क्या खाली कार्यालय आवासीय निवेशकों के लिए अगला बड़ा अवसर हैं?

क्या खाली शहर कार्यालय भवन ज़ोंबी शॉपिंग मॉल के समान ही चल रहे हैं, या क्या उन्हें आवासीय अपार्टमेंट और कॉन्डो बनने के लिए पुनर्जीवित किया जा सकता है?

यह प्रश्न कई डेवलपर्स, शहर योजनाकारों, बैंकों, अर्थशास्त्रियों आदि के मन में है व्यावसायिक जमींदार अपना सिर खुजा रहे हैं। क्या है? नहीं बहस का विषय यह है कि प्रमुख शहरों में वाणिज्यिक कार्यालय स्थान मृत्यु चक्र, या “शहरी विनाश लूप” का अनुभव कर रहे हैं, जैसा कि उद्धृत किया गया है न्यूयॉर्क टाइम्समहामारी के मद्देनजर, जैसे दूर से काम करना और ऊंची ब्याज दरों के कारण परेशान भवन मालिकों के लिए सीमित विकल्प हैं। अमेरिकी शहरों का भविष्य समाधान पर सवार है।

देश भर में, कीमतें 2008 की तरह कम की जा रही हैं, 50% या अधिक मार्कडाउन के साथ। इसका असर कर राजस्व की हानि के साथ शहर के बजट पर असर पड़ा है, जिससे शहर की दक्षता और रखरखाव के हर पहलू पर असर पड़ा है। रेस्तरां, होटल और मनोरंजन स्थल जैसे सहायक व्यवसायों को भी परेशानी महसूस हो रही है।

ठीक उसी प्रकार न्यूयॉर्क टाइम्स लेख में, न्यूयॉर्क विश्वविद्यालय के स्टर्न स्कूल ऑफ बिजनेस के एक प्रोफेसर ने अनुमान लगाया है कि 2019 से 2022 तक राष्ट्रीय कार्यालय बाजार का मूल्य 664.1 बिलियन डॉलर कम हो गया है। इससे व्यवसायों और निवासियों को छोड़ना पड़ा है, जिससे कर राजस्व प्रभावित हुआ है और बेघरता बढ़ गई है।

कार्यालयों से अपार्टमेंट तक: क्या यह संभव है?

खाली कार्यालय भवनों के लिए अक्सर कहा जाने वाला उपाय उन्हें आवास में परिवर्तित करना है। आख़िरकार, शहरी आवास की कमी के साथ, निश्चित रूप से यह बिल्कुल सही समझ में आता है। लेकिन क्या यह संभव है? इसमें डेस्क साफ़ करने और बिस्तर और स्नानघर लाने के अलावा और भी बहुत कुछ है।

अच्छी खबर यह है कि – अंकित मूल्य पर – यह संभव है, लेकिन कई वाणिज्यिक अचल संपत्ति मुद्दों के साथ, यह जटिल है।

का एक ज्वलंत उदाहरण ऐसा रूपांतरण न्यूयॉर्क शहर के वित्तीय जिले में 160 वॉटर स्ट्रीट, 1970 के दशक में निर्मित एक पूर्व कार्यालय भवन है, जिसे हाल ही में पुनर्निर्मित किया गया है पर्ल हाउसएक नई सुविधाओं से भरपूर 600-यूनिट अपार्टमेंट इमारत।

बाधाएँ

पैसा और स्थिरता प्रतिरोध की परस्पर धाराएँ हैं, जो ऐसे रूपांतरणों को कठिन बनाती हैं। अर्थशास्त्री स्टिजन वान नीउवरबर्ग के अनुसारन्यूयॉर्क के कोलंबिया बिजनेस स्कूल में रियल एस्टेट के प्रोफेसर, भारी कार्बन पदचिह्न और पर्याप्त पाइपलाइन, प्रकाश और हवा लाने में कठिनाई के कारण देश भर में केवल 10% से 15% कार्यालय भवनों को आवासीय उपयोग में परिवर्तित किया जा सकता है। यह असंभव नहीं है, लेकिन यह महंगा है।

