क्यों एनएसडब्ल्यू योजना ओवरहाल से सामर्थ्य में सुधार होगा

एनएसडब्ल्यू में व्यापक सुधारों का उद्देश्य प्रमुख स्थानों पर अधिक आवास आपूर्ति को अनलॉक करना है, जिससे सामर्थ्य में सुधार हो सकता है – यह पहले से ही खाई के पार काम कर रहा है।

एनएसडब्ल्यू सरकार ने हाल ही में घोषणा की मध्यम-घनत्व वाले घरों के लिए फास्ट-ट्रैक अनुमोदन में सहायता के लिए व्यापक परिवर्तन।

ऑकलैंड में अनुभव, जिसने 2016 में इसी तरह के बदलाव किए थे, से पता चलता है कि यह आवास निर्माण गतिविधि को बढ़ा सकता है और सामर्थ्य में सुधार कर सकता है।

क्या घोषणा की गई है

हालाँकि इस स्तर पर हमारे पास प्रेस विज्ञप्ति से अधिक विवरण नहीं है, जो घोषणा की गई है वह है:

• एनएसडब्ल्यू के सभी कम-घनत्व (आर2) क्षेत्रों में डुप्लेक्स/दोहरी अधिभोग की अनुमति दी जाएगी।
• परिवहन केंद्रों और शहर केंद्रों के पास कम घनत्व वाले आर2 ज़ोन में छतों, टाउनहाउस और दो मंजिला अपार्टमेंट की अनुमति दी जाएगी।
• परिवहन केंद्रों और शहर केंद्रों के पास मध्यम घनत्व (आर 3) क्षेत्रों में मध्य-उदय (छह मंजिल तक) अपार्टमेंट की अनुमति दी जाएगी।

ये परिवर्तन स्थानीय परिषद के नियमों को खत्म कर देंगे जो वर्तमान में इन R2 और R3 क्षेत्रों पर लागू होते हैं।

यह एक उल्लेखनीय परिवर्तन होगा. वर्तमान में, अक्टूबर के मध्य में सरकार द्वारा प्रस्तुत विश्लेषण के अनुसार, केवल छतों और 1-2 मंजिला अपार्टमेंट की अनुमति है परिषद की 32 योजनाओं में से दो.

ये व्यापक परिवर्तन हैं

सिडनी की अधिकांश आवासीय भूमि – 70% या उससे कुछ अधिक के क्रम में – कम घनत्व के लिए R2 क्षेत्र में है। इन प्रस्तावित परिवर्तनों के तहत, सिडनी की अधिकांश आवासीय भूमि पर दोहरा कब्ज़ा संभव होगा।

आवासीय भूमि को R1 से लेकर R5, R, प्लस कुछ मिश्रित उपयोग क्षेत्र और स्थानीय केंद्र क्षेत्र तक किसी भी क्षेत्र में माना जाता है।

प्रस्तावित परिवर्तन सिडनी की आवासीय भूमि के एक बड़े हिस्से पर लागू होते हैं। चित्र: गेटी

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ट्रेन स्टेशनों और टाउन सेंटरों के नजदीक मध्यम-घनत्व वाले क्षेत्रों में मध्य-उदय अपार्टमेंट की अनुमति देना भी समान रूप से व्यापक है। यहां तक ​​कि केवल ट्रेन स्टेशनों पर ध्यान केंद्रित करने पर भी, सिडनी भर में मध्यम-घनत्व आर 3-ज़ोन वाली भूमि का लगभग एक तिहाई हिस्सा ट्रेन स्टेशन के 800 मीटर के भीतर है।

दूसरे शब्दों में कहें तो, यह परिवर्तन सिडनी की अधिकांश आवासीय भूमि पर लागू होता है।

हालाँकि ये परिवर्तन देखने में व्यापक लगते हैं, विवरण मायने रखते हैं, और यह देखना बाकी है कि ये परिवर्तन योजना प्रणाली के अन्य पहलुओं के साथ कैसे परस्पर क्रिया करेंगे।

उदाहरण के लिए, जैसा कि सिडनीयिम्बी ने बताया है, विरासत संरक्षण का व्यापक उपयोग उन विकासों को रोक सकता है जो अन्यथा इन परिवर्तनों के तहत अनुमत होंगे।

ऑकलैंड अनुभव से पता चलता है कि सुधारों से आवास की उपलब्धता और सामर्थ्य में सुधार हो सकता है

ऑकलैंड ने 2016 में “ऑकलैंड एकात्मक योजना” के हिस्से के रूप में इसी तरह के सुधार किए, जिसने ऑकलैंड में लगभग तीन-चौथाई आवासीय भूमि को अपज़ोन कर दिया।

