उच्च ब्याज दरों ने एचईएलओसी को प्रभावित किया है – लेकिन क्या आप अभी भी एक प्राप्त कर सकते हैं?

इसमें कोई शक नहीं कि आपने ब्याज दरों में भारी बढ़ोतरी के बारे में सुना होगा। 2022 की शुरुआत से, हमारे जीवन के सभी पहलुओं में ब्याज दरें बढ़ी हैं। पिछले 20 महीनों में सीडी, बचत खाते, कार ऋण और क्रेडिट कार्ड सभी पर ब्याज दरों में बड़ी वृद्धि देखी गई है।

घर खरीदने वाले लोगों से लेकर व्यावसायिक संपत्तियों संघर्ष करते हुए, ब्याज दरों का रियल एस्टेट निवेशकों पर बड़ा प्रभाव पड़ा है। बढ़ती दरों के साथ, हमने आने वाले रियल एस्टेट संकट के बारे में सुना है जो रियल एस्टेट बाजार को कुचल देगा। मैं यहां इस संभावित दुर्घटना के बारे में बात करने के लिए नहीं हूं क्योंकि मुझे नहीं लगता कि ऐसा होगा।

एचईएलओसी पर ब्याज दरें भी बढ़ी हैं। के अनुसार बैंक दरजनवरी 2022 में वे औसतन 4.24% से बढ़कर नवंबर 2023 में 10% से कुछ अधिक हो गए हैं। यह इतने कम समय में भारी वृद्धि है। फेडरल रिजर्व ने 2022 की शुरुआत से ब्याज दरें 11 बार बढ़ाई हैं, जिससे एचईएलओसी पहले की तुलना में कम आकर्षक हो गई है।

यहां, मैं एक सिंहावलोकन प्रदान करूंगा कि उच्च ब्याज दरों ने एचईएलओसी को कैसे प्रभावित किया है। रियल एस्टेट निवेशकों के लिए ऊंची ब्याज दरों के अलावा कई बातों पर विचार करना है।

HELOC क्या है?

ए हेलोक इसका मतलब होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट है। यह एक घूमने वाली क्रेडिट लाइन है जिसे संपत्ति के मालिक अधिकांश उधारदाताओं से प्राप्त कर सकते हैं यदि आपके घर में इक्विटी है। HELOC एक क्रेडिट कार्ड के समान है, जहां आप इसे बार-बार उपयोग कर सकते हैं। हर बार जब आप भुगतान करते हैं, तो आपके पास अधिक क्रेडिट होता है जिसका आप उपयोग कर सकते हैं।

अधिकांश एचईएलओसी की ब्याज दरें परिवर्तनशील होती हैं। यदि आपके पास दो साल से अधिक समय से एचईएलओसी है, तो आपने देखा है कि दर 3% से 5% से लेकर 8% से 10% की सीमा में पहुंच गई है।

कुछ ऋणदाता एक निश्चित ब्याज दर की पेशकश करते हैं, जो आपको एक विशिष्ट अवधि के लिए ब्याज दर को लॉक करने की अनुमति देता है। एक निश्चित ब्याज दर सबसे अच्छा विकल्प नहीं हो सकता है क्योंकि अभी ब्याज दरें ऊंची हैं, लेकिन अगर आपको लगता है कि ब्याज दरों में वृद्धि जारी रहेगी तो निश्चित रूप से इस पर विचार करना चाहिए।

उपलब्ध गृह इक्विटी

के अनुसार सीएनबीसीसितंबर 2023 तक अमेरिकियों के पास घरेलू इक्विटी में 30 ट्रिलियन डॉलर है, जो प्रति गृहस्वामी टैप करने योग्य इक्विटी में लगभग 200,000 डॉलर है। अधिकांश ऋणदाता 80% ऋण-से-मूल्य की पेशकश करते हैं (एलटीवी) अनुपात HELOC. हालाँकि आप अपने घर में इक्विटी की पूरी मात्रा का उपयोग करने में सक्षम नहीं हो सकते हैं, फिर भी आप लगभग छह अंकों तक पहुँच सकते हैं।

