इज़राइल में कार्यालय का किराया अभी स्थिर रहेगा

युद्ध से एक महीने से भी कम समय पहले, “ग्लोब्स” ने एक बड़े सौदे की सूचना दी थी जिसमें अम्नोन शाशुआ की यूनिकॉर्न एआई21 लैब्स ने घोषणा की थी कि वह तेल अवीव के दा विंची प्रोजेक्ट में सालाना 15 मिलियन एनआईएस के लिए 7,000 वर्ग मीटर पट्टे पर दे रही है।

अब यह देखना दिलचस्प होगा कि इजराइल-हमास युद्ध के प्रभाव के बाद तेल अवीव में ऑफिस स्पेस के लिए अगली ऐसी बड़ी डील पर हस्ताक्षर कब होते हैं। इज़राइल में आय-उत्पादक संपत्ति क्षेत्र के सूत्रों का कहना है कि पिछले कुछ हफ्तों में इस क्षेत्र में कुछ रुचि बढ़ी है, हालांकि मुख्य रूप से छोटे सौदों के लिए जिनमें प्रत्येक में सैकड़ों वर्ग मीटर शामिल हैं।

रिपोर्ट: “किराए में कोई बदलाव नहीं

अज़रीली ग्रुप (TASE: AZRG), इस क्षेत्र की सबसे बड़ी कंपनियों में से एक है, जिसमें 15 कार्यालय भवन हैं जिनमें 632,000 वर्ग मीटर जगह और 97% अधिभोग है। पिछले हफ्ते अज़रिएली ने 2023 की तीसरी तिमाही के लिए अपने वित्तीय नतीजे प्रकाशित करते हुए कहा कि कंपनी युद्ध से प्रभावित नहीं हुई है। हालाँकि कंपनी ने कहा कि युद्ध की अवधि और उसके विकास के बारे में अनिश्चितता के कारण, वह सामान्य रूप से इज़राइल में व्यावसायिक गतिविधियों और विशेष रूप से कंपनी पर युद्ध के भविष्य के प्रभाव का आकलन नहीं कर सकी।

आय-उत्पादक संपत्ति क्षेत्र की सबसे बड़ी कंपनियों में से एक, एमोट इन्वेस्टमेंट्स (टीएएसई: एएमओटी) के पास निर्माण के विभिन्न चरणों में छह परियोजनाओं के साथ 93.5% अधिभोग के साथ पट्टे पर देने के लिए 1.15 मिलियन वर्ग मीटर का कार्यालय स्थान है। अमोट ने लिखा, “तीसरी तिमाही में कई नए अनुबंधों पर हस्ताक्षर किए गए जिनमें विकल्पों का प्रयोग और अपरिवर्तित किराए के लिए 14,000 वर्ग मीटर जगह के लिए सारहीन अनुबंधों का नवीनीकरण शामिल है।”

अमोट ने युद्ध जारी रहने के बारे में चिंता जताई जिससे कंपनी के किरायेदारों सहित अर्थव्यवस्था को नुकसान होगा। रिपोर्ट में कहा गया है, “इजरायल में लाभदायक रियल एस्टेट बाजार में युद्ध शुरू होने से पहले भी जो अनिश्चितता मौजूद थी और जिसे मांग में नरमी और समझौतों को बंद करने के लिए बातचीत के लंबा खिंचने के रूप में महसूस किया गया था, वह युद्ध के बाद और तेज हो गई है।”

“कंपनी के प्रबंधन का अनुमान है कि यह देखते हुए कि युद्ध केवल दक्षिणी मोर्चे पर केंद्रित होगा और वर्तमान तीव्रता पर लड़ाई की अवधि दो से तीन महीने से अधिक नहीं होगी, तो युद्ध का प्रभाव कंपनी के व्यवसाय पर महत्वपूर्ण नहीं होगा। उपरोक्त स्थिति में, कंपनी के प्रबंधन का अनुमान है कि उसके राजस्व को हुए नुकसान के बावजूद, जिसका अभी तक सटीक अनुमान नहीं लगाया जा सकता है, वे पूर्वानुमान के भीतर कंपनी के वार्षिक एनओआई और एफएफओ में दिखाई देंगे। “कंपनी के आकलन में, लड़ाई जारी रहेगी लंबे समय तक और/या उत्तरी सीमा मोर्चे पर (या अन्य मोर्चों पर) पूर्ण संघर्ष के परिणामस्वरूप अर्थव्यवस्था को महत्वपूर्ण और व्यापक नुकसान होगा, जिसमें कंपनी के किरायेदारों सहित निजी उपभोग और व्यवसायों को गहरा नुकसान शामिल होगा। परिणाम से भुगतान में कमी आएगी और अन्य आर्थिक मापदंडों में बदलाव आएगा।”

