क्या यह सचमुच ‘घर खरीदने का सबसे खराब समय’ है?

अब चार वर्षों से, आवास बाजार ने सभी तर्कों को खारिज कर दिया है।

एक वैश्विक महामारी ने कीमतों को गिरा नहीं दिया, बल्कि उन्हें नई ऊंचाइयों पर पहुंचा दिया। पिछले साल, बंधक दरें 23 साल के उच्चतम स्तर पर पहुंच गईं और बिक्री घट गई। फिर भी, घर की कीमतें लगातार बढ़ती रहीं, जिससे पीढ़ियों में सबसे अप्रभावी आवास बाजार बन गया।

यह वर्ष एक नया कथानक मोड़ प्रदान करता है: आधी सदी में किसी भी समय की तुलना में अधिक अपार्टमेंट निर्माणाधीन हैं, जिससे किरायेदारों को दशकों में देखे गए की तुलना में अधिक नए अपार्टमेंट मिल रहे हैं।

इसलिए, ऊंची कीमतों, ऊंची ब्याज दरों और कम इन्वेंट्री के कारण घर खरीदना एक परेशान करने वाला अनुभव बना हुआ है, वहीं एक अपार्टमेंट किराए पर लेना आसान होता जा रहा है। इसका मतलब यह है कि जब तक आप अगले एक दशक तक किसी घर में रहने की योजना नहीं बनाते, तब तक इसे खरीदने का यह सबसे अच्छा समय नहीं हो सकता है।

कोलंबिया बिजनेस स्कूल में रियल एस्टेट प्रोफेसर क्रिस्टोफर मेयर ने कहा, “यह घर खरीदने का सबसे खराब समय है।”

हाँ, बंधक दरें अक्टूबर के लगभग 8 प्रतिशत के शिखर से नीचे आ गई हैं, और विक्रेताओं के बाजार में वापस आने से इन्वेंट्री बढ़ गई है। लेकिन समग्र तस्वीर किसी भी सार्थक तरीके से नहीं बदली है – और संभवतः जल्द ही कभी भी नहीं बदलेगी।

अधिकांश अर्थशास्त्रियों को इस वर्ष बंधक दरों में और अधिक गिरावट की उम्मीद नहीं है। फ़्रेडी मैक के अनुसार, जनवरी के तीसरे सप्ताह में औसत 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक 6.6 प्रतिशत था। और जबकि कोरलॉजिक के मुख्य अर्थशास्त्री सेल्मा हेप जैसे आशावादी सोचते हैं कि वर्ष के अंत तक दरें 6 प्रतिशत से नीचे गिर सकती हैं, ज़िलो के मुख्य अर्थशास्त्री स्काईलार ऑलसेन जैसे निराशावादी सोचते हैं कि वे फिर से 7 प्रतिशत के करीब पहुंच सकते हैं।

प्रतिकूल हवाएँ सुखद नहीं हैं। ज़िलो के अनुसार, दिसंबर में, नई लिस्टिंग की संख्या एक साल पहले की तुलना में 2 प्रतिशत अधिक थी, लेकिन अभी भी महामारी-पूर्व स्तर से लगभग 15 प्रतिशत कम है। जहां तक ​​कीमतों का सवाल है, अर्थशास्त्रियों को उम्मीद है कि इस साल उनमें कमोबेश नरमी आएगी। रेडफिन भविष्यवाणी कर रहा है कि उनमें 1 प्रतिशत की गिरावट आएगी; फ़्रेडी मैक, कि वे केवल 2.5 प्रतिशत की वृद्धि करेंगे, जो 2023 की आधी दर है।

इस सबका मतलब यह है कि आज घर खरीदने वाला कोई भी व्यक्ति उस संपत्ति के लिए, जो पहले से ही चरम पर है, उच्च उधारी लागत पर, शीर्ष डॉलर का भुगतान करेगा।

जैसा कि श्री मेयर ने कहा, आप “प्रभावी ढंग से एक लक्जरी सामान खरीद रहे हैं, और यह अन्य निवेशों के समान रिटर्न की दर का भुगतान नहीं करेगा”।

किरायेदार का वर्ष?

