निवेशक कम कीमत वाले घरों की रिकॉर्ड हिस्सेदारी खरीद रहे हैं—बाज़ार के लिए इसका क्या मतलब है?

2023 की चौथी तिमाही के दौरान अमेरिका में कम कीमत वाले घर खरीदने में रियल एस्टेट निवेशकों की हिस्सेदारी 26.1% थी, जो एक रिकॉर्ड-उच्च हिस्सेदारी है, एक नए के अनुसार प्रतिवेदन रेडफिन से. निवेशकों ने इसी अवधि के दौरान बेचे गए मध्यम कीमत वाले घरों में से केवल 13.6% और उच्च कीमत वाले घरों में से 15.9% खरीदे।

रेडफिन ने कम कीमत वाले घरों को स्थानीय बिक्री कीमतों के निचले तीसरे हिस्से में गिरने के रूप में परिभाषित किया। चौथी तिमाही में निवेशकों द्वारा घरों के लिए चुकाई गई औसत कीमत $453,271 थी, जो इससे अधिक थी राष्ट्रीय माध्यिका, रेडफिन डेटा के अनुसार। ऐसा कैलिफोर्निया के कई शहरों में निवेशकों द्वारा घर खरीदने में वृद्धि के कारण हो सकता है, जहां कई महंगे घर स्थानीय कीमतों की तुलना में कम कीमत वाले स्तर में आते हैं।

रेडफिन एक निवेशक को घर खरीदने वाली संस्था या व्यवसाय के रूप में परिभाषित करता है, इसलिए डेटा कुछ व्यक्तिगत निवेशकों द्वारा किराये की संपत्ति की खरीद को प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है और इसमें पारिवारिक ट्रस्टों के माध्यम से व्यक्तिगत उपयोग के लिए खरीदे गए घर भी शामिल हो सकते हैं। फिर भी, डेटा से पता चलता है कि निवेशक तेजी से सस्ती संपत्तियों की तलाश कर रहे हैं, और रेडफिन रियल एस्टेट एजेंट बाजार मूल्य से नीचे की संपत्तियों की भी उच्च मांग की रिपोर्ट करते हैं।

इसके कुछ कारण हो सकते हैं. सबसे पहले, उधार दरें नुकीला 2023 की चौथी तिमाही में, और निवेशकों को कम कीमत वाले घर की खरीद और पुनर्निर्माण के लिए वित्तपोषण करना आसान हो गया होगा नकद.

दूसरा, चूंकि घर खरीदार इसके प्रभाव का प्रतिकार करने के लिए अधिक किफायती घरों की तलाश कर रहे हैं गिरवी दरों आवास भुगतान पर, और किराएदार बढ़ी हुई कीमतों के बीच अपने बजट को कम करने के तरीके तलाशते हैं, फ्लिपर्स और किराये की संपत्ति के मालिक समान रूप से मांग को पूरा करने और उच्च रिटर्न हासिल करने के लिए कम कीमत वाली संपत्तियां खरीद रहे हैं।

आइए डेटा पर गहराई से विचार करें।

निवेशकों की खरीदारी धीमी गति से घट रही है जबकि उनकी बाजार हिस्सेदारी बढ़ रही है

2021 में निवेशक घर की खरीदारी में वृद्धि हुई, जब कम बंधक दरों ने रियल एस्टेट निवेश गतिविधि को प्रोत्साहित किया, लेकिन 2022 की तीसरी तिमाही के बाद से हर तिमाही में साल दर साल गिरावट आई है। सबसे तेज गिरावट पिछले साल की पहली तिमाही में हुई जब निवेशकों ने खरीदारी की 49% कम घर पिछले वर्ष की तुलना में। बढ़ती ब्याज दरें और धीमी किराया वृद्धि जैसे कारक, जिससे निवेशकों के लिए लाभ मार्जिन में कमी आई है, पुलबैक के लिए जिम्मेदार होने की संभावना है।