विचार करने योग्य एक अन्य कारक यह है कि, पर्ल हाउस की तरह, निर्माण लागत को कवर करने के लिए किराए को अधिक होना आवश्यक होगा। इसका मतलब है इसके बजाय लक्जरी अपार्टमेंट किफायती आवासजो अधिकांश शहरों के लिए अधिदेश नहीं है।

शहर का जीवन: एक नई वास्तविकता

शहर, जैसा कि हम पारंपरिक रूप से उन्हें जानते हैं – व्यापार के केंद्र – सबसे अधिक संभावना है कि वे बदल रहे हैं। जबकि कुछ कंपनियां कर्मचारियों को कार्यालय लौटने की मांग कर रही हैं, दूसरों के लिए, वास्तविकता यह है कि श्रमिकों के लिए दूर रहना बहुत सस्ता है। और खुदरा विक्रेताओं के लिए मजबूत ऑनलाइन मार्केटिंग द्वारा समर्थित ई-कॉमर्स बिक्री के पक्ष में महंगे स्टोर छोड़ना बहुत कम खर्चीला है।

तो शहरों के लिए क्या बचा है? मनोरंजन, शो, रेस्तरां, क्लब और सामाजिक मेलजोल। इस संबंध में, वॉल स्ट्रीट जर्नल तर्क है, अमेरिकी शहर फिर से पर्यटन के साथ फलने-फूलने लगे हैं—सिर्फ कार्यालयों के पास नहीं।

निवेशकों के लिए एक अवसर

कार्यालय भवनों की कीमत में कमी के साथ, निवेशकों में आने और आग-बिक्री कीमतों पर खरीदारी करने के लिए एक स्पष्ट आकर्षण है। यदि प्रमुख अमेरिकी शहरों के पूर्व डाउनटाउन कार्यालय क्षेत्रों में रहने की मांग है, तो साहसी डेवलपर्स नई इमारतों का पुनर्निर्माण शुरू कर देंगे या पुरानी इमारतों को तोड़ देंगे।

इस कार्य को करने का एक प्रमुख घटक शहरों को एक बार फिर रहने के लिए आकर्षक स्थान बनाना है। इसे ध्यान में रखते हुए, एक नई गतिशीलता – एक कार्य/जीवन संस्कृति का निर्माण करना जहां कर्मचारी आवागमन के बजाय पैदल चलकर काम पर जा सकें – एक व्यवहार्य नया मॉडल हो सकता है। आख़िरकार, ऐसा नहीं है कि कार्यालय पूरी तरह ख़ाली हैं; वे अभी भरे नहीं हैं। साथ ही, हर कोई घर से काम नहीं कर सकता।

हाइब्रिड कार्य मॉडल उन श्रमिकों के लिए एक मध्य मार्ग प्रदान करते हैं जो अब कपड़े धोने के दौरान अपने पसीने और चप्पलों में काम करने के आदी हो गए हैं और कंपनियां कार्यालय में फेस टाइम और सामान्य व्यावसायिक प्रथाओं की मांग कर रही हैं। यह अवधारणा है शहर के अधिकारियों द्वारा अपनाया जा रहा है अधिक किफायती आवास बनाने के लिए डेवलपर्स को प्रोत्साहन के साथ, पूरे देश में।

रूपांतरण मॉडल शायद ही नया हो. पिछले 20 वर्षों में, लगभग 80 न्यूयॉर्क शहर कार्यालय भवनों को आवासों में परिवर्तित कर दिया गया है, जो देश में सबसे अधिक है, के अनुसार सीबीआरई. इस तरह के रूपांतरणों को मैनहट्टन के वित्तीय जिले को एक सौम्य कम्यूटर गंतव्य के बजाय परिवारों के लिए रहने योग्य पड़ोस में परिवर्तित करने का श्रेय दिया जाता है।