हालाँकि, किराये का बाज़ार, कम से कम इस वर्ष, थोड़ा अलग दिखता है।

1973 के बाद से संयुक्त राज्य अमेरिका ने एक साथ इतने सारे अपार्टमेंट – देशभर में लगभग 1 मिलियन – निर्माणाधीन नहीं देखे हैं। आधे से अधिक इस वर्ष उपलब्ध होंगे, और लगभग सभी किराये पर हैं।

इनमें से कई विकास महामारी के दौरान सामने आए, जब डेवलपर्स ने बढ़ते किराए वाले बाजार पर दांव लगाया, क्योंकि लोग अपने जीवन से उबर गए और चले गए। लेकिन एक बहुपरिवारीय इमारत के निर्माण में समय लगता है, और ये इमारतें एक बदले हुए परिदृश्य में प्रवेश कर रही हैं। किराएदार, अपनी वित्तीय सीमाओं से बंधे हुए, अब अधिक पट्टों पर हस्ताक्षर नहीं कर रहे हैं, जिससे रिक्तियां बढ़ रही हैं।

अपार्टमेंट लिस्ट के अनुसार, पिछले साल पूरे देश में किराये की मांग मूल रूप से स्थिर थी, जो लगभग 1 प्रतिशत गिरकर औसतन 1,379 डॉलर प्रति माह हो गई। स्ट्रीटईज़ी के अनुसार, न्यूयॉर्क शहर में, औसत मांग किराया – $3,500 प्रति माह – नवंबर 2023 में एक साल पहले की तुलना में 3 प्रतिशत से भी कम बढ़ गया, जो अगस्त 2021 के बाद से सबसे कम लाभ है।

लेकिन यह अभी भी आवास की लागत को कुचलने का समय है, जिसमें महामारी से पहले की तुलना में किराया 19 प्रतिशत अधिक है, एक ऐसी अवधि जिसने “बाजार को एक बिल्कुल नए मूल्य स्तर पर रीसेट कर दिया”, अपार्टमेंट लिस्ट के मुख्य अर्थशास्त्री इगोर पोपोव ने कहा।

दिसंबर 2023 में आवास और आश्रय की लागत मुद्रास्फीति के सबसे बड़े चालकों में से एक थी, श्रम एवं सांख्यिकी ब्यूरो के अनुसार. और पिछले साल, सामान्य किराएदार पर लागत का बोझ पड़ा, और उन्होंने अपनी आय का 30 प्रतिशत से अधिक किराए पर खर्च किया।

ब्राउन हैरिस स्टीवंस के मुख्य कार्यकारी बेस फ्रीडमैन ने कहा, “किरायेदारों को कुछ राहत की जरूरत है।” “लोग इन बेतुकी कीमतों का भुगतान नहीं कर सकते। उनके पास एक घर होना चाहिए।”

नया आवास कम से कम किराए को अधिक बढ़ने से रोक सकता है। किरायेदारों को सौदों की उम्मीद करनी चाहिए, मकान मालिक महीनों तक मुफ्त किराया, जिम पहुंच या पार्किंग की पेशकश करेंगे। (दिसंबर 2023 में, ज़िलो की 33 प्रतिशत किराये की सूची में रियायतें शामिल थीं, जो दिसंबर 2022 में 27 प्रतिशत से अधिक थी।)

स्ट्रीटईज़ी अर्थशास्त्री केनी ली ने कहा, “किरायेदारों के लिए, बढ़ती इन्वेंट्री के साथ, वे अंततः किराए और रियायतों पर बातचीत करने के लिए अधिक सशक्त महसूस करेंगे”।

जबकि ये नए विकास सनबेल्ट और मिडवेस्ट में केंद्रित हैं, इन्हें अन्य स्थानों पर भी देखा जा सकता है, जिसमें बाहरी इलाके और ग्रामीण समुदाय भी शामिल हैं, नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स के मुख्य अर्थशास्त्री रॉबर्ट डाइट्ज़ ने कहा। “यह वास्तव में हर जगह हो रहा है,” उन्होंने कहा।