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आपूर्ति: केफ़र सबा और रिशोन लेज़ियन के बीच लाखों वर्ग मीटर

युद्ध से पहले भी, उद्योग कार्यालय स्थान की बहुत अधिक आपूर्ति होने के बारे में बात कर रहा था। केंद्रीय सांख्यिकी ब्यूरो के अनुसार, 2020 से 2022 के बीच 3.56 मिलियन वर्ग मीटर कार्यालय स्थान पर निर्माण शुरू किया गया था।

एविसन यंग इज़राइल के सह-सीईओ गाय अमोसी कहते हैं, “मैं अब उन कंपनियों के लिए चार या पांच सौदे कर रहा हूं जिन्हें जगह किराए पर लेनी होगी। बड़े पैमाने पर सौदे नहीं। कुछ कंपनियां हैं जो अनुबंध समाप्त करती हैं या ऐसी कंपनियां हैं जो बढ़ती हैं और अधिक जगह चाहती हैं। पर दूसरी ओर, मिडटाउन को तब बट्टे खाते में डाल दिया गया था जब इसे अज़रीली के बगल में बनाया गया था और अब ये सबसे अधिक मांग वाले टावर हैं। सब कुछ एक सवाल है कि कब्ज़ा करने में कितना समय लगेगा। अंत में, सब कुछ कब्ज़ा हो जाएगा।”

अमोसी का कहना है कि मध्य क्षेत्र में कई क्षेत्र हैं, उनकी राय में उन्हें डर है कि कब्ज़ा होने से पहले वे लंबे समय तक खाली रह सकते हैं। वह कहते हैं, “एक कंपनी ने हमसे 15,000 वर्ग मीटर जगह ढूंढने के लिए कहा और रिशोन लेज़ियन से केफ़र सबा तक कार्यालयों के लिए विकल्प तैयार करने के लिए कहा। उन्होंने तेल अवीव में नहीं देखा जहां कीमतें अधिक हैं, और दो साल पहले अनुबंध बंद कर दिए गए थे एनआईएस 150 प्रति वर्ग मीटर के लिए। हमने पाया कि रोश लाज और केफ़र सबा के बीच के क्षेत्र में बड़ी संख्या में परियोजनाएं हैं। लाखों वर्ग मीटर का निर्माण किया जा रहा है और मैं वास्तव में नहीं जानता कि इन सभी क्षेत्रों पर कौन कब्जा करेगा।”

उनकी राय में, सड़क 4 और 1 के पास मध्य क्षेत्र (मेसुबिम जंक्शन) में पार्क नैमी जैसे अच्छे स्थान पर कार्यालय होने का एक फायदा है। “यह एक अच्छे स्थान पर स्थित है।” लेकिन अमोसी शुरुआत में बिना किसी किरायेदार के बनाए गए कार्यालयों से परेशान है। “किराएदार के बिना जिसके लिए इमारत का निर्माण विशेष रूप से विपणन के लिए किया जा रहा है। यहां तक ​​कि पेटा टिकवा में भी वे पांच लाख वर्ग मीटर का नया कार्यालय स्थान बना रहे हैं।”

कोविड था और फिर हाई-टेक में संकट आया जिसके कारण खर्च में कमी की श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया हुई। कंपनियाँ हर निवेश की जाँच करने लगीं। इसके साथ ही ब्याज दरें बढ़ीं और दुनिया भर में महंगाई चरम पर है. हम कोई बुलबुला नहीं हैं. इन सबके ऊपर, युद्ध आता है। हालाँकि, सामान्य तौर पर, रियल एस्टेट लहरों में काम करता है और लहर फिर से आएगी।”

युद्ध: “मुझे लंबे समय तक रुकने की उम्मीद थी”

मार्शल स्ट्रैटेजिक रियल एस्टेट मार्केटिंग के मालिक नताली मार्शल कार्यालयों में बहाल रुचि के बारे में बात करते हैं। “मुझे उम्मीद थी कि कार्यालय बाजार में लंबे समय तक ठहराव रहेगा। एक महीने के लिए कार्यालय विपणन रुका हुआ था, लेकिन लगभग दो सप्ताह पहले आंदोलन फिर से शुरू हुआ। कार्यालय क्षेत्र में भी मौसम होता है – जुलाई-अगस्त में और छुट्टियों के दौरान हर साल ठहराव होता है।

