क्या बंधक पर ब्याज अग्रिम रूप से भरा हुआ है?

यह अक्सर कहा जाता है कि गृह बंधक पर ब्याज “फ्रंट एंड-लोडेड” होता है, जिसका अर्थ है कि जिस तरह से ऋणदाता ब्याज वसूलते हैं वह अनुचित और स्वयं-सेवा दोनों है – संभवतः भयावह भी। निम्नलिखित कथन विशिष्ट है.

“क्या आप जानते हैं कि आपके सामान्य 30-वर्षीय बंधक पर, आपके ऋण के मूलधन के आधे से भी कम का भुगतान करने में लगभग 21 वर्ष लगते हैं?

रूजवेल्ट प्रशासन के बाद से बंधक उद्योग का बड़ा रहस्य जनता से दूर रखा गया है। यह अल्पज्ञात रहस्य आपको (और हर दूसरे गृहस्वामी को) बहुत महंगा पड़ रहा है। आपका 6% कम ब्याज बंधक वास्तव में आपको 60% या उससे अधिक की लागत दे रहा है!

आप शायद पूछ रहे होंगे कि बिना जाने आप इतना अधिक भुगतान कैसे कर सकते हैं? ऐसा इसलिए है क्योंकि सभी बंधक फ्रंट-एंड लोडेड हैं, जिसका अर्थ है कि आप पहले ब्याज का भुगतान कर रहे हैं। तो उन सभी पहले वर्षों के दौरान, आप मूलधन का भुगतान नहीं कर रहे हैं। इसके बजाय, आप बैंकर से एक नई मर्सिडीज़ खरीद रहे हैं।”

आइए इस स्थिति के तथ्यात्मक आधार से शुरुआत करें, जिस पर कोई विवाद नहीं है। मानक बंधक अनुबंध मूलधन और ब्याज के समान मासिक भुगतान के साथ अवधि में पूर्ण परिशोधन की मांग करता है। उदाहरण के लिए, 30 वर्षों के लिए 6.875% (आज मेरी बंधक खरीदारी वेबसाइट पर उधारदाताओं द्वारा प्रदान की गई सबसे कम दर) पर $100,000 ऋण का भुगतान $656.93 है। वह भुगतान, यदि 30 वर्षों तक हर महीने किया जाए, तो बंधक का भुगतान हो जाएगा।

समान मासिक भुगतान के साथ पूर्ण परिशोधन का एक आवश्यक परिणाम यह है कि ब्याज और मूलधन के बीच भुगतान की संरचना समय के साथ बदलती रहती है। शुरुआती वर्षों में, भुगतान ज्यादातर ब्याज होता है, बाद के वर्षों में, यह ज्यादातर मूलधन होता है। 6.875% पर, $100,000 ऋण की शेष राशि को $50,000 तक चुकाने में वास्तव में लगभग 22 और 1/2 वर्ष लगते हैं। यह फ्रंट-एंड लोडिंग तर्क का तथ्यात्मक आधार है।

हालाँकि, इस नींव पर बनी इमारत पूरी तरह से गलत है। ऋणदाता ठीक वही ब्याज वसूलते हैं जिसके वे ऋण की पूरी अवधि के दौरान हकदार होते हैं। एकत्र किया गया ब्याज पूरी तरह से उन पर बकाया राशि पर आधारित है। महीने 1 में, ब्याज भुगतान $572 है क्योंकि ऋणदाता पर $100,000 बकाया है, महीने 260 में ब्याज भुगतान $288 है क्योंकि उस समय ऋणदाता पर लगभग $50,000 बकाया है।

यदि एक ही समय में दो 6.875% ऋण दिए जाते हैं, एक $100,000 के लिए और एक $50,000 के लिए, तो यह स्पष्ट है कि पहले पर देय ब्याज दूसरे पर देय ब्याज से दोगुना होगा। लेकिन, यही बात एकल 6.875% ऋण के लिए भी सच है, जिस पर एक समय में शेष राशि $100,000 है, और बाद में $50,000 है।

यदि शुरुआती वर्षों में बड़े ब्याज भुगतान ने वास्तव में उधारदाताओं के लिए अतिरिक्त लाभ उत्पन्न किया है, तो वे 30-वर्ष से 15-वर्षीय बंधक को प्राथमिकता देंगे, क्योंकि 15 पर ब्याज भुगतान बहुत तेजी से घटता है। इसलिए उन्हें 15वें दिन अधिक दरें वसूलनी चाहिए। वास्तव में, वे 15 के दशक में कम दरें लेते हैं।

