जहां 2023 में घर की कीमतें सबसे अधिक (और सबसे कम) बढ़ीं

जैसा कि अब तक सभी जानते हैं, बढ़ती ब्याज दरें और कम आपूर्ति 2022 के बाद से रियल एस्टेट बाजार को आकार देने वाले सबसे महत्वपूर्ण कारक रहे हैं।

आसमान छूती मुद्रास्फीति के जवाब में फेडरल रिजर्व ने मार्च 2022 में प्रमुख ब्याज दरें बढ़ाना शुरू किया। महामारी के दौर में कई उद्योगों में सामग्रियों और उत्पादों की लागत में तेज वृद्धि हुई, जिसके तुरंत बाद मुद्रास्फीति 40 वर्षों में अपने उच्चतम स्तर पर पहुंच गई। इन उच्च मुद्रास्फीति दरों से निपटने के लिए, फेड ने मार्च 2022 और जुलाई 2023 के बीच दरों को 11 बार बढ़ाया, लगभग शून्य से 5.5% तक।

इन ब्याज दरों में बढ़ोतरी ने ऐतिहासिक रूप से कम के युग को समाप्त कर दिया गिरवी रखना ब्याज दर। फरवरी 2022 में 15-वर्षीय निश्चित बंधक के लिए सामान्य दरें 3.4% और 30-वर्षीय निश्चित बंधक के लिए 4.2% के बीच थीं। अक्टूबर 2023 तक, दरें 8% से ऊपर थीं – 1971 के बाद से उच्चतम। बंधक दरें अंत तक कम होनी शुरू हो गईं 2023 में फेड द्वारा प्रमुख दरों को बनाए रखने और उन्हें और न बढ़ाने का निर्णय लेने के कई महीनों के बाद।

बढ़ती ब्याज दरों ने, भारी मात्रा में कम हुई इन्वेंट्री और उच्च घर की कीमतों के साथ मिलकर, खरीदारों के लिए एक दुर्गम वातावरण तैयार किया। परिणाम: दिसंबर 2023 तक, घरेलू बिक्री गतिविधि 28 वर्षों में अपने सबसे निचले स्तर पर गिर गई, के अनुसार नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयलटर्स (एनएआर) से नया जारी किया गया डेटा.

विभिन्न क्षेत्रों में घर की कीमतों के लिए बाजार की स्थितियों का क्या मतलब है

एक निवेशक के दृष्टिकोण से, आवास बाजार पर दबाव का यह स्तर अंततः बाजार के ढहने और घर के मूल्यों में गिरावट की चिंता में तब्दील हो जाता है। ऐसा नहीं हुआ है, और सभी बाधाओं के विपरीत, देश के कई हिस्सों में घर की कीमतें बढ़ती जा रही हैं।

हालाँकि, एक ठोस कारण है कि ब्याज दरों में बढ़ोतरी के बावजूद घर की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं: महामारी की शुरुआत से ही दबी हुई मांग, जिसे वर्तमान सीमित इन्वेंट्री से संतुष्ट नहीं किया जा सकता है। इसलिए, समग्र रूप से रियल एस्टेट बाजार को अभी भी 2023 में वृद्धि से परिभाषित किया गया था। दिसंबर 2023 तक, अमेरिका में औसत घर की कीमत $382,600 थी, जो दिसंबर 2022 में $366,500 से 4.4% अधिक थी।

इस तरह के राष्ट्रीय औसत आमतौर पर रियल एस्टेट बाजार की क्षेत्रीय वास्तविकताओं को छिपाते हैं। रियल एस्टेट बाज़ारों के बारे में बात करना हमेशा अधिक सटीक (और निवेशकों के लिए अधिक उपयोगी) होता है। हमने डेटा निकाला और 2022 और 2023 से अमेरिका के शीर्ष 100 बाजारों की औसत बिक्री मूल्य का औसत निकाला और साल-दर-साल विकास दर खोजने के लिए उनकी तुलना की। परिणाम महामारी के बाद के क्षेत्रीय बाजार रुझानों के अनुरूप मजबूत क्षेत्रीय असमानताएं दिखाते हैं।

सामर्थ्य कम से कम 2022 के मध्य से खरीदारों के निर्णयों में यह एकमात्र सबसे महत्वपूर्ण कारक था जब बंधक दरें पहली बार चढ़नी शुरू हुईं। बेशक, यह उससे पहले भी एक बड़ा कारक था, और इसने महामारी-युग के प्रवासन पैटर्न को बढ़ावा दिया, जिसमें अब कुख्यात सन बेल्ट बूम भी शामिल है, जिसमें ऑस्टिन, टेक्सास और फीनिक्स जैसे शहरों में मांग में अभूतपूर्व वृद्धि देखी गई।

विशेष रूप से, हमारे डेटा सेट के अनुसार, ऑस्टिन और फीनिक्स दोनों ने 2023 में घर की कीमतों में पर्याप्त वृद्धि दर्ज की है। ऑस्टिन की घरेलू कीमत वृद्धि दर में सबसे अधिक 11.31% की कमी आई, जबकि फीनिक्स में घरेलू कीमत की वृद्धि दर 4.62% कम हो गई।

इन आंकड़ों के पीछे बदलते हालात और खरीदारों का व्यवहार है। महामारी के दौरान, रहने के लिए किफायती स्थानों की खरीदारों की खोज, कम से कम कुछ मामलों में, बढ़ी हुई गतिशीलता के कारण आई दूर से काम करना. लोगों को लगा कि अचानक उनके पास रहने और काम करने के मामले में अधिक विकल्प हैं। फीनिक्स और ऑस्टिन ऐसे आकर्षक गंतव्य थे क्योंकि वे गर्म जलवायु में वांछनीय शहर थे जो कम से कम 2021 से पहले किफायती थे।