लोगों के उत्तोलन के लिए यह बहुत बड़ी धनराशि है। वास्तव में, यदि आप एक रियल एस्टेट निवेशक हैं या आप रियल एस्टेट खरीदना शुरू करना चाहते हैं, तो HELOC का उपयोग करना एक शानदार तरीका हो सकता है अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को मापें का उपयोग करते समय हिस्सेदारी अपने घर में और अपनी जेब में नकदी छोड़कर।

घरों में बड़ी मात्रा में इक्विटी और उच्च ब्याज दरों के कारण, बड़ी खरीदारी करना आसान हो सकता है और भुगतान करने में सक्षम नहीं हो सकता है, इसलिए एचईएलओसी का सावधानी से उपयोग करना महत्वपूर्ण है। मैं एचईएलओसी को क्रेडिट कार्ड की तरह इस्तेमाल करने का समर्थक नहीं हूं। हालाँकि, यदि आप एचईएलओसी का उपयोग करते हैं, तो मेरी सिफारिश कुछ ऐसी चीज़ खरीदने की है जो आय उत्पन्न करती है जो समय के साथ एचईएलओसी का भुगतान करेगी: अधिक अचल संपत्ति।

एचईएलओसी पर उच्च ब्याज दरों का प्रभाव

कड़ी शर्तें

ऋणदाताओं, आमतौर पर स्थानीय ऋणदाताओं के लिए 90% या उससे अधिक की एचईएलओसी एलटीवी की पेशकश करना अनसुना नहीं था। दरअसल, सिर्फ दो साल पहले, मैंने कुछ ऋणदाताओं को 95% से 100% एलटीवी पर देखा था। इस उच्च एलटीवी ने आपको अधिक उधार लेने की शक्ति प्रदान की।

कुछ उधारदाताओं ने एचईएलओसी के लिए केवल ब्याज विकल्प की भी पेशकश की। कई ऋणदाता प्रारंभिक ब्याज दरें भी प्रदान करते हैं। इनमें से कुछ छह महीने के लिए 0.99% से भी कम थे ताकि आपको ऋणदाता के रूप में उपयोग करने के लिए लुभाया जा सके।

हालाँकि, बढ़ती ब्याज दरों के कारण ऋणदाताओं ने अपनी शर्तें कड़ी कर दी हैं। अधिकांश ऋणदाता अब केवल ब्याज विकल्प की पेशकश नहीं कर रहे हैं, और उन्होंने एलटीवी को घटाकर 80% कर दिया है। कुछ उधारदाताओं ने प्रारंभिक ब्याज दर अवधि को पूरी तरह से हटा दिया है। और ऐसे अन्य ऋणदाता भी हैं जो HELOC विकल्प बिल्कुल भी प्रदान नहीं करते हैं।

एचईएलओसी उधारदाताओं के बीच व्यापक रूप से भिन्न होती है, और ये सामान्यीकरण हैं। यदि आप एचईएलओसी प्राप्त करना चाह रहे हैं, तो तीन से सात अलग-अलग ऋणदाताओं तक पहुंचें और सभी विकल्पों पर विचार करें।

उधार लेने की लागत और मासिक भुगतान में वृद्धि

हम अगले भाग में एक उदाहरण देखेंगे, लेकिन मैं यह उल्लेख करना चाहता हूं कि एचईएलओसी पर उच्च ब्याज दरों का मतलब है कि एचईएलओसी (या उस मामले के लिए कोई क्रेडिट) का उपयोग करना अधिक महंगा होगा।

जब आप एचईएलओसी प्राप्त करना चाह रहे हों, तो ध्यान रखें कि यह सामान्य की तरह एक निर्धारित मासिक भुगतान नहीं है गिरवी रखना या कार ऋण. यह एक क्रेडिट कार्ड की तरह है, जहां यह बकाया राशि के आधार पर हर महीने अलग-अलग होगा।

इस तथ्य के अलावा कि बकाया शेष राशि हर महीने बदल सकती है, ब्याज दर में उतार-चढ़ाव भुगतान राशि को प्रभावित कर सकता है और पैसे उधार लेने की लागत बढ़ा सकता है। आपका मासिक भुगतान बढ़ या घट सकता है, लेकिन अपनी अगली संपत्ति की तलाश करते समय ब्याज की लागत को ध्यान में रखना चाहिए।