लेकिन पार्टी ज्यादा दिन नहीं चलेगी. नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स के अनुसार, उच्च ब्याज दरों ने देश भर के डेवलपर्स को डरा दिया है, निर्माण पाइपलाइन सूख रही है, और 2024 में नए बहुपरिवार विकास की शुरुआत में 20 प्रतिशत की गिरावट आने की उम्मीद है। न्यूयॉर्क में, जहां संपत्ति कर छूट समाप्त हो गई, नई नींव के लिए मासिक फाइलिंग, नए निर्माण का एक महत्वपूर्ण मार्कर, पहले से ही थे 2023 में 78 प्रतिशत नीचे न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट बोर्ड के अनुसार, पिछले वर्ष से।

श्री पोपोव ने कहा, “मैं हमेशा इसके बारे में सूखे के संदर्भ में सोचता हूं।” “हो सकता है कि आपके पास एक बरसात का मौसम हो जो मदद करे, लेकिन आप अभी भी सूखे में हैं।”

‘गणित का कोई मतलब नहीं बनता’

पिछले साल, कई संभावित विक्रेता रुके रहे, अपने अगले घर के लिए महामारी-युग की बंधक दरों को बहुत अधिक के लिए व्यापार करने के लिए तैयार नहीं थे। मामले को बदतर बनाने के लिए, देश में 1.5 मिलियन से 6.5 मिलियन नए घरों की कमी है, यह इस पर निर्भर करता है कि आप किससे पूछते हैं, क्योंकि बढ़ती आबादी को बनाए रखने के लिए डेवलपर्स ने फौजदारी संकट के बाद से लगभग पर्याप्त आवास नहीं बनाए हैं।

परिणाम: CoreLogic के अनुसार, 2014 के बाद से किसी भी समय की तुलना में 2023 में कम घर बेचे गए – लेकिन मांग की कमी के कारण नहीं। आसमान छूती ब्याज दरों के बावजूद, लोग अभी भी घर खरीदना चाहते थे, और कई लोगों ने खुद को बोली लगाने वाले युद्धों की एक चौंकाने वाली दुनिया से गुजरते हुए पाया क्योंकि खरीदने के लिए बहुत कम उपलब्ध थे।

के अनुसार, महामारी की शुरुआत के बाद से अक्टूबर 2023 तक घर की कीमतें 45 प्रतिशत बढ़ गई थीं केस-शिलर गृह मूल्य सूचकांक. एक डेटा कंपनी, इंटरकॉन्टिनेंटल एक्सचेंज की नवंबर की रिपोर्ट के अनुसार, उस मूल्य वृद्धि को उधार लेने की लागत में वृद्धि के साथ जोड़ दें, और आवास अब 1984 के बाद से किसी भी समय की तुलना में अधिक अप्राप्य है। डेटा एनालिटिक्स कंपनी ATTOM के अनुसार, 2023 की तीसरी तिमाही में, घर के मालिक होने की सामान्य लागत – बंधक, बीमा, संपत्ति कर – इतिहास में पहली बार प्रति माह 2,000 डॉलर से अधिक हो गई, जो औसत वेतन का लगभग 35 प्रतिशत खपत करती है। .

यदि आप घर खरीदने को केवल डॉलर और सेंट पर आधारित निर्णय मानते हैं, तो उत्तर स्पष्ट नहीं है – विशेष रूप से किसी के लिए जो अगले कुछ वर्षों में फिर से स्थानांतरित हो सकता है।

“कुछ मायनों में, गणित का कोई मतलब नहीं है,” मध्य-अटलांटिक क्षेत्र के लिए मल्टीपल लिस्टिंग सेवा, ब्राइट एमएलएस की मुख्य अर्थशास्त्री लिसा स्टुरटेवेंट ने कहा।

