कैलिफ़ोर्निया कम घर बना रहा है। राज्य में यह और भी महंगा हो सकता है

केन कहन घर बनाकर जीवन यापन करते हैं।

विशेषज्ञता? लॉस एंजिल्स के पड़ोस में पाम्स और सिल्वर लेक जैसे लक्जरी अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स ज्यादातर बाजार दर इकाइयों से भरे हुए हैं, लेकिन साथ ही मुट्ठी भर आय-प्रतिबंधित किफायती भी हैं।

यह एक अच्छा व्यवसाय हो सकता है, लेकिन हाल ही में ऐसा कम हुआ है।

कैलिफ़ोर्निया लैंडमार्क ग्रुप के अध्यक्ष काहन ने कहा, “हमने अपने कदम पीछे खींच लिए हैं।” “मेट्रिक्स काम नहीं करते।”

कैलिफ़ोर्निया और पूरे देश में, डेवलपर्स ने 2023 में कम घर शुरू करने की योजना बनाई है, कुछ विशेषज्ञों का कहना है कि आपूर्ति की कमी के कारण अंततः घर की कीमतें और किराए और भी अधिक हो सकते हैं।

डेवलपर्स नई परियोजनाओं में देरी के लिए कई कारण बताते हैं। उच्च श्रम और सामग्री लागत के साथ-साथ नए स्थानीय नियम भी हैं जो मिलकर लाभ कमाना कठिन बनाते हैं।

शायद सबसे बड़ा कारक – और पूरे देश में इसका प्रभाव – उधार लेने की उच्च लागत है। बढ़ती ब्याज दरें न केवल अमेरिकियों के लिए घर खरीदना अधिक महंगा बनाती हैं, बल्कि वे डेवलपर्स के लिए अतिरिक्त लागत जोड़ती हैं जिन्हें अपनी परियोजनाओं के निर्माण और प्रबंधन के लिए अधिक पैसा खर्च करना पड़ता है।

परिणामस्वरूप, कम परियोजनाएँ बनाने का वित्तीय अर्थ बनता है और कम घर बनते हैं।

रियल एस्टेट रिसर्च फर्म कोस्टार के विश्लेषक रयान पाटप ने कहा, “किसी भी चीज़ से अधिक यह ऋण लागत है।”

कुल मिलाकर, प्रारंभिक डेटा अमेरिका से है। जनगणना ब्यूरो से पता चलता है कि देश भर में नए घरों के निर्माण परमिट में 2023 में पिछले वर्ष की तुलना में 12% और कैलिफोर्निया में 7% की गिरावट आई है। एकल-परिवार वाले घरों में गिरावट दर्ज की गई – जिनमें से अधिकांश बिक्री के लिए हैं – साथ ही बहु-परिवार वाले घर – जो मुख्य रूप से किराये पर हैं।

कैलिफ़ोर्निया बिल्डिंग इंडस्ट्री एसोसिएशन के अध्यक्ष डैन डनमॉयर ने कहा कि गिरावट का एक बड़ा कारण यह है कि कई बिक्री वाले घर बिल्डरों ने “बड़े पैमाने पर मंदी” की भविष्यवाणी की और 2022 में बंधक दरें बढ़ने पर विकास के लिए लॉट खरीदना बंद कर दिया।

फिर एक मज़ेदार चीज़ हुई। उनके उत्पाद की मांग उतनी नहीं बढ़ी जितनी उम्मीद थी, बड़े पैमाने पर क्योंकि मौजूदा मकान मालिक बेचना नहीं चाहते थे और खुद को अल्ट्रा-लो बंधक दरों से छुटकारा पाना नहीं चाहते थे।

डनमॉयर ने कहा, “बिल्डर्स जाग गए और उन्हें एहसास हुआ कि ‘ओह, यह सिर्फ हम ही हैं (घर बेच रहे हैं)।” “लेकिन हम एक पैसा भी चालू नहीं करते।”

जैसे-जैसे बिक्री के लिए बिल्डर लिस्टिंग की कमी का फायदा उठाने के लिए अपने इंजनों को पुनः आरंभ करते हैं, सुधार के संकेत मिलते हैं। जनगणना के आंकड़ों के मुताबिक, इस साल के पहले दो महीनों के दौरान, कैलिफ़ोर्निया में बिल्डरों ने एक साल पहले की समान अवधि की तुलना में एकल-परिवार वाले घरों के लिए 35% अधिक परमिट निकाले।