इस परिवर्तन का निर्माण और आवास सामर्थ्य पर भौतिक प्रभाव पड़ा।

2016 में इसी तरह के बदलावों के बाद ऑकलैंड में आवास आपूर्ति में उल्लेखनीय वृद्धि देखी गई है। चित्र: गेटी

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द्वारा एक अध्ययन ग्रीनवे-मैकग्रेवी और फिलिप्स अपज़ोनिंग से प्रभावित क्षेत्रों की तुलना उन क्षेत्रों से करता है जो नहीं थे, और प्रभावित क्षेत्रों में निर्माण में पर्याप्त वृद्धि पाता है। उनका अनुमान है कि अपज़ोनिंग के कारण 2016 और 2021 के बीच निर्माण की सामान्य गति से ऊपर और परे 21,000 अतिरिक्त नए घर बने।

इसके अलावा, ये नए घर बेहतर स्थित हैं – परिवहन पहुंच और नौकरियों के करीब – और योजना सुधार ने विकास के पैटर्न को सीबीडी के करीब और बाहरी उपनगरीय ग्रीनफील्ड क्षेत्रों से दूर इनफिल विकास की ओर स्थानांतरित कर दिया।

अपज़ोनिंग से किराए में भी भौतिक सुधार हुआ।

उसी अपज़ोनिंग परिवर्तन के एक सहयोगी अध्ययन से पता चलता है कि इस अपज़ोनिंग द्वारा सक्षम अतिरिक्त निर्माण से किराए में कमी आई है। अपज़ोनिंग होने के छह साल बाद, ऑकलैंड में दो-बेडरूम वाले घरों का किराया 20% कम था, और तीन-बेडरूम वाले घरों का किराया एक तिहाई कम था – अगर अपज़ोनिंग नहीं हुई होती तो कितना किराया होता, इसकी तुलना में जगह।

यह परिवर्तन हमारी सभी समस्याओं का समाधान नहीं करता, लेकिन यह एक अच्छा कदम है

इसका मतलब यह नहीं है कि चुनौतियाँ नहीं हैं। पिछले कुछ वर्षों में आवास निर्माण काफी महंगा हो गया है।

महामारी की शुरुआत से लेकर इस वर्ष की सितंबर तिमाही तक साढ़े तीन वर्षों में, एक अलग घर बनाने की लागत 37% बढ़ गई है, जो प्रति वर्ष 9.4% के बराबर है।

यह इसकी ऐतिहासिक विकास दर से लगभग ढाई गुना तेज है। कच्चे माल की बढ़ती कीमतें इस बात का प्रमुख हिस्सा रही हैं कि घर बनाने की लागत इतनी क्यों बढ़ गई है।

अपार्टमेंट के लिए कहानी थोड़ी बेहतर है लेकिन फिर भी चुनौतीपूर्ण है। लागत में 18% की वृद्धि हुई है, जो ऐतिहासिक रूप से सामान्य से भी अधिक तेज है, लेकिन अलग घरों की लागत में वृद्धि जितनी गंभीर नहीं है।

एक निकट संबंधी चुनौती यह है कि सभी प्रकार के घर बनाने में महामारी से पहले की तुलना में अधिक समय लग रहा है।

एक अलग घर बनाने में लगने वाला समय दो चौथाई से थोड़ा अधिक से बढ़कर तीन चौथाई से अधिक हो गया है – 40% से अधिक की वृद्धि। उस बदलाव का मतलब है कि हम उन हजारों घरों से पीछे हैं, जहां हम आम तौर पर रहने की उम्मीद करते हैं, सिर्फ अलग घरों के मामले में।

कई कारकों ने इस वृद्धि को प्रेरित किया है, और यह सब महामारी के कारण नहीं है – अपार्टमेंट बनाने का समय महामारी से पहले ही बढ़ना शुरू हो गया था। लेकिन महामारी-युग की आपूर्ति श्रृंखला में व्यवधान और सामग्री की सोर्सिंग में कठिनाइयाँ, साथ ही कई दशकों की कम बेरोजगारी के बीच श्रम खोजने में कठिनाइयाँ कहानी का एक महत्वपूर्ण हिस्सा हैं।

ये वास्तविक चुनौतियाँ हैं, और इससे हमें जितने घरों की आवश्यकता है, उन्हें पूरा करना कठिन हो जाएगा।

लेकिन कम ऊंचाई वाले घनत्व का निर्माण आसान बनाना एनएसडब्ल्यू के उन हिस्सों में अधिक घर बनाने के लिए सही पहला कदम है, जहां अधिक आवास की सबसे अधिक आवश्यकता है।