जमींदारों पर मौन युद्ध जिसके बारे में कोई बात नहीं कर रहा है

यह कोई रहस्य नहीं है कि किरायेदार स्क्रीनिंग के संबंध में कानून अधिक से अधिक प्रतिबंधात्मक होता जा रहा है। इस लेखन के समय, 20 राज्य और 106 इलाके आय के स्रोत के विरुद्ध भेदभाव पर प्रतिबंध लगा दिया है (आमतौर पर, लेकिन केवल धारा 8 तक ही सीमित नहीं) और साथ ही असंख्य अन्य प्रतिबंध भी।

कैनसस सिटी में क्या हुआ

कैनसस सिटी, जहां मैं रहता हूं, अपने समर्थकों की बात को पारित करने वाला सबसे हालिया शहर था पुकारना “देश में आय भेदभाव प्रतिबंध का सबसे मजबूत स्रोत।” बिल (जिसे आप पढ़ सकते हैं यहाँ) वाउचर स्वीकार करने से इनकार करने पर रोक लगाने के अलावा और भी बहुत कुछ करता है (और निश्चित रूप से, कुख्यात धीमी और कठिन धारा 8 नौकरशाही के साथ काम करना आसान बनाने के लिए कुछ भी नहीं किया जाएगा)। यह संभावित निवासियों की स्क्रीनिंग करने की संपत्ति मालिकों की क्षमता में भी भारी हस्तक्षेप करता है।

जैसा कि मैंने कहा है, किरायेदार स्क्रीनिंग है एक संपत्ति प्रबंधक द्वारा किया जाने वाला सबसे महत्वपूर्ण कार्य. गुणवत्तापूर्ण स्क्रीनिंग के बिना, लगभग कोई निवेश संपत्ति काम नहीं करेगी. फिर भी, इस तरह के बिल इसे और अधिक कठिन बना रहे हैं।

यह वास्तव में दूसरी बार था जब इस तरह का विधेयक प्रस्तावित किया गया था। पहला 2019 में था और इसका परिणाम सामने आया कैनसस सिटी किरायेदार बिल ऑफ राइट्स, जिसने वर्तमान कानून को पुनः स्थापित करने से कुछ अधिक नहीं किया। लेकिन मूल मसौदा किरायेदार स्क्रीनिंग पर पूरी तरह से प्रतिबंध लगाने के लिए था।

इसका मतलब गंभीर निहितार्थ था। क्या आप उस सिलसिलेवार बाल उत्पीड़नकर्ता को छोटे बच्चों वाले परिवार के पड़ोस में रहने से अस्वीकार करना चाहेंगे? उस कानून के तहत, आपको उत्पीड़न में लिप्त एक लालची झुग्गी-झोपड़ी का मालिक माना जाएगा।

सौभाग्य से, इसे 2019 में अधिकतर समाप्त कर दिया गया और यहां कम कर दिया गया। फिर भी, बिल अभी भी मकान मालिकों को “केवल पूर्व बेदखली या कथित क्षति के कारण” या “केवल पूर्व दोषसिद्धि या गिरफ्तारी के कारण” बिना “प्रदान की गई अतिरिक्त जानकारी के संदर्भ में” किरायेदार को किराए पर देने से इनकार करने की अनुमति नहीं देता है।

एकमात्र अपवाद यह है कि यदि भावी किरायेदार को पिछले 12 महीनों में बेदखली हुई हो। बेशक, संभावित व्यक्ति की आय के स्रोत के आधार पर भेदभाव निषिद्ध है।

इसके कारण, एक प्रस्तुति में के लिए केसी क्षेत्रीय आवास गठबंधन, वकील डैन केली ने किराया-से-आय अनुपात को हटाने की सिफारिश की, क्योंकि इस तरह के अनुपात को बाजार और वाउचर किरायेदारों दोनों के लिए स्थिर रखा जाना चाहिए। वाउचर किरायेदारों के लिए, किराया-से-आय अनुपात केवल किराए के उस हिस्से पर लागू किया जा सकता है जो वाउचर द्वारा कवर नहीं किया गया है। इसके बजाय, उन्होंने किराए के अलावा एक निश्चित राशि की आय आवश्यकता का उपयोग करने की सिफारिश की।

इसके अलावा, एक वर्ष से कम उम्र के निष्कासन के अलावा, किसी भी संभावना को उनकी पृष्ठभूमि की जांच (उदाहरण के लिए, एक घोर अपराध और एक निष्कासन) पर कम से कम दो हिट के बिना अस्वीकार नहीं किया जाना चाहिए, और प्रत्येक संभावना को सहायक दस्तावेज या लिखित स्पष्टीकरण प्रदान करने के लिए प्रोत्साहित किया जाना चाहिए। यदि उनका मानना ​​है कि उनका आवेदन स्क्रीनिंग के दौरान सामने आने वाले किसी भी नकारात्मक कारक के संदर्भ को जोड़ने में मदद करेगा।