राष्ट्रीय स्तर पर, 2010 से 2021 तक, 222 कार्यालय भवनों को परिवर्तित किया गया आवासीय क्षेत्र में, फिलाडेल्फिया सबसे अधिक प्रभावित है, उसके बाद शिकागो है। ए ऐसे कई रूपांतरण पाइपलाइन में हैं न्यूयॉर्क के लिए. कुछ लोग लक्जरी आवासों के नीचे कार्यालय स्थान के साथ नए कार्य/जीवन मॉडल का प्रचार करेंगे। फिलाडेल्फिया, क्लीवलैंड, लॉस एंजिल्स और वाशिंगटन, डीसी के लिए अतिरिक्त रूपांतरण निर्धारित हैं

नकदी प्रवाह लक्ज़री कॉन्डो में रहना हमेशा चुनौतीपूर्ण होता है। अक्सर, वे धनी निवेशकों के डोमेन होते हैं जो किरायेदारों की परेशानी से निपटने के बजाय इकाइयों को खाली छोड़कर अपना पैसा लगाना चाहते हैं।

हालाँकि, कई इमारतें इसका स्वागत करती हैं लघु अवधि और मध्यावधि किराया मॉडल। मियामी एक ऐसा शहर है जहां निवेशक साल के केवल कुछ महीनों के लिए रहते हैं और बाकी के लिए अपनी इकाइयों को पट्टे पर देना चाहते हैं। की एक रिपोर्ट के मुताबिक चैंबर ऑफ कॉमर्स जैसा कि उद्धृत किया गया है कोंडो ब्लैकबुकमियामी में Airbnbs अमेरिका के सभी बड़े शहरों की तुलना में 10वीं उच्चतम औसत दैनिक दर ($290) है, मियामी बीच ($426), की बिस्केन ($571), और पड़ोसी फोर्ट लॉडरडेल ($297) जैसे छोटे इलाके और भी अधिक औसत दर का दावा करते हैं। .

हालांकि मियामी कोंडो की कीमतें सस्ती नहीं हैं, शहर का दौरा करने की वैश्विक मांग की भरपाई करते हुए, कहीं और कार्यालय-से-कॉन्डोमिनियम रूपांतरण अधिक किफायती हो सकते हैं, डेवलपर्स बिक्री बढ़ाने के लिए शुरुआती व्यवसाय करना चाहते हैं। यह महसूस करते हुए कि डेवलपर्स को खाली इमारतों, एयरबीएनबी और अन्य अल्पकालिक किराये की साइटों से ज्यादा डर किसी चीज से नहीं लगता है विशेष रूप से उन पर निशाना साधा, देश भर में सेना में शामिल होने की पेशकश। जबकि अपार्टमेंट किराए पर लेना स्पष्ट लक्ष्य है, कॉन्डो के लिए सौदा करने की चाहत रखने वाले समझदार निवेशक चल रही निष्क्रिय आय उत्पन्न करने के लिए उसी दृष्टिकोण का उपयोग कर सकते हैं।

अंतिम विचार

महामारी ने प्रमुख शहरों में कार्यालय स्थान के उपयोग को नाटकीय रूप से बदल दिया है। प्रौद्योगिकी (ज़ूम, गूगल मीट, आदि) के साथ मिलकर इसका मतलब यह था कि कार्यालय स्थान के पारंपरिक उपयोग में देर-सबेर बदलाव होना ही था। आने-जाने में लगने वाले समय और पैसे और कार्यालय के किराए की लागत बनाम वास्तविक उत्पादकता का मतलब है कि महामारी ने बदलाव लाने के बजाय उसे तेज कर दिया है।

हालाँकि, कार्यालय स्थान की हानि एक पुरानी आवास की कमी के साथ जुड़ी हुई है, और शहरों को डेवलपर्स को खाली कार्यालयों को आवास में पुन: कॉन्फ़िगर करने के लिए प्रोत्साहित करना चाहिए, इससे डेवलपर्स और छोटे निवेशकों के लिए समान अवसर हो सकता है।

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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।