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ATTOM डेटा के नवीनतम के अनुसार Q1 2024 सिंगल-फ़ैमिली रेंटल मार्केट रिपोर्टतीन बेडरूम वाले एकल-परिवार वाले घरों पर औसत सकल किराये की पैदावार इस वर्ष 7.55% बढ़ने का अनुमान है। हालाँकि, हमेशा की तरह, शैतान क्षेत्रीय विवरण में है। जबकि कुछ बाज़ार मकान मालिकों को शानदार किराये मार्जिन की पेशकश कर रहे हैं – कुछ क्षेत्रों में 10% से अधिक – अन्य कमज़ोर और/या घटते रिटर्न की पेशकश करते हैं।
आइए थोड़ा गहराई से देखें कि रिपोर्ट किन बाजारों को गर्म मानती है – और निवेशकों को उनके अनुमानित 2024 प्रदर्शन के आधार पर किन बाजारों को विराम देना चाहिए।
मिडवेस्ट और साउथ फिर से आगे
निवेशकों के लिए शीर्ष गंतव्यों के रूप में मिडवेस्ट और साउथ के उत्थान को कोई रोक नहीं सकता है। रिपोर्ट के आंकड़ों से पता चलता है कि उच्चतम संभावित सकल वार्षिक किराये की पैदावार की पेशकश करने वाली लगभग सभी काउंटियाँ इन दो क्षेत्रों में हैं। वे सम्मिलित करते हैं:
- इंडियन रिवर काउंटी, फ़्लोरिडा, सेबेस्टियन-वेरो बीच मेट्रो क्षेत्र में (14.6%)
- सेंट लुइस सिटी, मिसौरी (14.6%)
- कैमरून काउंटी, टेक्सास, ब्राउन्सविले-हरलिंगन मेट्रो क्षेत्र में (13.2%)
- रिचमंड काउंटी, जॉर्जिया, ऑगस्टा-रिचमंड काउंटी मेट्रो क्षेत्र में (12.7%)
बड़े महानगरीय क्षेत्र (1 मिलियन से अधिक जनसंख्या) भी इन क्षेत्रों में केंद्रित हैं। इन मेट्रो क्षेत्रों में शामिल हैं:
- वेन काउंटी (डेट्रॉइट), मिशिगन (12%)
- एलेघेनी काउंटी (पिट्सबर्ग), पेंसिल्वेनिया (11.2%)
- कुयाहोगा काउंटी (क्लीवलैंड), ओहियो (10.2%)
- कुक काउंटी (शिकागो), इलिनोइस (10.1%)
रोचेस्टर मेट्रो क्षेत्र में मोनरो काउंटी, न्यूयॉर्क अपवाद हैं, जहां अनुमानित किराये की पैदावार 12.8% है, और रिवरसाइड काउंटी, कैलिफ़ोर्निया (9.7%) है।
और उन बाज़ारों के बारे में क्या जहां किराये की पैदावार तीन-बेडरूम किराये के लिए प्रभावशाली से कम है? उनमें से अधिकांश कैलिफोर्निया में हैं। वे सम्मिलित करते हैं:
- सैन जोस मेट्रो क्षेत्र में सांता क्लारा काउंटी (3%)
- सैन फ्रांसिस्को मेट्रो क्षेत्र में सैन मेटो काउंटी (3.4%)
- सैन फ्रांसिस्को काउंटी (3.9%)
- अल्मेडा काउंटी (ओकलैंड) (4.4%)
यह विरोधाभास किसी को भी आश्चर्यचकित नहीं करेगा, यह देखते हुए कि पश्चिम में अचल संपत्ति की कीमतें कितनी महंगी हैं। मध्यपश्चिम और दक्षिण में किराये की पैदावार इतनी अच्छी दिखती है क्योंकि वहां घर की कीमतें अभी भी तुलनात्मक रूप से सस्ती हैं, जबकि किराए तुलनात्मक रूप से ऊंचे हैं और लगातार बढ़ रहे हैं।
डेटा निवेशकों को क्या बताता है?