अब खरीदारों को जो चीज़ प्रेरित कर रही है वह है घर खरीदने में सक्षम होने की बहुत अधिक तीव्रता से महसूस की जाने वाली आवश्यकता। कई मामलों में, लोग अब उन क्षेत्रों से बाहर जा रहे हैं जहां वे जाने का खर्च वहन नहीं कर सकते, उन क्षेत्रों में जाने के विपरीत जो उन्हें समग्र रूप से बेहतर सौदा प्रदान करेंगे। सन बेल्ट गंतव्यों की सापेक्ष गिरावट इस कथा के संदर्भ में पूरी तरह से समझ में आती है – जैसा कि मिडवेस्ट, पूर्वोत्तर और दक्षिण में किफायती और अर्ध-किफायती मेट्रो क्षेत्रों की लगातार वृद्धि है।

कई लोगों के लिए, अब यह एक बहुत ही स्पष्ट मुद्दा है कि वे कहीं ऐसी जगह जाएं जहां वे खर्च कर सकें, जहां उन्हें एक अच्छी नौकरी मिल सके। सिरैक्यूज़, न्यूयॉर्क जैसी जगहें; हार्टफोर्ड, कनेक्टिकट; नॉक्सविले, टेनेसी; और मियामी लोगों को बस यही पेशकश कर रहा है। सभी चारों ने 8% से अधिक की सकारात्मक घरेलू मूल्य वृद्धि दर दर्ज की, जिसमें सिरैक्यूज़ 9.11% के साथ अग्रणी बनकर उभरा। सकारात्मक घरेलू मूल्य वृद्धि दर के साथ न्यूयॉर्क में सबसे अधिक गंतव्य थे, और सिरैक्यूज़, रोचेस्टर और बफ़ेलो सभी शीर्ष 10 में शामिल हुए।

वह राज्य जिसने घर की कीमत वृद्धि में सबसे अधिक गिरावट का सामना किया? कैलिफोर्निया, तीन मेट्रो क्षेत्रों के साथ शीर्ष 10 शहरों में शामिल हो गया है, जहां घर की कीमत में वृद्धि दर में कमी आई है:

• स्टॉकटन: -3.8%
• सैक्रामेंटो: -4.26%
• सैन फ्रांसिस्को: -6.25%

अब तक यह स्पष्ट है कि आसमान छूती घर की कीमतों, उच्च स्थानीय बेरोजगारी दर और जीवनयापन की समग्र उच्च लागत के संयोजन के कारण कैलिफोर्निया के कुछ हिस्से औसत खरीदार के लिए तेजी से अप्रभावी होते जा रहे हैं। बंधक दरों में हालिया बढ़ोतरी ने इन बाजारों के लिए महत्वपूर्ण बिंदु के रूप में काम किया। महामारी-युग की अस्थिर वृद्धि के बाद वे पहले से ही परेशानी में थे; अब वे नतीजे का अनुभव कर रहे हैं।

आगे चलकर बाजार क्या कर सकता है

बहुत कुछ इस बात पर निर्भर करता है कि फेड दरों में कटौती शुरू करने का निर्णय कब और क्या लेता है। लेकिन यह समीकरण का केवल आधा हिस्सा है। अन्य आधा हिस्सा सीमित इन्वेंट्री के साथ लंबे समय से चली आ रही समस्या है। यहां तक ​​​​कि अगर बंधक अधिक किफायती हो जाते हैं, अगर इन्वेंट्री अपने मौजूदा स्तर पर बनी रहती है, तो घर की कीमतें अभी भी वैसी ही बनी रहने की संभावना है, वर्तमान में किफायती क्षेत्रों में तेजी से वृद्धि के साथ जहां बहुत अधिक मांग है और उन क्षेत्रों में सुस्त वृद्धि हुई है जो पहले से ही चरम पर हैं। किफायती गंतव्य.

एनएआर के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस युन आशावादी हैं, उन्होंने प्रेस विज्ञप्ति में टिप्पणी की: ”नवीनतम महीने की बिक्री नए साल में अनिवार्य रूप से अधिक होने से पहले निचले स्तर पर रहने की उम्मीद है। बंधक दरें केवल दो महीने पहले की तुलना में काफी कम हैं, और आने वाले महीनों में बाजार में अधिक इन्वेंट्री आने की उम्मीद है।”

अंतिम विचार

हमारा मानना ​​है कि मौजूदा रियल एस्टेट बाजार के पैटर्न में सार्थक बदलाव आने में अभी कुछ समय लगेगा। पिछले कुछ महीनों में बंधक दरों में थोड़ी कमी आने के बावजूद, इन्वेंट्री में पर्याप्त विस्तार होने की संभावना नहीं है।

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि बहुत से विक्रेता जो अपने घरों को बिक्री के लिए नहीं रख रहे हैं, वे संभावित खरीदार भी हैं जो उच्च बंधक दरों की नई वास्तविकता से निपटना नहीं चाहते हैं या नहीं कर सकते हैं। इसकी अत्यधिक संभावना है कि मौजूदा पहली बार खरीदार किफायती क्षेत्रों में घरों की अपनी मेहनती खोज जारी रखेंगे – और वे घर के स्वामित्व के सपने को साकार करने के लिए प्रीमियम का भुगतान करने के लिए तैयार होंगे।

निवेशक ध्यान दें: इस बात से अवगत रहें कि आपके क्षेत्र के लिए ”किफायती” का क्या मतलब है और यह कहां है – इस वर्ष सभी रियल एस्टेट गतिविधियां यहीं होंगी।

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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।