कैसे विदेश जाने से मैं एक बेहतर रियल एस्टेट निवेशक बन गया

जब भी मैं कॉन्फ्रेंस कॉल पर जाता हूं, कोई पूछता है, “आप कहां हैं?” और तब उनकी आंखें चौड़ी हो जाती हैं जब मैं जवाब देता हूं, “लीमा, पेरू।”

लेकिन जब मैंने किराये की संपत्तियों में निवेश किया, तो मैंने ऐसा अपने गृहनगर बाल्टीमोर में किया। विदेश जाने के बाद ही मुझे पता चला कि मैंने अपने श्रम से उन संपत्तियों पर कितनी सब्सिडी दी थी।

जब लोग आज मुझसे पूछते हैं कि अगर मैं फिर से रियल एस्टेट में निवेश करना शुरू कर दूं तो मैं क्या अलग करूंगा, तो मेरे पास जवाब तैयार है – क्योंकि मैं किया पुनः प्रारंभ करें।

मेरा “मकान मालिक युग”

मैंने अपनी पहली किराये की संपत्ति 2005 में खरीदी थी, और मुझे नहीं पता था कि मैं क्या कर रहा था। फिर मैंने अगले तीन वर्षों में एक दर्जन और संपत्तियाँ खरीदीं, और मुझे अभी भी नहीं पता था कि मैं क्या कर रहा हूँ।

सबसे पहले, मुझे समझ नहीं आया नकदी प्रवाह कैसे काम करता है. यह एक महँगी और शर्मनाक गलती साबित हुई।

इससे भी बदतर, मैंने इसे खरीद लिया अक्षम्य, निचले स्तर के पड़ोस में बाल्टीमोर शहर. मुझे यह समझ में नहीं आया कि निम्न-स्तरीय संपत्तियाँ अनगिनत छिपी हुई लागतों के साथ आती हैं जो कागज पर दिखाई नहीं देती हैं – अपराध और बर्बरता, उच्च टर्नओवर दर, भारी किरायेदार टूट-फूट, और दोषी किरायेदारों का पीछा करने के लिए निरंतर बेदखली फाइलिंग जैसी लागतें किराया।

ओह, और यह तथ्य है कि कुशल संपत्ति प्रबंधक उनसे बचते हैं, क्योंकि वे आधा भुगतान करते हैं और दोगुना काम लेकर आते हैं। यह आपको संपत्ति प्रबंधन के अवशेषों के साथ छोड़ देता है।

मुझे इस बात का भी एहसास नहीं था कि जब आप बाल्टीमोर सिटी जैसे जमींदार-विरोधी क्षेत्राधिकार में निवेश करते हैं तो जीवन कितना कठिन हो जाता है। एक बार एक संपत्ति से “पेशेवर किरायेदार” को निकालने में मुझे 11 महीने लग गए।

मैंने एक दशक तक ऐसा किया. और मुझे इससे नफरत थी.

विदेश जाने से बैसाखी दूर चली गई

जब मैं 2015 में अचानक विदेश चला गया, तो मैं अपनी रातें और सप्ताहांत संपत्तियों पर गाड़ी चलाकर, काम करने वालों के साथ समन्वय करने और अप्रभावी संपत्ति प्रबंधकों के शीर्ष पर रहने में नहीं बिता सका।

मुझे अनिच्छा से अपने आप को यह स्वीकार करना पड़ा कि मेरे रिटर्न कागज पर जितने खराब दिखते थे, वास्तव में वे उससे भी ज्यादा खराब थे जैसा मैंने सोचा था।

मैं इन निवेशों को अपने श्रम से पूरा कर रहा हूं – जिसकी स्टॉक, बॉन्ड, नोट्स या रियल एस्टेट जैसे निष्क्रिय निवेशों के लिए आवश्यकता नहीं है। समूहन. अच्छी परिस्थितियों में भी, जमींदारी अधिक श्रम के साथ आती है जितना लोगों को एहसास होता है। और मेरी चुनौतीपूर्ण संपत्तियों की देखरेख करना अन्य की तुलना में कठिन था।

जब मैं लौकिक आग के बाद आग बुझाने के लिए इधर-उधर नहीं घूम सकता था, तो मेरी संपत्तियों ने अपना असली मूल्य दिखाया – या उसका अभाव दिखाया।

एक दशक तक, मैंने पोर्टफोलियो को सीधा खड़ा रखने वाली बैसाखी के रूप में काम किया था। बैसाखी हटाओ, और पूरा पोर्टफोलियो ढह गया।

निष्क्रिय निवेश की ओर झुकाव

उस समय अबू धाबी में आधी दुनिया में रहने वाले एक प्रवासी के रूप में, और एक व्यस्त उद्यमी जो सप्ताह में 50-60 घंटे काम करके स्पार्करेंटल को जमीन पर उतारने की कोशिश कर रहा था, मैंने द वॉल पर प्रहार किया। मैंने अपनी सभी किराये की संपत्तियाँ बेच दीं, यहाँ तक कि वे अच्छी संपत्तियाँ भी जो मैंने बाद में अपने किराये के निवेश करियर में खरीदी थीं।

लेकिन इससे मुझे यह महसूस हुआ कि मैं जो पढ़ा रहा था उससे मेरा कोई लेना-देना नहीं था। मैंने हर पाठ को कठिन तरीके से सीखा था और अंततः हर गलती से बचने और किराये के निवेश के साथ सफलता के हर आसान रास्ते पर विशेषज्ञ बन गया था। स्पार्करेंटल में, हमने किराये पर निवेश करना सिखाया-लेकिन मैंने अब खुद नई संपत्तियां नहीं खरीदीं।

इस बीच, हमारे छात्र पूछते रहे, “क्या मैं आप लोगों के साथ सौदे में निवेश कर सकता हूँ?” हम एक दिन तक ना कहते रहे, मैंने अपने साथी डेनी की ओर देखा और पूछा, “क्या होगा अगर हमने ‘हाँ’ कहा?”