तब से, साल-दर-साल गिरावट कम हो रही है। 2023 की चौथी तिमाही में, निवेशकों की घर खरीद में साल दर साल 10.5% की गिरावट आई, जो निवेशकों के पीछे हटने के बाद से सबसे छोटी कमी है। इसका मतलब है कि निवेशकों को केवल 46,419 अमेरिकी घर बेचे गए, जो 2016 के बाद से चौथी तिमाही में सबसे कम बिक्री मूल्य है।

हालाँकि, समग्र आवास बाजार में बिक्री में और भी अधिक मंदी का अनुभव हुआ। घर की खरीदारी साल दर साल 12.2% गिरकर 251,462 रह गई। संदर्भ के लिए, 2012 के बाद से चौथी तिमाही में घर की बिक्री इतनी धीमी नहीं रही है।

संभवतः, इसके परिणामस्वरूप, चौथी तिमाही में निवेशकों द्वारा खरीदे गए घरों की हिस्सेदारी साल दर साल बढ़ती गई, निवेशकों की खरीदारी सभी घरों की बिक्री का 18.5% थी। यह 2022 की चौथी तिमाही में 18.1% से अधिक है।

निवेशकों की घर खरीद में एकल-परिवार वाले घरों की हिस्सेदारी 68.6% के साथ सबसे बड़ी बनी हुई है। लेकिन कॉन्डो और को-ऑप्स थोड़ा बड़ा हिस्सा बना रहे हैं, जो निवेशकों की बिक्री का 19.2% है, जबकि 2022 की चौथी तिमाही में यह 17.9% था।

निवेशक कैलिफोर्निया और शिकागो में अधिक घर खरीद रहे हैं

जबकि राष्ट्रीय स्तर पर निवेशकों की घर खरीद में साल दर साल गिरावट आई है, वे देश के कुछ क्षेत्रों में, विशेष रूप से कैलिफोर्निया के महंगे बाजारों में तेजी से प्रचलित हो रहे हैं। उदाहरण के लिए, साल दर साल, रिवरसाइड में निवेशकों की घर खरीद में 25%, सैन जोस में 18% और अनाहेम में 12.6% की वृद्धि हुई।

अनाहेम में, निवेशक बेचे गए घरों में से एक चौथाई से अधिक खरीदते हैं, प्रति संपत्ति औसतन $1.26 मिलियन खर्च करते हैं। बाज़ार उच्च औसत दैनिक दरों और अधिभोग दरों की पेशकश करता है अल्पकालिक किराये गुण, के अनुसार एयरडीएनएडिज़्नीलैंड का घर होने के लिए धन्यवाद।

शिकागो भी निवेशकों की ओर से अधिक रुचि आकर्षित कर रहा है, निवेशकों की घर खरीद में साल दर साल 20.9% की बढ़ोतरी हो रही है। शिकागो में, निवेशक राष्ट्रीय औसत और दोनों से काफी कम भुगतान कर रहे हैं शिकागो माध्यिकाविशिष्ट संपत्ति के लिए $234,750 खर्च करना।

तालिका शीर्ष 10 बाजारों को दिखाती है, जो निवेशकों की खरीद में साल-दर-साल वृद्धि के साथ-साथ उनके औसत बिक्री मूल्य और निवेशक बाजार हिस्सेदारी के आधार पर क्रमबद्ध हैं।

आवास बाजार पर निवेशक की खरीदारी का प्रभाव

हाल के वर्षों में, वहाँ रहा है आलोचना वह निवेशक किफायती घरों की खरीदारी करें किफायती आवास संकट को बदतर बना रहे हैं, या पूरी तरह से पैदा कर रहे हैं। सिद्धांत यह है कि निवेशक शुरुआती घरों पर अधिक आकर्षक, पूर्ण नकद ऑफर देने, संभावित घर खरीदने वालों से अधिक बोली लगाने, स्थानीय घर की कीमतें बढ़ाने और फिर उन लोगों से अत्यधिक किराया वसूलने में सक्षम हैं जो घर के मालिक बनने का जोखिम नहीं उठा सकते हैं।

