कई वर्षों के निवेश के बाद, निष्क्रिय आय उत्पन्न करने के लिए ये मेरे बुनियादी सिद्धांत हैं

मैं अक्सर नए निवेशकों को यह पूछते हुए सुनता हूं: “किस प्रकार की संपत्तियां सबसे अच्छी हैं? “किराये की संपत्तियों का मूल्यांकन करते समय मुझे क्या देखना चाहिए?”

वे ग़लत बिंदु से शुरुआत कर रहे हैं. किसी भी बड़े उद्यम की तरह, रियल एस्टेट निवेश आपके लक्ष्य को स्पष्ट करने के साथ शुरू होता है। और आपके द्वारा लिया गया प्रत्येक निवेश निर्णय आपके लक्ष्यों के अनुरूप होना चाहिए।

अधिकांश निवेशकों के लिए, लक्ष्य है वित्तीय स्वतंत्रता. हालाँकि, वित्तीय स्वतंत्रता आपकी मौजूदा आय को बदलने से कहीं अधिक है। यह आपकी वर्तमान जीवनशैली को तब तक बनाए रखने के बारे में है जब तक आप जीवित हैं। इसे हासिल करने के लिए आपको चाहिए निष्क्रिय आय जो तीन आवश्यकताओं को पूरा करता है:

1. किराया मुद्रास्फीति से अधिक होना चाहिए: यदि किराया मुद्रास्फीति से अधिक नहीं है, तो आप वित्तीय स्वतंत्रता प्राप्त नहीं कर सकते क्योंकि मुद्रास्फीति लगातार क्रय शक्ति को नष्ट कर देती है। किराये और कीमतों का प्रमुख कारक जनसंख्या वृद्धि है।
2. आय दृढ़ता: वित्तीय स्वतंत्रता के लिए आवश्यक है कि आपकी आय जीवन भर बनी रहे। आपका वित्तीय भविष्य उस शहर के दीर्घकालिक आर्थिक विकास से जुड़ा है जहां आप निवेश करते हैं।
3. आय विश्वसनीयता: खराब आर्थिक समय में भी किराये की आय जारी रहनी चाहिए। आपकी आय की विश्वसनीयता आर्थिक मंदी के दौरान भी आपके किरायेदारों के नियोजित रहने पर निर्भर करती है।

प्रक्रिया

संपत्ति का चयन तीन चरणों वाली प्रक्रिया है, जैसा कि यहां दिखाया गया है, निवेश स्थान या शहर से शुरू होती है।

1. स्थान/शहर

पहला और सबसे महत्वपूर्ण निवेश निर्णय वह शहर है जहां आप निवेश करते हैं। शहर आपकी किराये की आय के सभी दीर्घकालिक पहलुओं को निर्धारित करता है, जिसमें ग्राफ़िक में सूचीबद्ध पहलू भी शामिल हैं।

प्राथमिक चयन मानदंड:

• महत्वपूर्ण और निरंतर जनसंख्या वृद्धि
• एक मेट्रो आबादी > 1 मिलियन
• कम परिचालन लागत

2. किरायेदार खंड

विश्वसनीय आय पाने के लिए, आपकी संपत्ति पर लगातार कब्ज़ा होना चाहिए विश्वसनीय किरायेदार. एक विश्वसनीय किरायेदार वह होता है जो कई वर्षों तक रहता है, हमेशा समय पर किराया चुकाता है और संपत्ति की अच्छी देखभाल करता है। विश्वसनीय किरायेदार अपवाद हैं, आदर्श नहीं।

इसके अलावा, जितने वर्षों तक संपत्ति आपके पास रहेगी, आपको कई विश्वसनीय किरायेदारों की आवश्यकता होगी। इसे पूरा करने का सबसे अच्छा तरीका विश्वसनीय लोगों की उच्च सांद्रता वाले किरायेदार खंड का चयन करना है। आप संपत्ति प्रबंधक साक्षात्कार के माध्यम से इस खंड का पता लगा सकते हैं। एक बार जब आप विश्वसनीय लोगों की उच्च सांद्रता वाले खंड की पहचान कर लेते हैं, तो यह निर्धारित करें कि वे वर्तमान में क्या और कहाँ किराए पर ले रहे हैं।

इन गुणों के आधार पर, आप वह बना सकते हैं जिसे मैं संपत्ति प्रोफ़ाइल कहता हूं। एक संपत्ति प्रोफ़ाइल में कम से कम चार तत्व होते हैं:

1. जगह: वह स्थान जहां लक्ष्य वर्ग का एक महत्वपूर्ण प्रतिशत आज किराए पर रह रहा है।
2. सम्पत्ती के प्रकार: जिस प्रकार की संपत्तियां वे आज किराए पर लेते हैं। कोंडो, ऊँची इमारत, बहुपरिवार, एकल परिवार—प्रकार कोई मायने नहीं रखता। केवल एक विश्वसनीय किरायेदार ही मायने रखता है।
3. किराया सीमा: वह खंड जो भुगतान करने को इच्छुक और सक्षम है।
4. विन्यास: दो शयनकक्ष, तीन कारों का गैराज, बड़ा पिछवाड़ा, एक मंजिला, दो मंजिलें?

संपत्ति का चयन

आप अपनी संपत्ति प्रोफ़ाइल किसी भी रियल एस्टेट एजेंट को दे सकते हैं, और वे अनुरूप संपत्तियां ढूंढ सकते हैं। हालाँकि, संपत्ति चयन में लक्ष्य किरायेदार खंड की आवास आवश्यकताओं के मिलान से कहीं अधिक शामिल है। संपत्ति में यह भी होना चाहिए:

• अपने प्रारंभिक से मिलें लागत पर लाभ और नकदी प्रवाह आवश्यकताएं।
• कीमत आपके बजट में होनी चाहिए.
• किराये का समय कम होना चाहिए।
• नवीकरण लागत और जोखिम स्वीकार्य होना चाहिए।
• संपत्ति का रखरखाव कम होना चाहिए.

एक अच्छा संपत्ति प्रबंधक सटीक किराया अनुमान और संपत्ति के किराये का समय प्रदान कर सकता है, और एक निवेश रियल एस्टेट एजेंट आवश्यक बाकी जानकारी प्रदान कर सकता है।

अच्छी निवेश संपत्तियों को चुनने (और बाज़ार में लाने) के अलावा और भी बहुत कुछ है। हालाँकि, इन मानदंडों से आपको बुनियादी बातों का अच्छा अंदाज़ा होना चाहिए।

अंतिम विचार

मैंने रियल एस्टेट निवेश के माध्यम से वित्तीय स्वतंत्रता प्राप्त करने की प्रक्रिया की रूपरेखा तैयार की। यदि आप इस प्रक्रिया का पालन करते हैं, तो आपकी वित्तीय स्वतंत्रता प्राप्त करने की संभावना उत्कृष्ट है। यदि आपके कोई प्रश्न हैं, तो बेझिझक नीचे टिप्पणी में पूछें।

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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।