सामर्थ्य कारक

एचईएलओसी दो साल पहले की तुलना में कम किफायती होते जा रहे हैं, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि वे अब कोई विकल्प नहीं हैं। इसका मतलब सिर्फ ब्याज में बदलाव का हिसाब देना है। ऊंची ब्याज दरों का मतलब है कि आप जाहिर तौर पर अधिक ब्याज चुका रहे हैं।

यहां एक उदाहरण दिया गया है कि बढ़ती ब्याज दरों ने एचईएलओसी को कैसे प्रभावित किया है। मान लीजिए कि आपके पास $100,000 का HELOC है। यदि आप एकल-परिवार के घर के लिए डाउन पेमेंट के रूप में HELOC का उपयोग कर रहे हैं और डाउन पेमेंट और समापन लागत के लिए $50,000 उधार लेने की आवश्यकता है, तो 2022 की शुरुआत में, आपकी ब्याज दर 4.25% थी।

इसलिए, 2022 की शुरुआत में, ये संख्याएँ थीं:

• संतुलन: $50,000
• ब्याज दर: 4.25%
• वार्षिक ब्याज भुगतान: $2,125

फिर, 2023 के अंत में, ये संख्याएँ थीं:

• संतुलन: $50,000
• ब्याज दर: 10%
• वार्षिक ब्याज भुगतान: $5,000

ब्याज भुगतान लगभग $3,000 प्रति वर्ष, या लगभग $240 प्रति माह बढ़ गया होगा।

यह किसी भी तरह से इस उदाहरण को डील-ब्रेकर नहीं बनाता है। इसका मतलब सिर्फ इतना है कि इस निवेश में दो साल पहले की तुलना में कम नकदी प्रवाह होगा।

बेशक, यदि आप $50,000 से अधिक का उपयोग कर रहे हैं, तो ब्याज दरों में वृद्धि का मतलब यह हो सकता है कि आप निवेश संपत्ति का खर्च वहन करने में सक्षम नहीं होंगे। जब मैं हामीदारी करता हूँ बहु परिवार और स्वयं भंडारण करना सौदे, मैं रूढ़िवादी होने की ओर झुकता हूं। मैं आमतौर पर ब्याज दरों में बदलावों को ध्यान में रखते हुए ब्याज दरों को थोड़ा बढ़ा दूंगा। सामान्य तौर पर, रूढ़िवादी तरीके से हामीदारी करना एक अच्छा अभ्यास है।

घरेलू इक्विटी पर प्रभाव

हम देख रहे हैं कि ऊंची ब्याज दरों के कारण कुछ बाजारों और परिसंपत्ति वर्गों की इक्विटी में गिरावट आ रही है। उदाहरण के लिए, ऑस्टिन, टेक्सास में घर की औसत कीमतें; सॉल्ट लेक सिटी; सिएटल; और बोइज़, इडाहो के मूल्य में 3% से 5% की गिरावट आई है। इसकी वजह कम मांग है. संपत्तियाँ बाज़ार में लंबे समय तक टिकी हुई हैं, और विक्रेता ऐसी रियायतें दे रहे हैं जो हमने कई वर्षों में नहीं देखी हैं।

जब घरों का मूल्य गिरता है, तो इक्विटी भी गिर जाती है। हालाँकि यह कोई बहुत बड़ी चिंता का विषय नहीं है, लेकिन एचईएलओसी की तलाश करते समय इसके बारे में जागरूक रहना चाहिए। उपरोक्त प्रतिशत को ध्यान में रखते हुए, इसका मतलब यह होगा कि जिस घर का मूल्य $600,000 था वह लगभग $25,000 कम होगा, जिससे आपको एचईएलओसी पर मिलने वाली राशि कम हो जाएगी।

परिवर्तनीय दरें और निश्चित दरें

यदि आप केवल एचईएलओसी प्राप्त करना चाह रहे हैं, तो ब्याज दरें लगभग 10% हैं। एचईएलओसी ऋणदाताओं के बीच परिवर्तनीय दर सबसे आम है। एचईएलओसी के साथ अच्छी खबर यह है कि जब ब्याज दरें कम होंगी, तो एचईएलओसी पर ब्याज दर भी कम हो जाएगी।