एक समीक्षा पाया गया कि निवेशकों ने अटलांटा में अफ्रीकी-अमेरिकी पड़ोस को लक्षित किया, जिससे घर के स्वामित्व में नस्लीय असमानताएं बढ़ गईं और अधिक निवेशक गतिविधि वाले क्षेत्रों में घर की कीमतें अधिक तेजी से बढ़ीं। समीक्षा से यह स्पष्ट नहीं है कि क्या निवेशकों ने त्वरित सराहना का कारण बना या क्या उन्होंने उपयुक्त पड़ोस में खरीदारी की जो उनके प्रभाव के साथ या उसके बिना, तेजी से सराहना के लिए तैयार थे।

जैसे-जैसे ब्याज दरें बढ़ीं और निवेशकों ने अधिक किफायती घर खरीदना शुरू कर दिया, कुछ ने ऐसी नीतियों की वकालत की है जो निवेशकों को पड़ोस से बाहर कर देगी। उदाहरण के लिए, अमेरिकी गृह अधिनियम का हेज फंड नियंत्रण समाप्त करें अंततः हेज फंड को एकल-परिवार के घरों के मालिक होने से रोक दिया जाएगा और उन करदाताओं पर भारी जुर्माना लगाया जाएगा जो इसका पालन नहीं करते हैं, इस पैसे को घर खरीदारों के लिए डाउन पेमेंट अनुदान में डाल देंगे। शिकारी निवेश अधिनियम बंद करो प्रस्तावित कानून लागू होने के बाद कम से कम 50 नए एकल-परिवार वाले घर खरीदने वाले निवेशकों के लिए ब्याज और मूल्यह्रास कटौती समाप्त हो जाएगी।

ये संभावित नीतियां मध्यम-से-बड़े और मेगा-निवेशकों पर ध्यान केंद्रित करती हैं, लेकिन छोटे निवेशक जिनके पास 10 से कम संपत्तियां हैं, वे एकल-परिवार की घर खरीद में सबसे बड़ी हिस्सेदारी रखते हैं, लगभग 45%, के अनुसार। CoreLogic. वास्तव में, मेगा-निवेशक पहले से ही घर खरीदने से पीछे हट रहे हैं। इस बात के भी सबूत हैं कि आवास सामर्थ्य पर निवेशकों के प्रभाव के बारे में चिंताएं निराधार हो सकती हैं।

उदाहरण के लिए, हाल ही में अध्ययन एकल परिवार पर REITsआवास आपूर्ति के एक छोटे से हिस्से के मालिक, को यह सुझाव देने के लिए कोई सबूत नहीं मिला कि एसएफआर संपत्ति होल्डिंग्स ने आवासीय घर खरीदारों को प्रभावित किया या घर की कीमतों में वृद्धि का कारण बना।

एक डच का सुझाव है कि रियल एस्टेट निवेश गतिविधि में अचानक आई रुकावट से भी घर के स्वामित्व को और अधिक किफायती बनाने का अपेक्षित प्रभाव नहीं पड़ेगा। अध्ययन जिसमें किराये की संपत्ति निवेश पर स्थानीय प्रतिबंध के प्रभाव की जांच की गई।

हालाँकि नए कानून ने क्षेत्र में गृह स्वामित्व दर में वृद्धि की, लेकिन इससे घर की कीमतें कम नहीं हुईं या घर खरीदना अधिक सुलभ नहीं हो गया। इसके बजाय, इसने किराये के घरों की आपूर्ति कम कर दी, जिससे किराए में वृद्धि हुई और युवा, कम आय वाले परिवारों को पड़ोस से बाहर धकेल दिया गया। इसका प्रभाव निवासियों की कम विविध संरचना का था। दूसरे शब्दों में, कानून ने कम आय वाले लोगों के लिए अपने घर रखने के अधिक अवसर पैदा करने के बजाय जेंट्रीफिकेशन का कारण बना।