तथ्य यह है कि ऐसे अस्पष्ट मानकों का प्रभावी रूप से मकान मालिकों को उल्लंघन करना पड़ता है उचित आवास कानून मकान मालिकों से व्यक्तिपरक रूप से “किराये के आवेदक द्वारा प्रदान की गई अतिरिक्त जानकारी की समीक्षा करने और उस पर विचार करने” की मांग करने से, एक सुसंगत नीति बनाना लगभग असंभव हो जाता है जो प्रत्येक संभावना पर समान रूप से लागू होगी, इस विधेयक के अधिवक्ताओं और अन्य लोगों के दिमाग में यह बात नहीं आई। तरह ही।

फिर भी, आपको यथासंभव सर्वोत्तम उचित आवास के अनुपालन में रहने के लिए एक सतत नीति बनाने के लिए सर्वोत्तम प्रयास करना चाहिए। बेशक, आपको किसी स्थानीय से जांच करनी चाहिए प्रतिनिधि किसी भी किरायेदार स्क्रीनिंग नीति को तैयार करने से पहले, चाहे आप कैनसस सिटी में हों या कहीं और।

यदि आपको लगता है कि आप ठीक हैं क्योंकि आप कैनसस सिटी में नहीं हैं, तो बस प्रतीक्षा करें। जैसा कि उल्लेख किया गया है, लगभग आधे राज्यों और 100 से अधिक नगर पालिकाओं ने कुछ इसी तरह का कदम उठाया है, और संभावना है कि बाकी राज्य भी जल्द ही इसका पालन करेंगे। और इससे भी अधिक कठिन कानून के बावजूद भी बाधा आने की संभावना है इससे रियल एस्टेट उद्योग को कितना नुकसान होगा और, विडंबना यह है कि, सामान्य तौर पर आवास की सामर्थ्य के लिए।

और दुर्भाग्य से, कानून ही एकमात्र समस्या नहीं है जिसका हम सामना कर रहे हैं।

समस्याओं की रिपोर्ट करना समस्याग्रस्त है

हमें हाल ही में पता चला कि हमारे द्वारा रखे गए कई संभावित किरायेदारों को पहले ही बेदखल कर दिया गया था, जो उनकी पृष्ठभूमि की जांच में दिखाई नहीं दिया। हमारी पहली प्रवृत्ति रिफंड की मांग करने और फिर उस कंपनी को बर्खास्त करने की थी जिसे हमने पृष्ठभूमि की जांच करने के लिए भुगतान किया था। लेकिन, चार अलग-अलग स्क्रीनिंग कंपनियों से बात करने के बाद, हमें पता चला कि यह समस्या प्रणालीगत है।

वहाँ है निष्कासन पर कोई संघीय डेटाबेस नहींऔर राष्ट्रीय आपराधिक डेटाबेस गड़बड़ है, अधिकांश कानून प्रवर्तन एजेंसियां ​​राष्ट्रीय स्तर पर रिपोर्ट नहीं करती हैं। कई राज्य-स्तरीय डेटाबेस भी अधूरे हैं. इस प्रकार, बेदखली और आपराधिक रिकॉर्ड दोनों के लिए, स्क्रीनिंग कंपनियां उन डेटाबेस को देखती हैं जो सीधे विभिन्न काउंटियों से आते हैं।

फिर भी ये भी पेचीदा हैं। उदाहरण के लिए, कैनसस सिटी मेट्रो क्षेत्र में सबसे बड़ा काउंटी जैक्सन काउंटी है, और जैसा कि हमें बताया गया है, यह कई स्क्रीनिंग कंपनियों द्वारा उपयोग किए जाने वाले किसी भी डेटाबेस पर कुछ भी रिपोर्ट करने में धीमा है। यही कारण है कि हमें दागदार इतिहास वाले कई संभावित ग्राहकों से साफ-सुथरी रिपोर्टें मिलीं।

सौभाग्य से, आप मिसौरी में किसी के भी निष्कासन और आपराधिक रिकॉर्ड यहां पा सकते हैं अदालतें.mo.gov (इसी तरह हमें सबसे पहले इस समस्या के बारे में पता चला)।

कैनसस सिटी मेट्रो क्षेत्र के कैनसस की ओर, यह अधिक पेचीदा है। आप वह जानकारी पा सकते हैं जॉनसन काउंटी के लिए ऑनलाइनकैनसस की ओर दूसरा सबसे बड़ा काउंटी।

लेकिन कैनसस सिटी मेट्रो क्षेत्र में दूसरी सबसे बड़ी काउंटी, वायंडोटे काउंटी के लिए ऐसी कोई साइट नहीं है। इसके बजाय, वायंडोटे काउंटी ऐसे रिकॉर्ड प्राप्त करने के लिए प्रति आवेदक $125 का शुल्क लेता है! निःसंदेह, इससे हमारी आवेदन लागत और फीस दोगुनी से भी अधिक हो जाएगी।