मल्टीफ़ैमिली के परमिट में गिरावट जारी रही – 33% की गिरावट।

जॉन बर्न्स रिसर्च एंड कंसल्टिंग के शोध निदेशक रिक पलासियोस जूनियर ने कहा, रास्ते अलग-अलग होने की संभावना कई कारकों के कारण है।

कुल मिलाकर, एकल-परिवार वाले घर बनाने वालों के पास ऋण के व्यापक स्रोत तक पहुंच है जो बढ़ती ब्याज दरों के प्रति उतना संवेदनशील नहीं है। एकल-परिवार बाज़ार में, आपूर्ति की कमी भी बदतर हो गई है और घर की कीमतें चढ़ रही हैं।

इस बीच, लॉस एंजिल्स सहित कई स्थानों पर किराए में थोड़ी गिरावट आई है क्योंकि रिक्तियां बढ़ गई हैं, आंशिक रूप से क्योंकि हाल के वर्षों में अपार्टमेंट निर्माण अपेक्षाकृत मजबूत रहा है।

पलासियोस ने कहा, “एकल परिवार ठोस, बहुपरिवार कमजोर देश के अधिकांश हिस्सों में एक बहुत ही सुसंगत विषय है।” “आपको ऐसा बाज़ार ढूंढने में कठिनाई हो रही है जहां डेवलपर्स और निवेशक अपार्टमेंट के लिए उत्सुक हों।”

लॉस एंजिल्स शहर में, डेवलपर्स को एक अन्य कारक – माप यूएलए – से जूझना होगा।

किफायती आवास के वित्तपोषण के लिए शहरव्यापी संपत्ति हस्तांतरण कर पिछले साल प्रभावी हुआ और इसने रियल एस्टेट उद्योग को नाराज कर दिया है।

हालाँकि इसे “हवेली कर” के रूप में जाना जाता है, दुर्लभ अपवादों को छोड़कर यह $5 मिलियन से अधिक में बेची गई सभी संपत्तियों पर लागू होता है, चाहे वे गैस स्टेशन, स्ट्रिप मॉल, अपार्टमेंट इमारतें या वास्तविक हवेली हों। इस उपाय के तहत, विक्रेता से $5 मिलियन से अधिक और $10 मिलियन से कम की बेची गई संपत्तियों के लिए बिक्री मूल्य का 4% शुल्क लिया जाता है।

$10 मिलियन और उससे अधिक पर, कर 5.5% है।

अपार्टमेंट डेवलपर्स और रियल एस्टेट ब्रोकरों ने कहा कि यूएलए की अतिरिक्त लागत से जोखिम भरे व्यवसाय में उचित लाभ कमाना और भी कठिन हो जाता है।

ऐसा इसलिए है क्योंकि अपार्टमेंट बनाते समय, डेवलपर्स अक्सर अपना तैयार उत्पाद बेचते हैं, जो संभवतः मार्कस और मिलिचैप के रियल एस्टेट ब्रोकर ग्रेग हैरिस के अनुसार, 15 इकाइयों से अधिक की किसी भी इमारत के लिए यूएलए टैक्स को ट्रिगर करेगा। यहां तक ​​​​कि जिन डेवलपर्स के पास अपनी संपत्ति है, उन्हें आम तौर पर तैयार इमारत पर बंधक लेने की आवश्यकता होती है – और हैरिस ने कहा कि ऋणदाता कम देने को तैयार हैं क्योंकि अगर वे संपत्ति को जब्त करते हैं और बेचते हैं तो उन्हें भी कर का भुगतान करना होगा।

लॉस एंजिल्स के डेवलपर रॉबर्ट ग्रीन ने कहा, “यूएलए ताबूत में आखिरी कील की तरह है।” “यह इससे बुरे समय पर नहीं आ सकता था।”

कई अपार्टमेंट परियोजनाएं विभिन्न आर्थिक परिस्थितियों में शुरू हुईं और हाल के वर्षों में खुल गई हैं या जल्द ही खुलेंगी। यूएससी लस्क सेंटर फॉर रियल एस्टेट के कार्यकारी निदेशक रिचर्ड ग्रीन ने कहा, उस आपूर्ति से किराए को कुछ समय के लिए कम रखने में मदद मिलेगी, लेकिन हमेशा के लिए नहीं।

दो या तीन वर्षों में, जैसे ही कम अपार्टमेंट तैयार होंगे “हम देखेंगे कि किराया फिर से बढ़ना शुरू हो जाएगा,” उन्होंने कहा।

यह कैलिफ़ोर्नियावासियों के लिए एक बड़ी सफलता होगी जो महंगे राज्य में आवास खोजने के लिए संघर्ष कर रहे हैं जहाँ हजारों लोग सड़कों पर सोते हैं।