के बारे में 34% अमेरिकी परिवारों में से अधिकांश किराएदार हैं, और किफायती किराये के घरों तक पहुंच का विस्तार संयुक्त राज्य अमेरिका में आवास की सामर्थ्य हासिल करने के लिए महत्वपूर्ण है। किराये के आवास पर गृह स्वामित्व तक पहुंच में सुधार के किसी भी प्रयास के प्रभाव पर विचार करना महत्वपूर्ण है। जैसे-जैसे निवेशक स्थानीय घर की कीमतों के निचले तिहाई मूल्य पर अधिक घर खरीदते हैं, इससे अधिक आलोचना हो सकती है कि किराये की संपत्ति के मालिक भावी घर मालिकों से अवसर छीन रहे हैं और उन रोजमर्रा के लोगों का लाभ उठा रहे हैं जो किफायती किराए की तलाश में हैं।

लेकिन दूसरे दृष्टिकोण से, रियल एस्टेट निवेशक ऐसे समय में अधिक किफायती घर खरीद रहे हैं जब लोगों को अधिक किफायती किराये की आवश्यकता होती है क्योंकि उनकी कीमतें घर के स्वामित्व से बाहर हो गई हैं और मुद्रास्फीति से प्रभावित हैं। यह सच है कि निवेशक लाभ से प्रेरित होते हैं, लेकिन लाभ मांग को पूरा करने से आता है – परिवारों को उनकी आवश्यकता के अनुसार आवास प्रदान करना।

इसका मतलब यह नहीं है कि निवेशकों द्वारा एकल-परिवार के घरों की खरीद से आवास की सामर्थ्य में आवश्यक रूप से सुधार हो रहा है, लेकिन इस बात के सबूत हैं कि निवेशकों को बाजार से हटाने से किराये के आवास की उपलब्धता कम हो जाती है। अन्य रणनीतियाँजैसे ज़ोनिंग कानूनों में सुधार, किफायती आवास विकास के लिए सार्वजनिक भूमि को प्रोत्साहन प्रदान करना और आवंटित करना, और कम आय वाले आवास वाउचर कार्यक्रमों में सुधार, निवेशक बाजार हिस्सेदारी पर ध्यान केंद्रित करने की तुलना में आवास सामर्थ्य पर अधिक प्रभाव डालने की संभावना है।

तल – रेखा

रेडफिन डेटा से पता चलता है कि निवेशकों ने 2023 की चौथी तिमाही में किफायती घरों की रिकॉर्ड हिस्सेदारी खरीदी। जबकि महामारी के दौरान चरम निवेश गतिविधि के सापेक्ष निवेशकों की खरीदारी में गिरावट जारी है, वे धीमी दर से गिर रहे हैं और चौथी तिमाही की तुलना में कम गिरावट आई है। कुल मिलाकर घर की खरीदारी।

रेडफिन के वरिष्ठ अर्थशास्त्री के अनुसार, इसकी संभावना नहीं है कि हम निवेशकों की खरीदारी में त्वरित उछाल देखेंगे Sheharyar Bokhari, कम आवास आपूर्ति और कम किराए के कारण। भले ही इस वर्ष निवेशकों की खरीदारी में वृद्धि हो, लेकिन रियल एस्टेट निवेश गतिविधि को प्रतिबंधित करने के उद्देश्य से किए गए नीतिगत प्रयासों से संभावित आवासीय घर खरीदारों को किफायती घर ढूंढने में मदद मिलने की संभावना नहीं है।

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किसी संपत्ति का वित्तपोषण कैसे किया जाए, यह तय करना आप जैसे रियल एस्टेट निवेशकों के लिए सबसे बड़ी कठिनाईयों में से एक है। गलत निर्णय आपकी डील बर्बाद कर सकता है।

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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।