क्या ऊंची ब्याज दरें निवेशकों को बेचने के लिए मजबूर कर रही हैं?

नए शोध से पता चलता है कि एक साल पहले की तुलना में मेलबर्न और सिडनी में अधिक मकान मालिक अपनी निवेश संपत्तियां बेच रहे हैं।

प्रॉट्रैक डेटा से पता चलता है कि दिसंबर तिमाही के दौरान सिडनी में घर की बिक्री की अनुमानित हिस्सेदारी, जो कि निवेश संपत्ति थी, 35.2% थी, जो 2022 (28.3%) और 2021 (28.9%) की समान अवधि से अधिक है।

मेलबर्न में भी कुछ ऐसी ही कहानी है. दिसंबर तिमाही में बेची गई संपत्तियों में निवेशकों की बिक्री 35.2% थी, जो एक साल पहले 26.9% और 2021 की इसी अवधि में 27.9% थी।

अधिकांश राजधानी शहरों में निवेशकों की बिक्री का हिस्सा बढ़ गया है, लेकिन उच्च ब्याज दरें केवल इसके लिए जिम्मेदार नहीं हो सकती हैं। चित्र: गेटी

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हालाँकि, प्रोपट्रैक के वरिष्ठ अर्थशास्त्री पॉल रयान के अनुसार, बिकवाली आम तौर पर बाजार में अधिक निवेशक गतिविधि के साथ मेल खाती है।

“बाजार में बिक्री और खरीदारी दोनों में निवेशकों की गतिविधि अधिक रही है। नेट पर, हमने निवेशकों को बाजार छोड़ने की तुलना में अधिक निवेशकों को बाजार में प्रवेश करते देखा है, ”उन्होंने कहा।

श्री रयान ने कहा कि किराये की संपत्ति की कमी ने पिछले छह महीनों में निवेशकों को बाजार में आकर्षित किया है, जो बढ़ती पैदावार का लाभ उठाने के इच्छुक हैं।

राष्ट्रीय स्तर पर, पिछले वर्ष की तुलना में किराए में 11% से अधिक की जोरदार वृद्धि हुई है।

“ये किराये की कमी अल्पावधि में कम होने वाली नहीं है, इसलिए मुझे लगता है कि निवेशक देख सकते हैं कि हालांकि ब्याज दरें अभी ऊंची हैं, भविष्य में ब्याज दरें कम हो सकती हैं, और किराए में जोरदार वृद्धि जारी रहने की संभावना है।”

निवेशक बिकवाली क्यों कर रहे हैं?

श्री रयान ने बताया कि निवेशकों का एक हिस्सा हमेशा बाजार छोड़ रहा है, ज्यादातर इसलिए क्योंकि वे सेवानिवृत्ति की आयु तक पहुँचते हैं और उनकी आय में गिरावट के साथ नकारात्मक गियरिंग के लाभ समाप्त हो जाते हैं।

“यदि आप एक मकान मालिक हैं जिसके पास कुछ समय से संपत्ति है और आपने ब्याज दरों में वृद्धि देखी है, काफी अच्छी पूंजी वृद्धि हुई है, और निकट अवधि में शायद उतनी पूंजी वृद्धि की उम्मीद नहीं है, तो यह एक अच्छा समय हो सकता है आपके लिए अपनी हिस्सेदारी ख़त्म करना,” उन्होंने कहा।

मेलबोर्न ने निवेशक बिक्री की हिस्सेदारी में सबसे बड़ी वृद्धि दर्ज की है, उद्योग के पेशेवरों ने ब्याज दरों, रखरखाव लागत और कर संबंधी चिंताओं की ओर इशारा किया है। चित्र: गेटी

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जबकि श्री रयान ने स्वीकार किया कि उच्च बंधक लागत कुछ निवेशकों को बेचने के लिए प्रेरित कर सकती है, निवेशकों की स्थिति “काफी सकारात्मक” थी और जल्द ही दरों में बढ़ोतरी की कोई भविष्यवाणी नहीं की गई थी।

उन्होंने कहा, “निवेशकों के लिए किराए और ब्याज दरों दोनों का दृष्टिकोण सकारात्मक है।”

“ज्यादातर चर्चा केवल ब्याज दर में कटौती के समय और मात्रा के बारे में है, संभवतः वर्ष के अंत में।”

मेलबर्न में, बैरी प्लांट एस्सेनडॉन के नीलामीकर्ता एंथोनी मोलिनारो ने realestate.com.au को बताया कि बहुत से निवेशक ऊंची दरों के कारण या उनकी पुरानी संपत्तियों को महंगे उन्नयन की आवश्यकता के कारण बेच रहे थे।

उन्होंने कहा, “हमने देखा है कि बहुत से निवेशक केवल ब्याज पर ऋण लेकर मूलधन और ब्याज पर जा रहे हैं, जो इसे अपनी जीवनशैली के साथ जारी रखने में सक्षम नहीं हैं।”

“हम ऐसे निवेशकों को भी देख रहे हैं जो पुरानी संपत्तियों को बेच रहे हैं जिनके रखरखाव के लिए बहुत अधिक रखरखाव की आवश्यकता है, साथ ही कुछ साल पहले आए सभी नए किराये के अनुपालन भी हैं।”

उन्होंने कहा कि महंगे अपग्रेड का सामना करने वाले निवेशकों को पहले से ही पूंजी वृद्धि से लाभ हुआ है, क्योंकि उन्होंने बहुत पहले खरीदारी की थी, और बड़े सुधार करने के बजाय नकद करना चाहते हैं।

