निवेशकों के लिए रिटेल फिर से फोकस में क्यों है?

तेजी से बढ़ती औद्योगिक, बहु-आवास और पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​कार्यालय परिसंपत्तियों के बीच लंबे समय से हाशिये पर रखा गया, खुदरा निवेशकों के बीच सार्थक दीर्घकालिक टेलविंड के साथ एक स्वस्थ परिसंपत्ति वर्ग का लाभ उठाने के इच्छुक निवेशकों के बीच एक शक्तिशाली विकल्प के रूप में उभर रहा है।

कार्यालय क्षेत्र में निरंतर संकट की आशंका के साथ, वाणिज्यिक ऋणदाता की भावना स्थायी विकास रणनीतियों के साथ स्थापित प्रायोजकों को मजबूत उपज वाले ऋण के साथ पोर्टफोलियो को पुनर्संतुलित करने के साधन के रूप में खुदरा क्षेत्र की ओर बढ़ रही है।

बड़े वित्तीय संकट और कई खुदरा विक्रेताओं के दिवालिया होने के बाद 2010 के आसपास शुरू हुए बहुप्रचारित खुदरा सर्वनाश के दौरान एक परिसंपत्ति वर्ग के रूप में खुदरा निवेशकों के पक्ष से बाहर हो गया। महामारी के प्रभाव के बावजूद, कई खुदरा विक्रेता न केवल जीवित रहे बल्कि फले-फूले भी। जैसे-जैसे उपभोक्ता खर्च आवश्यकताओं और आवश्यक वस्तुओं से हटकर घरेलू साज-सज्जा, खेल के सामान और विभिन्न नरम अच्छी अवधारणाओं पर केंद्रित हुआ, खुदरा विक्रेताओं ने एक मजबूत ओमनी-चैनल रणनीति के महत्वपूर्ण महत्व को अनुभव किया और उसे अपनाया।

दशकों से, रिटेल ने लगातार खुद को नया रूप दिया है। माँ और पॉप की दुकानें एक समय पूरे देश में समुदायों के लिए लंगर के रूप में काम करती थीं; डिपार्टमेंट स्टोर हाई स्ट्रीट की फैशनेबल महिलाओं के लिए फर और गहने लेकर आए; जैसे ही ऑटोमोबाइल जीवन का मुख्य आधार बन गया, पहले मॉल की लोकप्रियता बढ़ी; और बड़ा बॉक्स बिना किसी तामझाम की सुविधा की तलाश कर रही बड़ी आबादी के लिए स्व-सेवा छूट लेकर आया।

जबकि खुदरा विक्रेता उपभोक्ता प्राथमिकताओं में महान डिजिटल बदलाव को समायोजित करने पर ध्यान केंद्रित कर रहे थे, ईंट-और-मोर्टार में भी एक बड़ा बदलाव आया। 2006 और 2009 के बीच लगभग 500 मिलियन वर्ग फुट खुदरा स्थान बाजार में पहुंचाया गया था, लेकिन उसके बाद के 14 वर्षों में, केवल 334 मिलियन वर्ग फुट विकसित किया गया है, जो वार्षिक आधार पर 80 प्रतिशत से अधिक की गिरावट है। गौरतलब है कि अन्य 200 मिलियन वर्ग फुट खुदरा स्थान को बाजार से हटा दिया गया है, या तो ध्वस्त कर दिया गया है या फिर से उपयोग में लाया गया है। जेएलएल का Q3 नेशनल रिटेल आउटलुक पता चला कि 2008 की महान मंदी से पहले किसी भी अन्य समय की तुलना में अब देश भर के शॉपिंग सेंटरों में पट्टे के लिए कम जगह उपलब्ध है।

वे लगभग चरम अधिभोग स्तर, नाममात्र की नई आपूर्ति और एक विस्तार-दिमाग वाले खुदरा विक्रेता उद्योग, देश भर में अभूतपूर्व खुदरा मांग और किराए में वृद्धि पैदा कर रहे हैं।

एक बार फिर ठोस ज़मीन

आपूर्ति/मांग के बुनियादी सिद्धांतों में इस बदलाव ने ऋणदाताओं और निवेशकों के लिए एक अवसर पैदा किया है क्योंकि ईंट-और-मोर्टार खुदरा विक्रेताओं को ठोस जमीन मिल गई है और वे आधुनिक खरीदारी रुझानों की चुनौतियों का सामना करने के लिए समायोजित हो गए हैं।

इस पुनरुत्थान और निरंतर अनुकूल परिस्थितियों में कई कारकों ने योगदान दिया है।

उपभोक्ता मांग: ऑनलाइन शॉपिंग की ओर बदलाव के बावजूद, खाद्य और पेय पदार्थों, आवश्यक सेवाओं और अवकाश गतिविधियों और भौतिक दुकानों में खरीदारी के अनुभव के लिए उपभोक्ता मांग अधिक बनी हुई है।

ई-कॉमर्स अनुकूलन: वे खुदरा विक्रेता जिन्होंने एक सर्वव्यापी खरीदारी अनुभव बनाने के लिए अपने भौतिक स्टोरों के साथ ई-कॉमर्स को सफलतापूर्वक एकीकृत किया है, फल-फूल रहे हैं।