हालाँकि, सिर्फ इसलिए कि यह एक परिवर्तनीय ब्याज दर है इसका मतलब यह नहीं है कि फेड द्वारा बदलाव करते ही यह बढ़ जाएगी। कुछ ऋणदाता मासिक, त्रैमासिक या वार्षिक रूप से ब्याज दरों में बदलाव करेंगे। ऋणदाताओं से यह पूछना महत्वपूर्ण है कि दर कितनी बार बदल सकती है।

निश्चित दर वाले एचईएलओसी के लिए, जब आप एचईएलओसी के लिए आवेदन करेंगे तो आपको दी जाने वाली ब्याज दर का लाभ मिलेगा। हालाँकि, जब ब्याज दरें वापस नीचे आती हैं, तो आपकी ब्याज दर उस समय बाजार द्वारा दी जा रही ब्याज दर से अधिक हो सकती है।

यह देखने के लिए ऋणदाता से संपर्क करें कि ब्याज दर कितने समय के लिए लॉक रहेगी। यह संपूर्ण निकासी अवधि नहीं हो सकती है। इसके अलावा, ब्याज दरें कम होने पर आप एचईएलओसी को पुनर्वित्त करने में सक्षम हो सकते हैं, इसलिए आप हमेशा उच्च ब्याज दर में बंद नहीं रहेंगे।

अंतिम विचार

आप सोच रहे होंगे कि जब ब्याज दरें इतनी अधिक हैं तो आप एचईएलओसी का उपयोग क्यों करेंगे। जबकि ब्याज दरों ने एचईएलओसी को प्रभावित किया है, विकल्प पर विचार करें:

• क्या आपके पास रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए पूंजी है?
• क्या आप क्रेडिट कार्ड का उपयोग करना चाहते हैं और 20% से अधिक ब्याज दर या लगभग 30% नकद अग्रिम शुल्क का भुगतान करना चाहते हैं?
• क्या आप इसका उपयोग कर रहे हैं? कठिन साहूकार जो हर बार 10% ब्याज और कुछ अंक प्रदान करता है?
• क्या आप ब्याज दरें वापस कम होने तक इंतजार करना चाहते हैं?
• HELOC अभी भी मुझे अपने पोर्टफोलियो को बढ़ाने में कैसे मदद कर सकती है?

मेरे लिए, उच्च ब्याज दरें कोई बड़ी चिंता का विषय नहीं हैं क्योंकि मैं नकदी-प्रवाह वाली संपत्तियां खरीदता हूं जो एचईएलओसी शेष का भुगतान करती हैं और मुझे संपत्तियों में इक्विटी का निर्माण शुरू करने की अनुमति देती हैं। इससे मुझे कई संपत्तियां खरीदने में मदद मिली है जिन्हें मैं नहीं खरीद पाता अगर मैं सिर्फ उनके लिए बचत करता।

एचईएलओसी, जब ठीक से उपयोग किया जाता है, तो आपके रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को बढ़ाने के लिए एक बहुत शक्तिशाली रणनीति है। उन्होंने ब्याज दर में बदलाव की परवाह किए बिना हमें अपने पोर्टफोलियो को बढ़ाने की अनुमति दी है।

यदि मैं अब उच्च ब्याज दरों का उपयोग करके एक संपत्ति प्राप्त कर सकता हूं, तो इसका सीधा सा मतलब है कि जब ब्याज दरें कम होंगी, तो संपत्तियों में बेहतर नकदी प्रवाह होगा। अच्छा ऐसा है HELOCs एक महान उपकरण के रूप में मुझे मेरे अंतिम लक्ष्य तक पहुँचने में मदद करने के लिए।

अपने सभी विकल्पों पर विचार करें और अपने, अपने परिवार और अपने व्यवसाय के लिए सर्वोत्तम निर्णय लें।

सर्वोत्तम फ़ंडिंग प्राप्त करें

तुरंत ऐसे निवेशक-अनुकूल उधारदाताओं को ढूंढें और तुलना करें जो आपकी अनूठी निवेश रणनीति में विशेषज्ञ हों। यह पहले से कहीं अधिक तेज़, मुफ़्त और आसान है!

बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।