“मेरी राय में, एक विडंबनापूर्ण तरीके से, जनता में से हम सभी को अब एहसास हुआ है कि हमें कहीं नहीं जाना है और हमारे पास केवल एक ही देश है। पिछले छह महीनों में, विरोध प्रदर्शनों और सुधारों के साथ, लोगों को पता नहीं था कि क्या है करने के लिए और यहां तक ​​कि छोड़ने के बारे में भी सोचा। लेकिन हम सभी समझते थे कि हमारे पास एक घर है और इसे सर्वोत्तम संभव स्थान के रूप में रखना चाहिए। मैं देख रहा हूं कि पिछले ढाई सप्ताह में कार्यालय किराए पर लेने में रुचि रखने वाले लोगों की आवाजाही हुई है और बाज़ार सक्रिय है और सक्रिय है। क्षेत्र में कई बैठकें और दौरे हो रहे हैं। फिलहाल हम कंपनियों को 10,000 या 15,000 वर्ग मीटर की खोज करते हुए देख रहे हैं।”

न्यूमार्क नैटम के वीपी रियल एस्टेट सर्विसेज या बेन ज़वी क्लेन बताते हैं कि दक्षिणी क्षेत्र में रुचि रखने वाली कंपनियां भी हैं और इस क्षेत्र में सौदों और कारखानों के लिए एक बाजार है। वह कहते हैं, “हम ऐसे सौदे करने में कामयाब रहे, जैसे कि वकील, छोटी हाई-टेक कंपनियां, कॉल सेंटर, छोटे अनुबंधों पर ओफ़ाकिम और सडेरोट से बीयर शेवा और किर्यत गैट की ओर जाने वाले गोदाम, इसलिए जैसे ही क्षेत्र बहाल होगा वे करेंगे वापस करना।”

बेन ज़वी क्लेन कहते हैं, “उत्तर में, मैं नोफ़ हागालिल में एक इमारत का विपणन कर रहा हूँ। मेटुला, किर्यत शमोना आदि के सभी क्षेत्र कार्यालयों के लिए क्षेत्र नहीं हैं” बेन ज़वी क्लेन कहते हैं।

किराया: “संपत्ति मालिकों ने किराए में कटौती नहीं की है”

प्रॉपर्टी डेवलपर मिकी नैमी, जो मेसुबिम इंटरचेंज के पास बड़े कार्यालय पार्क का निर्माण कर रहे हैं, चिंतित नहीं हैं। वह कहते हैं, “हम लगातार प्रगति कर रहे हैं। रियल एस्टेट एक साल के लिए नहीं है। मैं स्थिति से नहीं डरता और युद्ध भी खत्म हो जाएगा। हम वर्तमान में तीन कंपनियों के साथ उन्नत बातचीत कर रहे हैं जो नैमी पार्क में हमारे साथ जुड़ेंगी।”

“हमने 350,000 वर्ग मीटर में से 140,000 वर्ग मीटर का निर्माण किया है और अब हम MYS आर्किटेक्ट्स द्वारा डिजाइन किए गए 100,000 वर्ग मीटर पार्किंग स्थल के साथ 140,000 वर्ग मीटर का कार्यालय स्थान विकसित कर रहे हैं। हमारा स्थान देश में सबसे केंद्रीय है, इसलिए मैं नहीं हूं चार और इमारतों की योजना बनाने और बनाने से डर लगता है”।

नैमी का कहना है कि 35,000 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाली पहली इमारत पर कब्जा किया जाना है, “ज्यादातर विपणन किया गया है और वहां पहले से ही कब्जा होना तय है।” जनवरी की शुरुआत में स्थानांतरित होने वाली पहली कंपनी ऑडिकोड्स है, जिसने 10,500 वर्ग मीटर पट्टे पर लिया है और फिनिशिंग कार्यों को कार्यान्वित कर रही है। वे कहते हैं, “मार्च-अप्रैल में, अतिरिक्त कंपनियां प्रवेश करेंगी। शेबा मेडिकल सेंटर टेल हाशोमर भी वहां प्रवेश करेगा और 2,600 वर्ग मीटर पट्टे पर देगा और इसे बढ़ाकर 5,300 वर्ग मीटर कर दिया जाएगा।”

बेन ज़वी क्लेन सोचते हैं कि अन्य संकटों की तरह, जब संकट टूटता है तो सब कुछ रुक जाता है लेकिन फिर हम हर चीज़ को काम पर लौटते हुए देखते हैं। लेकिन वह यह भी कहते हैं कि मात्रा कम है लेकिन युद्ध से पहले की तुलना में अलग नहीं है।