वैसे, यह उद्यमियों के लिए एक महत्वपूर्ण सबक है: कभी-कभी आप जिस व्यवसाय के बारे में सोचते हैं कि आप उसमें हैं, वह वास्तव में वह नहीं होता है जिसे बाजार चाहता है या उसकी आवश्यकता है। लेकिन मैं पीछे हटा।

लगभग उसी समय, मैंने निष्क्रिय रियल एस्टेट निवेश के साथ प्रयोग करना शुरू किया। मैंने अधिकांश प्रमुख रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग प्लेटफार्मों में छोटी रकम से शुरुआत की और अपने अनुभवों के बारे में लिखा। फिर, मैंने निजी इक्विटी रियल एस्टेट सिंडिकेशन (“समूह निवेश” के लिए फैंसी शब्द) का परीक्षण शुरू किया।

मुझे आवश्यक उच्च न्यूनतम निवेश रियल एस्टेट सिंडिकेशन पसंद नहीं आया। मैं चाहता था विविधता और अधिक संपत्तियों और बाजारों में छोटी मात्रा में फैलाएं।

फिर इसने मुझ पर आघात किया: मेरे साथ रियल एस्टेट निवेश में जाने के लिए लोग झगड़ रहे थे। क्या होगा अगर हम सब एक साथ सिंडिकेशन डील पर जाएं?

तो हमने किया. और हमें यह इतना पसंद आया कि हम हर महीने एक साथ डील पर जाने लगे डॉलर-लागत औसत. बाद में, हमने इसे एक निवेश क्लब के रूप में जनता के लिए खोल दिया।

1031 एक्सचेंज के बिना करों को स्थगित करना

बहुत से लोग कर लाभ के लिए, कम से कम आंशिक रूप से, रियल एस्टेट में निवेश करते हैं।

जैसे-जैसे मुझे रियल एस्टेट सिंडिकेशन में निवेश करने का अधिक अनुभव प्राप्त हुआ, मुझे यह जानकर सुखद आश्चर्य हुआ कि “आलसी 1031 एक्सचेंज।”

सक्रिय निवेशक आय संपत्तियों पर पूंजीगत लाभ कर को स्थगित कर सकते हैं 1031 विनिमय. लेकिन वे बहुत सारी बाधाओं के साथ आते हैं – आपका पैसा रखने और आपके कागजी काम को दाखिल करने के लिए एक योग्य मध्यस्थ को नियुक्त करना, आपकी पुरानी संपत्ति बेचने के 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन संपत्ति की घोषणा करना, 180 दिनों के भीतर नई संपत्ति पर समापन करना, इत्यादि। .

यहां तक ​​कि जब मैं अमेरिका में रहता था, तब भी मुझे लगता था कि यह काम बहुत ज्यादा है, इसलिए मैंने इसे कभी नहीं किया।

सिंडिकेशन में निष्क्रिय निवेश के साथ, आपको बस एक पुराने सौदे से प्राप्त आय को एक नए सौदे में पुनः निवेश करना है। कठिन रोक.

नए सौदे से मूल्यह्रास आपके कर रिटर्न पर नुकसान के रूप में दिखाई देता है, जिसका उपयोग आप बेची गई संपत्ति से अपने पूंजीगत लाभ की भरपाई के लिए करते हैं। इट्स दैट ईजी।

एक प्रवासी के रूप में यह मेरी नई व्यावहारिक निवेश रणनीति पर बिल्कुल फिट बैठता है।

हम सब व्यस्त हैं—दूसरी नौकरी कौन चाहता है?

अपने 20 और 30 के दशक में, मैंने किराये की संपत्तियों के खर्च में सारी रातें और सप्ताहांत बर्बाद कर दिए। लेकिन एक पिता, एक प्रवासी और एक व्यस्त उद्यमी बनने से मेरी प्राथमिकताएँ सामने आ गईं। मैं अपना कीमती थोड़ा खाली समय ठेकेदारों, किरायेदारों, संपत्ति प्रबंधकों, या शहर निरीक्षकों के साथ परेशानी में क्यों बिताना चाहूंगा?

मैं अपनी बेटी के साथ एंडीज़ की पदयात्रा करना पसंद करूंगा। या अपनी पत्नी के साथ चिली वाइन देश का दौरा करना। या, उस मामले के लिए, अपने व्यवसाय को बढ़ाने में समय लगा रहा हूँ।

रियल एस्टेट में निवेश करने का कोई गलत तरीका नहीं है। किराये पर निवेश के प्रति मेरे मन में सम्मान के अलावा और कुछ नहीं है। जब मैं बिना किसी परेशानी (वित्तपोषण, ठेकेदार, मरम्मत, परमिट, निरीक्षण, किरायेदार प्रबंधन, विज्ञापन मतली) के सभी लाभ (नकद प्रवाह, प्रशंसा, कर लाभ) प्राप्त कर सकता हूं तो मैं इसे स्वयं नहीं करना चाहता।

जब निवेशक शिकायत करते हैं कि वे व्यस्त हैं और, उसी बातचीत के दौरान, कहते हैं कि वे एक और सक्रिय संपत्ति खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो आजकल, मैं विरोधाभास के बारे में अपना मुंह बंद रखता हूं। वे खोजने की अपनी यात्रा पर हैं वित्तीय स्वतंत्रता. मैं अपना आनंद लेता रहूंगा.

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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।