गणित निश्चित रूप से ऐसे किसी भी व्यक्ति के लिए समझ में नहीं आता है जिसके पास पहले से ही 3 प्रतिशत बंधक ब्याज दर वाला घर है। लगभग समान मूल्य के एक घर से दूसरे घर में जाएँ, और वर्षों में उच्च ब्याज भुगतान में हजारों डॉलर खर्च होंगे।

पहली बार खरीदने वालों को भी कठिन गणित का सामना करना पड़ रहा है, क्योंकि वर्तमान में बंधक भुगतान की तुलना में किराया कम है। आज ही $400,000 का घर खरीदें, $80,000 की छूट और 6.6 प्रतिशत ब्याज दर पर 30 साल का बंधक, और केवल ब्याज भुगतान (कर या रखरखाव शामिल नहीं) के लिए पहले वर्ष लगभग $20,000 का खर्च आएगा।

लेकिन मान लीजिए कि आपको औसत किराए पर एक अपार्टमेंट मिलता है – $1,379 प्रति माह? एक वर्ष के किराये पर आपको $16,550 का खर्च आएगा।

उस $80,000 का अग्रिम भुगतान किसी म्यूचुअल फंड या शेयर बाजार में करें, और आपको अपने निवेश पर उच्च दर का रिटर्न मिलने की संभावना है।

“अगर मैं आज घर में पैसा निवेश करता हूं, यह देखते हुए कि कीमतें कितनी ऊंची हैं, तो मैं वास्तव में कह रहा हूं कि मैं घर की कीमतों में बहुत वृद्धि की उम्मीद कर रहा हूं,” श्री मेयर ने कहा। “मुझे नहीं लगता कि यह कोई यथार्थवादी उम्मीद है।”

निगाहें फॉरएवर होम पर

लेकिन लोग घर उसी तरह नहीं खरीदते जैसे वे स्टॉक खरीदते हैं।

एक घर सिर्फ एक निवेश नहीं है – यह स्थिरता का एक स्रोत है और अपना जीवन जीने की जगह है, और शायद बच्चों का पालन-पोषण भी करता है। इसमें महत्वपूर्ण कर लाभ भी हैं, खासकर यदि आपके पास कई वर्षों से घर है।

मिस्टर मेयर का एक पूर्व छात्र नई नौकरी के लिए बे एरिया में जा रहा था, और उसने सलाह मांगी। क्षेत्र में आवास की अत्यधिक कीमत को देखते हुए, छात्र जानना चाहता था कि क्या इसे खरीदना उचित है। उसके निवेश पर रिटर्न की दर अल्पावधि में अनुकूल नहीं दिख रही थी, लेकिन उसे अन्य कारकों पर भी विचार करना था – जहां उसके बच्चे स्कूल जाएंगे और उसके पसंदीदा पड़ोस में प्रबंधनीय आवागमन के साथ घर ढूंढना।

दूसरे शब्दों में, उसे अपने जीवन पर विचार करना होगा। श्री मेयर ने उसे खरीदने की सलाह दी।

अन्य खरीदार और विक्रेता भी इसी तरह की गणना कर रहे हैं। मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के अनुसार, जनवरी के दूसरे सप्ताह के दौरान, घर खरीद के लिए बंधक आवेदन पिछले सप्ताह की तुलना में 9 प्रतिशत अधिक थे।

जैसा कि ब्राइट एमएलएस के डॉ. स्टुरटेवेंट ने बताया, “यह हमेशा गणित के बारे में नहीं है।”

“कुछ गृहस्वामियों के लिए, गणित चुनौतीपूर्ण लग सकता है,” उसने जारी रखा, लेकिन अन्य कारक भी भूमिका निभाते हैं: शायद उन्हें बढ़ते परिवार के लिए एक और शयनकक्ष की आवश्यकता है, “या उन्हें बूढ़े माता-पिता के पास रहने या नौकरी बदलने की आवश्यकता है। ”

उच्च ब्याज दरों के 18 ठोस महीनों के बाद, खरीदार और विक्रेता किसी भी तरह बदलाव करने का फैसला कर सकते हैं, उन्होंने कहा: “मुझे लगता है कि 2024 ‘जीवन होता है’ का वर्ष है।”

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