बेशक, आर्थिक चक्रों में उतार-चढ़ाव और निर्माण फिर से शुरू हो सकते हैं।

फेडरल रिजर्व इस साल के अंत में ब्याज दरों में कटौती करने की योजना बना रहा है, जिससे अधिक परियोजनाओं को वित्तीय रूप से सार्थक बनाने में मदद मिल सकती है, साथ ही किराए में बढ़ोतरी भी हो सकती है।

लॉस एंजिल्स में यूएलए सहित बढ़ती डेवलपर लागतों को समायोजित करने के लिए भूमि विक्रेता अपनी मांग की कीमतें भी कम कर सकते हैं।

आम तौर पर, रियल एस्टेट विश्लेषक पटाप ने कहा कि उन्हें उम्मीद है कि जैसे-जैसे जमीन की कीमतें नीचे की ओर समायोजित होंगी, अपार्टमेंट निर्माण में तेजी आएगी। लेकिन उन्होंने कहा कि डेवलपर्स का कहना है कि वे एलए में निर्माण के बारे में भी सतर्क हैं क्योंकि शहर में व्यापक राजनीतिक बदलाव मकान मालिकों पर प्रतिबंधों का अधिक समर्थन करता है और किरायेदारों के लिए सुरक्षा का अधिक समर्थन करता है।

जनगणना के आंकड़ों से पता चलता है कि लॉस एंजिल्स शहर में, मल्टीफ़ैमिली परमिट में 2023 में 24% की गिरावट आई है, जबकि लॉस एंजिल्स काउंटी में 19% की गिरावट आई है। (निर्माण उद्योग अनुसंधान बोर्ड का डेटा और भी बड़ी गिरावट दिखाता है: शहर में 49% और काउंटी में 39%।)

सीबीआरई के वाणिज्यिक रियल एस्टेट ब्रोकर लॉरी लस्टिग-बोवर ने कहा कि कुछ एलए भूमि मालिकों ने बेचने के लिए अपनी कीमतें कम कर दी हैं, लेकिन “अगर उनके सिर पर बंदूक नहीं है” तो वे तब तक इंतजार कर रहे हैं जब तक डेवलपर्स अधिक भुगतान नहीं कर सकते।

हाल के वर्षों में, राज्य के कानून निर्माताओं ने भूमि उपयोग निर्णयों पर स्थानीय नियंत्रण को ख़त्म करके, आवास निर्माण को आसान बनाने के लिए कार्रवाई की है।

लॉस एंजिल्स के मेयर करेन बास ने भी अपने कार्यकारी निर्देश 1 के तहत 100% किफायती इमारतों पर तेजी से काम किया है, जबकि शहर ने हाल ही में छोटी परियोजनाओं को कुछ तूफानी जल संग्रहण आवश्यकताओं से छूट दी है।

काउंसिल ऑफ इन्फिल बिल्डर्स के अध्यक्ष मॉट स्मिथ ने कहा कि लॉस एंजिल्स में नए घरों की संख्या बढ़ाने के लिए और अधिक प्रयास किए जाने चाहिए और सरकार को जिस तरह के कदम उठाने चाहिए, उनमें तूफान जल के फैसले का हवाला दिया गया।

स्मिथ ने कहा, “ब्याज दरों पर शहर का कोई प्रभाव नहीं है… (लेकिन) वह किसी परियोजना को मंजूरी दिलाने की प्रक्रिया को नियंत्रित करता है।” “बहुत सारे अवसर हैं।”

फिलहाल, डेवलपर्स का कहना है कि अवसर ढूंढना कठिन है।

काहन ने कहा कि उनकी कंपनी संभावित भूमि खरीद पर लगातार आंकड़े चलाती है और सप्ताह में कम से कम एक बार पाती है कि इसे खरीदने और निर्माण करने का कोई मतलब नहीं है।

उन्हें साल के अंत तक दक्षिणी कैलिफोर्निया में कुछ जमीन खरीदने की उम्मीद है, हालांकि ज्यादातर लॉस एंजिल्स शहर के बाहर, जहां काहन ने कहा कि वह यूएलए की लागत के कारण तेजी से तलाश कर रहे हैं, जिसमें मौजूदा ब्याज दरों के विपरीत बदलाव की उम्मीद नहीं है।

काहन ने कहा कि अब तक उन्हें ऐसा कोई सौदा नहीं मिला है जो काम करेगा – शहर की सीमाओं के भीतर या बाहर।