इसी तरह, यदि उधारदाताओं ने 30-वर्षीय ऋण के शुरुआती वर्षों में उच्च ब्याज भुगतान से अतिरिक्त लाभ कमाया, तो वे 40-वर्षीय पर अधिक लाभ कमाएंगे, जो 30 के लिए मूल शेष राशि के आधे तक शेष राशि का भुगतान नहीं करता है। साल। क्योंकि वे अधिक लाभदायक हैं, ऋणदाताओं को 40 के दशक पर कम दरें लगानी चाहिए। दरअसल, वे 40 की उम्र पर अधिक दरें वसूलते हैं।

दूसरे शब्दों में, जिस तरह से ऋणदाता ऋण की कीमत तय करते हैं, वह ब्याज के फ्रंट-एंड लोड होने पर हमारी अपेक्षा के ठीक विपरीत है। ऋणदाता वास्तव में छोटी अवधि के बंधक को पसंद करते हैं क्योंकि उनका पैसा तेजी से बदल जाता है, जिससे बढ़ती ब्याज दरों के प्रति उनका जोखिम कम हो जाता है, और शेष राशि का अधिक तेजी से भुगतान डिफ़ॉल्ट से होने वाले नुकसान के जोखिम को कम कर देता है। बंधक ऋणदाताओं के पास बिना कोई आरोप लगाए, जो पूरी तरह से फर्जी है, जवाब देने के लिए पर्याप्त है।

निश्चित मासिक भुगतान पूरी तरह से बंधक का परिशोधन, जो फ्रंट-एंड लोडिंग तर्क का आधार है, वास्तव में उधारकर्ताओं की जरूरतों को पूरा करने के लिए डिज़ाइन किया गया था। पहले बताए गए $100,000 ऋण का भुगतान करने के वैकल्पिक तरीकों पर विचार करें। एक तरीका, जो 1920 के दशक के दौरान बहुत आम था, उधारकर्ताओं के लिए केवल अवधि के अंत तक ब्याज का भुगतान करना था, जिस बिंदु पर उन्हें पूरी शेष राशि का भुगतान करना पड़ता था। यदि वे पुनर्वित्त नहीं कर सकते थे, जैसा कि 1930 के दशक के दौरान अक्सर होता था, तो विकल्प आमतौर पर फौजदारी था।

शेष राशि का भुगतान करने का दूसरा तरीका ब्याज के अलावा, समान मासिक मूल भुगतान करना है। लंबे समय तक न्यूज़ीलैंड में इसी पद्धति का उपयोग किया जाता था। मेरे उदाहरण में, इसके लिए $100,000/360, या $277.78 प्रति माह के मूल भुगतान की आवश्यकता होगी। पहले महीने में, ब्याज $572.92 होगा, जिससे कुल भुगतान $850.70 हो जाएगा, जबकि यूएस संस्करण पर $656.93 (यह 29% अधिक भुगतान है)। जबकि इस दृष्टिकोण का उपयोग करने से भुगतान समय के साथ कम हो जाएगा, उधारकर्ता की दी गई कीमत पर घर खरीदने की क्षमता कम हो जाएगी, यही कारण है कि न्यूजीलैंड ने इसे अमेरिका में उपयोग किए जाने वाले पूर्ण रूप से परिशोधन संस्करण के साथ बदल दिया।

जहां तक ​​मैं निर्धारित कर सकता हूं, समान मासिक भुगतान के साथ पूरी तरह से परिशोधन बंधक हमारी प्रारंभिक निर्माण समितियों द्वारा विकसित किया गया था, जो पारस्परिक संस्थाएं और आधुनिक बचत और ऋण संघों के अग्रदूत थे। 1934 में, नव-निर्मित एफएचए ने घोषणा की कि सभी एफएचए-बीमाकृत बंधकों में यह संरचना होनी चाहिए। इसका उद्देश्य उधारकर्ताओं के लिए बजट बनाना आसान बनाना था, जबकि शेष राशि में व्यवस्थित (यदि धीमी हो) कमी की अनुमति देना था। कुछ ही वर्षों में, समान मासिक भुगतान के साथ पूर्णतः परिशोधन बंधक उद्योग के लिए मानक बन गया था। एफएचए के योजनाकारों को यह सोचकर आश्चर्य हुआ होगा कि उनकी बंधक अवधारणा उधारदाताओं को अमीर बनाने के लिए डिज़ाइन की गई थी।

एक अंतिम नोट: अमेरिका में बंधक उधारकर्ता किसी भी समय – अतिरिक्त भुगतान करके ब्याज की राशि को कम करने के लिए स्वतंत्र हैं। ऐसा करने से ऋण शेष कम हो जाता है और इसलिए भविष्य के सभी भुगतानों का वह हिस्सा जो ब्याज है। पाठक मेरा निःशुल्क उपयोग कर सकते हैं बंधक अदायगी कैलकुलेटर यह देखने के लिए कि अतिरिक्त भुगतान से उनका ऋण चुकाने पर क्या प्रभाव पड़ेगा और वे कितना ब्याज बचाएंगे।