देश भर में, अलग-अलग काउंटियों में अलग-अलग नियम और कानून हैं और वे क्या और कितनी तेजी से रिपोर्ट करते हैं, इसके संदर्भ में गुणवत्ता के विभिन्न स्तर हैं। और प्रत्येक स्क्रीनिंग कंपनी ऐसी जानकारी थोड़े अलग तरीके से प्राप्त करती है। जबकि देशभर में आपको इस समस्या के बारे में कई शिकायतें मिल सकती हैं बिगपॉकेट्स फ़ोरम (पसंद इस धागे पर, यह वालाऔर यह वाला), मुझे सबसे अधिक संदेह है जमींदारों वे इस बात से बेखबर हैं कि वे वास्तव में कितना खो रहे हैं।

और जहां तक ​​हम बता सकते हैं, समय बीतने के साथ-साथ यह समस्या पूरे मंडल में बदतर होती जा रही है।

उच्च गुणवत्ता वाली स्क्रीनिंग बनाए रखने के लिए युक्तियाँ

अभी, कई मकान मालिक और संपत्ति प्रबंधक निश्चित रूप से अपनी स्क्रीनिंग प्रथाओं में अनजाने में कानून का उल्लंघन कर रहे हैं। यह सुनिश्चित करने के लिए स्थानीय वकील से बात करना महत्वपूर्ण है कि आप इस बात से अपडेट हैं कि क्या स्वीकार्य है और क्या नहीं। इसके अलावा, कई प्रबंधक गलत पृष्ठभूमि रिपोर्ट के कारण लगभग निश्चित रूप से उन संभावनाओं को मंजूरी दे रहे हैं जो अन्यथा उनके पास नहीं होती।

यह निश्चित रूप से आपकी स्क्रीनिंग कंपनी को कॉल करने के लायक है ताकि यह पता लगाया जा सके कि वे आपके क्षेत्र की किन काउंटियों से डेटा प्राप्त कर सकते हैं, कौन सी ख़राब हैं, और कौन सी जानकारी प्राप्त करने के लिए अतिरिक्त शुल्क लेती हैं। वास्तव में, यह कई लोगों को कॉल करने लायक है।

लीजिंग संबंधी बुद्धिमानीपूर्ण निर्णय लेने के लिए यह जानना महत्वपूर्ण है कि आपको कौन सी जानकारी मिल रही है और क्या नहीं मिल रही है। लेकिन याद रखें, आपके मानदंड सभी के लिए समान होने चाहिए। हम उन आवेदकों की अधिक जांच नहीं कर सकते जो जॉनसन काउंटी में रहने वाले आवेदकों की तुलना में वायंडोटे काउंटी में रह चुके हैं क्योंकि जॉनसन के बारे में हमें जो जानकारी मिलती है वह अधिक विश्वसनीय है।

यह आपकी स्क्रीनिंग में क्रेडिट रिपोर्ट को शामिल करने और उन पर आपके द्वारा दिए जाने वाले महत्व की मात्रा को बढ़ाने के लायक भी है; न केवल कच्चे स्कोर, बल्कि अधिक विशेष रूप से एक संभावना के देर से भुगतान और चार्ज-ऑफ की संख्या। क्रेडिट रिपोर्ट सबसे कम महत्वपूर्ण चीज़ हुआ करती थी जिसे हम देखते थे, लेकिन अब वे शीर्ष के करीब हैं। बेदखली न दिखाने के बावजूद क्रेडिट रिपोर्ट पिछले जमींदारों के लिए कोई खुली शेष राशि भी दिखाएगी।

बस याद रखें, यदि आप कैनसस सिटी जैसी जगह में रहते हैं, तो आप केवल खराब क्रेडिट रिपोर्ट के कारण किसी को अस्वीकार नहीं कर सकते।

हम मकान मालिक और किराये के संदर्भों पर भी अधिक भरोसा कर रहे हैं। बस प्रबंधक या नियोक्ता को एक फॉर्म भेजना सुनिश्चित करें ताकि वे इसे भरकर वापस भेज सकें। यदि आप बस कॉल करते हैं, तो एक संभावित किरायेदार आपको अपने मित्र का नंबर दे सकता है और उस व्यक्ति को प्रबंधक/नियोक्ता होने का दिखावा कर सकता है।

कुल मिलाकर, विरोधी कानून और नौकरशाही अक्षमताओं दोनों के कारण स्क्रीनिंग जोखिम और कठिनाई से भरी होती जा रही है। यह जानना महत्वपूर्ण है कि ये कानून और मुद्दे क्या हैं और उन्हें कैसे संबोधित किया जाए, इस पर एक योजना बनाएं। क्योंकि इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि यह कितना कठिन हो जाता है, किरायेदारों की सतर्क जांच के बिना रियल एस्टेट निवेश खरीदना और रखना काम नहीं करता है।

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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।