बेन ज़वी क्लेन कहते हैं, “”युद्ध के पहले दो हफ्तों में, लोग बाज़ार में थे लेकिन बाज़ार ठप था और एक बार फिर लोगों को आश्चर्य होने लगा कि अब क्या होगा और हम कहाँ जा रहे हैं और कब तक ऐसा रहेगा लेना। इसने मुझे कोविड के दौरान की भावना की याद दिला दी, जब भूत कार्यालय थे और कुछ भी नहीं हो रहा था। जैसे-जैसे समय बीतता है, लोग कार्यालयों में वापस आते हैं। वे वास्तव में घर छोड़कर काम पर जाना चाहते हैं। अधिकांश कार्यालयों में आपातकालीन आश्रय स्थल हैं, और आवासीय क्षेत्रों के सापेक्ष, उनमें से अधिकांश सुरक्षित हैं। मैं तेल अवीव में रहता हूं और लड़ाई के दौरान, जब स्कूल बंद थे, मेरे बच्चे मेरे साथ कार्यालय आए, क्योंकि वहां एक आश्रय है और घर में केवल एक सीढ़ी है।

“पिछले तीन हफ्तों में, हमें लगता है कि बाजार गतिविधि में लौट रहा है – लेकिन हमने इस युद्ध में तब प्रवेश किया जब कार्यालय बाजार पहले से ही लड़खड़ा रहा था। कोई बड़े सौदे नहीं हुए, क्योंकि हाई-टेक या बड़े सौदों में कोई बड़ी भर्ती नहीं हुई है बड़ी कंपनियों के लिए हजारों मीटर। छोटे और मध्यम आकार के सौदे हैं। 1,000-2,000 वर्ग मीटर की तलाश करने वाली हाई-टेक और सेवा कंपनियों से काफी पूछताछ हो रही है, जो विस्तार करना चाहते हैं। हाइफ़ा में हमारी ऐसी पूछताछ है , तेल अवीव और रेहोवोट। बाजार में कुछ पुनरुद्धार हुआ है, लेकिन संपत्ति मालिकों ने किराए में कटौती नहीं की है।”

सबलेटिंग करने वाली कंपनियां दबाव में हैं

तो अगर कार्यालयों की भारी आपूर्ति और मांग में गिरावट है, तो किराए क्यों नहीं गिर रहे हैं?

अमोसी का कहना है, “कीमतों में अधिकतम 10% की गिरावट आई है। किराए में कटौती करने वाले वे लोग हैं जिन्होंने बीएसआर सिटी जैसे खरीद समूहों में इमारतें खरीदीं, जहां कई व्यक्तियों ने लाभदायक निवेश के रूप में खरीदी। इमारत का निर्माण समाप्त हो गया है और अचानक भुगतान ऐसे हो गए हैं जैसे कि प्रबंधन शुल्क, बंधक और संपत्ति कर में गिरावट आती है। ऐसे मामलों में ऐसे लोग हैं जो बेचने के बारे में सोच रहे हैं, और इन जगहों पर हमें कीमतों में गिरावट देखने को मिल सकती है।”

बेन ज़वी क्लेन का कहना है कि कीमतें कम नहीं होंगी क्योंकि लोगों ने अतीत से सबक सीख लिया है। वह कहते हैं, “कोविड ने हर किसी को जला दिया है। एक संपत्ति मालिक जिसने कोविड की शुरुआत में छूट दी थी, उसे इसका एहसास कोविड के अंत तक हुआ, जब एनआईएस 100 प्रति वर्ग मीटर की छूट पर पट्टे पर दिए गए कार्यालय के सामने वाले कार्यालय को किराए पर दिया जा रहा था। एनआईएस 140 प्रति वर्ग मीटर के लिए। संपत्ति के मालिक दबाव में नहीं हैं क्योंकि उन्होंने 2021-2022 की चरम अवधि के दौरान अपनी अधिकांश जगह किराए पर ली थी। जो लोग दबाव में हैं वे कंपनियां हो सकती हैं जो अपनी संपत्तियों को उप-किराए पर देने की कोशिश कर रही हैं और यहां हम देखते हैं पूरी तरह से सुसज्जित संपत्तियों की कीमतों में आकर्षण।

“हम पृष्ठभूमि में लड़ाई के साथ वर्षों से यहां रह रहे हैं। यदि युद्ध जारी रहता है, तो लोग अनुबंध तोड़ना चाह सकते हैं। जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था काम पर लौटती है क्योंकि किंडरगार्टन और स्कूल खुल रहे हैं, एक सामान्य भावना है कि अर्थव्यवस्था फिर से पटरी पर लौट रही है युद्ध के साथ-साथ सामान्य, और काम पर जाना शुरू करना संभव है। कोविड के बाद, इस बारे में चर्चा हुई कि क्या होगा और क्या लोग काम पर लौटेंगे और अंत में सभी लोग कार्यालय से काम पर लौट आए। मैं कार्यालय को लेकर आशावादी हूं भविष्य में बाजार।”

ग्लोब्स, इज़राइल बिजनेस न्यूज़ द्वारा प्रकाशित – en.globes.co.il – 3 दिसंबर, 2023 को।

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