यह डेटा सेट उन निवेशकों के लिए उपयोगी दिशा प्रदान करता है जो हॉट रेंटल मार्केट की तलाश में हैं। लेकिन, निःसंदेह, यह आपको इसके मामले में उलझने नहीं देता है गहन शोध कर रहा हूं प्रत्येक संपत्ति पर. सकल किराये की पैदावार एक सामान्य संकेत है कि किसी दिए गए स्थान पर क्या संभव है – लेकिन वे उच्च शुद्ध किराये की पैदावार की गारंटी नहीं हैं। सम्पत्ति कररखरखाव लागत और अन्य खर्च अलग-अलग राज्यों, काउंटी-दर-काउंटी और संपत्ति से संपत्ति में काफी भिन्न होंगे।
वास्तव में, एक उच्च सकल किराये की उपज एक उच्च जोखिम का प्रतिनिधित्व कर सकती है – उदाहरण के लिए, यदि घर की मरम्मत की आवश्यकता होने या कम वांछनीय पड़ोस में होने के कारण संपत्ति का मूल्य कम है। कम सकल उपज हमेशा यह संकेत नहीं देती कि आवास बाजार संकट में है। कभी-कभी, यह केवल एक समृद्ध, मांग वाले पड़ोस का संकेत दे सकता है जहां घर के मूल्य और किराए दोनों मांग को दर्शाते हैं।
यदि आप एक शुरुआती निवेशक हैं, तो अधिक महंगी संपत्ति के लिए जाना, जिसे किसी लोकप्रिय पड़ोस में मरम्मत की आवश्यकता नहीं है, कम रिटर्न के लायक हो सकता है। लेकिन अगर आपको इसकी भूख ज्यादा है जोखिमATTOM रिपोर्ट में पहचाने गए उच्च-उपज क्षेत्र उन संपत्तियों पर शोध करने के लिए शुरुआती बिंदु के रूप में उपयोगी हैं जिनमें किराये पर निवेश की काफी संभावनाएं हैं।
बस यह ध्यान रखें कि रिपोर्ट में पहचाने गए उच्च-उपज वाले अधिकांश काउंटियों में, किराया वृद्धि वेतन वृद्धि से अधिक है। डेट्रॉइट और शिकागो उल्लेखनीय अपवाद हैं। उन क्षेत्रों में निवेश करना जहां वेतन किराया वृद्धि से अधिक हो रहा है, किरायेदार प्रतिधारण के दृष्टिकोण से कम जोखिम भरा है, क्योंकि लोगों को अपने किराए को लंबे समय तक वहन करने में सक्षम होने की अधिक संभावना है।
इस दृष्टिकोण से, सैन फ्रांसिस्को मेट्रो क्षेत्र में निवेश करना भी इतना बुरा विचार नहीं है। हां, आपका लाभ मामूली होगा, लेकिन इस क्षेत्र में किराए की तुलना में मजदूरी तेजी से बढ़ रही है (2023 में 7.2% वेतन वृद्धि बनाम 2% किराया मूल्य वृद्धि)। इस बात से इनकार नहीं किया जा सकता है कि अभी, कैलिफ़ोर्निया के कई स्थान तेजी से बढ़ते मध्य-पश्चिमी और दक्षिणी शहरों की तुलना में निवेश प्रस्तावों के रूप में कम आकर्षक हैं। लेकिन यहां मुख्य दोषी किराये का बाजार नहीं, बल्कि आसमान छूती घरेलू बिक्री के मूल्य हैं।
वास्तव में, अगर हम देखें कि कुछ उच्च-उपज वाले क्षेत्रों में किराये का बाजार घर की कीमतों से स्वतंत्र रूप से क्या कर रहा है, तो चीजें अधिक अस्थिर दिख रही हैं। शिकागो के कुक काउंटी में किराए में 6% और डेट्रॉइट में 4% की गिरावट आई। इन स्थानों पर चीज़ें अभी भी उत्कृष्ट दिख रही हैं; हम अभी नहीं जानते कि वे इस प्रक्षेप पथ पर कितने समय तक ऐसे ही रहेंगे।
अंतिम विचार
इन विकल्पों को अच्छे-और-स्थिर बनाम महान-यद्यपि-जोखिम वाले के बीच चयन करने के बारे में सोचें। इनमें से कोई भी आवश्यक रूप से श्रेष्ठ नहीं है – यह सब इस बात पर निर्भर करता है कि आप कितने व्यावहारिक निवेशक बनने के लिए तैयार हैं और सही अवसर चुनने में आपके पास पहले से ही कितना अनुभव है।
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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।
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