सीमित आपूर्ति: कई क्षेत्रों में प्राइम रिटेल स्पेस की कमी है, जिसके कारण रिक्तियां कम हैं और किराया अधिक है। रिक्तियाँ ऐतिहासिक न्यूनतम स्तर पर हैं, जिससे उपलब्ध रिक्तियाँ प्रतिस्पर्धी हो गई हैं, विशेष रूप से एंकर और जूनियर एंकर स्थानों के लिए।

किरायेदारों का मिश्रण बदलना: खुदरा केंद्रों में तेजी से मनोरंजन, भोजन, फिटनेस और सेवाएं शामिल हो रही हैं, आय के स्रोतों में विविधता आ रही है और उपभोक्ताओं के लिए अधिक गतिशील किरायेदार पेशकश तैयार की जा रही है।

वे स्थितियाँ नए लेनदेन को बढ़ावा दे रही हैं और जेएलएल सौदे के आकार, प्रोफाइल और भौगोलिक क्षेत्रों में मजबूत ऋण तरलता का अनुभव कर रहा है। ऋणदाता मजबूत प्रायोजकों के साथ अच्छी तरह से स्थित परिसंपत्तियों में रुचि दिखा रहे हैं जो अब सेगमेंट की प्रतिकूल परिस्थितियों से लाभान्वित होने के लिए तैयार हैं।

नई तरलता

इस साल की शुरुआत में, जेएलएल ने नेपल्स पोर्टफोलियो द्वारा सुरक्षित $153 मिलियन की बैलेंस शीट अधिग्रहण ऋण की व्यवस्था की, जो नेपल्स, फ्लोरिडा के मुख्य मनोरंजन जिलों में स्थित 24 नकदी-प्रवाह, मिश्रित-उपयोग संपत्तियों का एक संग्रह है। पोर्टफोलियो में 5वें एवेन्यू पर अपूरणीय अचल संपत्ति का कुल 253,280 आरएसएफ है, जो दक्षिण फ्लोरिडा के सबसे प्रतिष्ठित शॉपिंग स्थलों में से एक है।

स्थानीय बैंक और बीमा कंपनियां हाल के वर्षों में खुदरा क्षेत्र में ऋण पूंजी का एक सक्रिय स्रोत रही हैं, लेकिन सीएमबीएस ऋणदाता इस क्षेत्र में सक्रिय प्रतिभागियों के रूप में फिर से उभरे हैं।

रिटेल ने हाल के सीएमबीएस नाली प्रतिभूतिकरण के एक बड़े हिस्से के लिए जिम्मेदार ठहराया है, जो 2017-2019 के बीच उत्पादन का 16 प्रतिशत बनाम Q3 2023 YTD के माध्यम से 23 प्रतिशत के लिए जिम्मेदार है। सीएमबीएस ऋणदाता कार्यालय ऋण से दूर खुदरा को उत्पाद विविधीकरण के स्रोत के रूप में देख रहे हैं, जो 2017-2019 के बीच 31.4 प्रतिशत से घटकर 2023 YTD की तीसरी तिमाही के दौरान 21 प्रतिशत हो गया है।

बड़े ऋणों के लिए, एकल-परिसंपत्ति एकल उधारकर्ता बाजार कार्यालय से और भी अधिक स्पष्ट बदलाव का अनुभव कर रहा है, जहां कार्यालय ने 2017-2019 के बीच एसएएसबी ऋण का 31 प्रतिशत ($ 11.8 बिलियन प्रति वर्ष) बनाम एसएएसबी उत्पादन का 3 प्रतिशत ($ 400 मिलियन) का प्रतिनिधित्व किया। ) Q3 2023 YTD के माध्यम से।

खुदरा अचल संपत्ति उन संस्थानों के लिए एक आदर्श धुरी है जो ऋणदाताओं या निवेशकों के रूप में परिसंपत्ति वर्ग में पूंजी तैनात करने में सक्षम हैं और प्रतिस्थापन लागत के साथ-साथ जोखिम-समायोजित उपज के आधार पर आकर्षक मूल्यांकन पाते हैं। आगे के बुनियादी सिद्धांतों को देखते हुए, खुदरा आपूर्ति कम बनी हुई है, बढ़ती बिक्री की तुलना में किराया कम है और आने वाले वर्षों में पट्टों पर अनुकूल मार्क-टू-मार्केट क्षमता की गति है। चूंकि मूल्य प्रतिस्थापन लागत से काफी नीचे रहते हैं, ऋणदाताओं और निवेशकों के लिए इस क्षेत्र में आवंटन बढ़ाने का अवसर मौजूद है।

व्यापक ऋण बाजारों में चुनौतियों के बावजूद, हमारा मानना ​​है कि आपूर्ति की यह कमी और मजबूत उपभोक्ता मांग विकास की लंबी दौड़ और निवेशकों के लिए बेहतर स्थितियों का लाभ उठाने का अवसर की ओर इशारा करती है। हमें 2024 में खुदरा क्षेत्र में अधिक पूंजी प्रवाहित होने की उम्मीद है क्योंकि अन्य संपत्ति प्रकारों में अस्थिरता बनी हुई है।

स्कॉट एइसे जेएलएल कैपिटल मार्केट्स के वरिष्ठ प्रबंध निदेशक हैं।