उन्होंने कहा कि कई संपत्तियों वाले मकान मालिक भी विक्टोरिया के भूमि कर परिवर्तनों को हतोत्साहित करने वाला बता रहे हैं।

“बहु-जमींदार इस पर कायम नहीं रहना चाहते। उन्हें ये सभी संपत्तियां मिल गई हैं, लेकिन उनके पास कोई पैसा नहीं है क्योंकि वे इसे केवल आउटगोइंग में भुगतान कर रहे हैं।

उन्होंने कहा कि अधिक निवेशक खरीदार बोर्ड पर आ रहे हैं, लेकिन दो साल पहले जितने नहीं थे।

ऑस्ट्रेलिया के पूर्व रियल एस्टेट बायर्स एजेंट्स के अध्यक्ष, केट बाकोस, जो विक्टोरिया में 11 संपत्तियों के मालिक हैं, ने कहा कि राज्य निवेशकों के लिए अमित्र हो गया है।

क्रेता के एजेंट केट बाकोस वर्तमान में सरकारी नीतियों के कारण निवेश में आसानी के लिए मेलबोर्न को 3/10 रैंक देते हैं।

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सुश्री बाकोस ने कहा, “निवेशकों के लिए सबसे बड़ा नुकसान मकान मालिकों को संदिग्ध किरायेदारों को बेदखल करने की अनुमति देने के विकल्प को खाली करने के लिए 120 दिन के नोटिस का नुकसान है, जो हर दूसरे राज्य में उपलब्ध है।”

“और अस्थायी भूमि कर वृद्धि को ख़त्म करने की ज़रूरत है, यह वह भूसा है जिसने बहुत से लोगों के ऊँटों की कमर तोड़ दी है।

“अन्यथा, मुझे लगता है कि संपत्ति निवेशक अन्य परिसंपत्ति वर्गों की ओर रुख करेंगे और यह समझ में आता है।”

एनएसडब्ल्यू में, एजेंसी रे व्हाइट ने कहा कि इस वर्ष उसकी लगभग 17% खरीदारी निवेशकों द्वारा की गई है।

रे व्हाइट एनएसडब्ल्यू राज्य नीलामीकर्ता पेरी एडमंडसन-क्लार्क ने कहा, “यह हमारी सभी राजधानियों में सबसे कम है।”

“यह शायद कोई आश्चर्य की बात नहीं है, क्योंकि इसे खरीदना बहुत महंगा है, चाहे वह सिडनी हो या सेंट्रल कोस्ट या साउथ कोस्ट।”

रे व्हाइट का अनुमान है कि इस वर्ष केवल 17% खरीदारी निवेशकों द्वारा की गई है, प्रॉट्रैक डेटा निवेशकों की बिक्री में वृद्धि दर्शाता है। चित्र: गेटी

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श्री एडमंडसन-क्लार्क ने कहा कि संभावित निवेशक कोई कदम उठाने से पहले यह देखने का इंतजार कर रहे हैं कि ब्याज दरों के साथ क्या होता है।

उन्होंने कहा, “वे स्पष्ट रूप से उम्मीद कर रहे हैं कि पूरे साल दरों में गिरावट देखने को मिलेगी और फिर उन पैदावार को थोड़ा बेहतर बनाया जाएगा और फिर उस निवेश स्थान में फिर से प्रवेश किया जाएगा।”

उन्होंने कहा, जब निवेशकों की बिक्री की बात आती है, तो पिछले साल आंकड़ों में ज्यादा बदलाव नहीं हुआ है, लेकिन वे “हर संभव कोशिश कर रहे हैं”।

वह राज्य जो इस प्रवृत्ति का उल्लंघन कर रहा है

एक को छोड़कर प्रत्येक राजधानी शहर में निवेश बिक्री का हिस्सा एक साल पहले की तुलना में अधिक था।

ब्रिस्बेन में, निवेशकों की बिक्री दिसंबर तिमाही में संपत्तियों का 32% थी, जबकि 2022 में यह 29.9% थी। पर्थ और होबार्ट और डार्विन में, दिसंबर तिमाही में निवेशकों की बिक्री का अनुपात भी इसी अवधि की तुलना में थोड़ा ऊपर था। 2022.

व्यापक रुझान को कम करने वाला एडिलेड एकमात्र बाज़ार था।

एडिलेड एकमात्र राजधानी है जहां पिछले वर्ष निवेशकों की बिक्री में गिरावट देखी गई है। चित्र: गेटी

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वहां, दिसंबर तिमाही 2023 में निवेशकों द्वारा 27.8% बिक्री हुई, जबकि 2022 में इसी अवधि में 29% और 2021 में 31.5% बिक्री हुई।

महामारी के बाद से एडिलेड सबसे मजबूत राजधानी शहर का बाजार रहा है, जहां मार्च 2020 के बाद से घरेलू मूल्यों में लगभग 60% की वृद्धि हुई है। बिक्री के लिए सूचीबद्ध घरों की संख्या भी दशक के औसत से काफी नीचे है, जिससे रिक्ति दर 1% से नीचे चली गई है।

प्रॉट्रैक को उम्मीद है कि एडिलेड में मजबूत स्थितियां पूरे वर्ष जारी रहेंगी, 2024 में 4% से 7% के बीच मूल्य वृद्धि की भविष्यवाणी की गई है।