पूंजीगत विचार: फेड ठंड को कम करने में कैसे मदद कर रहा है

फेड अध्यक्ष जेरोम पॉवेल के 60 मिनट बाद अपना संदेश दोहराने के अगले दिन कि एफओएमसी समिति के सदस्य ब्याज दरों को कम करने के लिए तैयार नहीं हैं, डॉव 300 अंक गिर गया। हालाँकि, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में, फेड की हालिया घोषणा से विश्वास बढ़ा है, खासकर उन लोगों के लिए जो निवेश के लिए इंतजार कर रहे हैं।

ऐसा इसलिए है, क्योंकि पॉवेल ने दरों में कटौती को बाद की तारीख के लिए टाल दिया है, वहीं उन्होंने जीडीपी वृद्धि, मजबूत श्रम बाजार और मुद्रास्फीति में उल्लेखनीय रूप से कमी का हवाला देते हुए मंदी के बारे में चिंताओं को भी दूर कर दिया है। और इससे सीआरई सौदों को फिर से शुरू करने में सुविधा होगी हेटमैनमैरी लुडगिन।

हेटमैन के वरिष्ठ सलाहकार और फर्म की वैश्विक निवेश और वैश्विक प्रबंधन समितियों के सदस्य लुडगिन ने इस सप्ताह मुझे बताया, “2024 में लेन-देन पिघल जाएगा, भले ही फेड जून तक इंतजार करे, क्योंकि धारणा में सुधार हो रहा है।”

दूसरी ओर, यदि आप हैं नहीं एक पूर्ण-नकद खरीदार या आम इक्विटी संयुक्त उद्यम भागीदार, फेड का ब्याज दरों को मौजूदा 23 साल के उच्चतम 5.5 प्रतिशत पर रखने का निर्णय निराशाजनक रहा होगा। लुडगिन ने कहा, “लीवर वाले खरीदारों को मदद नहीं मिलने वाली है।”

50 बिलियन डॉलर से अधिक एयूएम के साथ एक वैश्विक निवेश प्रबंधक के रूप में, हेटमैन निश्चित रूप से इस वर्ष संपत्ति अर्जित करेंगे, और लुडगिन को “रक्षात्मक और चयनात्मक” रहते हुए खरीदने के कई “दिलचस्प” अवसर दिख रहे हैं।

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अवसर दस्तक देता है

उदाहरण के लिए, नैशविले और फीनिक्स जैसे अत्यधिक आपूर्ति वाले बाजारों में अपार्टमेंट, निवेशकों को प्रतिस्थापन लागत पर छूट पर नई संपत्ति खरीदने का मौका देंगे, उन्होंने कहा। इन स्थानों पर मांग अभी भी मजबूत है, लेकिन बाजार नए उत्पाद को तेजी से अवशोषित नहीं कर सकते हैं।

रियायती खरीदारी के अवसर उन मालिकों से भी प्राप्त होंगे जो अपने पोर्टफोलियो के एक क्षेत्र में “आग बुझाने” के लिए तैयार हैं, और उन बैंकों से भी जो आरईओ परिसंपत्तियों को छोड़ना चाहते हैं। पिछला महीना, आरएक्सआर और एरेस संकटग्रस्त मैनहट्टन कार्यालय स्थान खरीदने के लिए $1 बिलियन के फंड की घोषणा की, और लुडगिन को उम्मीद है कि “ऐसी और रणनीतियाँ आगे आएंगी।”

लुडगिन को भी 2024 में प्रमुख शहरों में पूंजी लौटने की उम्मीद है क्योंकि “शहर मर चुके हैं” बात शांत हो गई है, और निवासी शहरी क्षेत्रों में लौट आए हैं। लुडगिन ने कहा, “कई प्रवेश द्वार वाले शहरों में दिलचस्प अवसर हैं जिन्हें सीओवीआईडी ​​​​के दौरान खराब नाम मिला।” “यह फिर से देखने का समय है।”

इस बीच, अमेरिकी यूरोपीय और एशियाई कंपनियों के लिए विनिर्माण और वितरण के “विवैश्वीकरण” से संबंधित औद्योगिक बाजार में अवसरों में वृद्धि होगी – एक प्रवृत्ति तब और अधिक जरूरी हो गई जब हौथी विद्रोहियों ने हाल ही में लाल सागर को पार करने वाले कंटेनर जहाजों और सूखे थोक वाहक पर हमला किया।

हेटमैन खुदरा क्षेत्र में भी खरीदारी के अवसर देखता है – विशेष रूप से किराना-एंकर वाले ओपन एयर सेंटर और कार्यालय में, हालांकि लुडगिन ने कार्यालय को रियल एस्टेट के “सबसे अधिक अनुकूल” क्षेत्र के रूप में संदर्भित किया है।

उन्होंने टिप्पणी की, “अनुकूलित क्षेत्र हमेशा ध्यान देने योग्य होते हैं।” “हम उस कीमत पर निवेश के लिए तैयार हैं जो उस क्षेत्र में अंतर्निहित जोखिमों को दर्शाता है जहां परिचालन किरायेदारों के आकार में कटौती से प्रभावित हो रहा है और जहां इक्विटी और ऋण पूंजी दुर्लभ है।”

लुडगिन ने कहा, न तो खुदरा और कार्यालय “मृत” हैं, लेकिन प्रत्येक अपनी स्वयं की अधिकार प्रक्रिया का अनुभव कर रहा है।

ज़ोखिम का प्रबंधन

इस बीच, हेटमैन जोखिम के खिलाफ बचाव के रूप में कई स्तरों पर विविधीकरण पर जोर देना जारी रखेगा। लुडगिन ने याद करते हुए कहा, “मैं इस व्यवसाय में 30 से अधिक वर्षों से हूं, और यह सिर्फ कार्यालय और खुदरा हुआ करता था।” “अब पोर्टफोलियो में 8 या 10 संपत्ति प्रकार हो सकते हैं, जिनमें एमओबी और सेल्फ स्टोरेज जैसी रक्षात्मक प्रकृति वाली संपत्तियां भी शामिल हैं।”

हेटमैन के ग्राहक अपने निवेश को कई प्लेटफार्मों पर भी फैलाएंगे। संपत्ति खरीदने के अलावा, बैंकों की निरंतर अनिच्छा के मद्देनजर ऋण निवेश 2024 में एक “पसंदीदा रणनीति” बनी रहेगी, और आरईआईटी में अवसर होंगे, उन्होंने कहा, एक क्षेत्र के रूप में “कम कीमत पर” हैं।

भौगोलिक विविधीकरण के संदर्भ में, हेटमैन अमेरिकी ग्राहकों को विभिन्न आर्थिक चालकों के संपर्क में वृद्धि के लिए विदेश में देखने की सलाह देंगे, जबकि दुनिया के अन्य हिस्सों में भूराजनीतिक उथल-पुथल के कारण यहां विदेशी पूंजी में वृद्धि होगी।

उन्होंने कहा, निवेशकों को जलवायु परिवर्तन और बिगड़ते मौसम की घटनाओं से भी बचाव करने की आवश्यकता होगी, जो बीमा लागत के साथ-साथ निवेशक और किरायेदार की मांग पर प्रभाव के कारण “सीआरई प्रो फॉर्म में प्रवाहित होने लगे हैं”। “हमने इसे अपने पोर्टफोलियो में प्रत्यक्ष रूप से देखा।”

इसलिए, जिन निवेशकों ने दक्षिण-पश्चिम पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित किया है, उनके लिए उत्तर की ओर भी ध्यान देना अच्छा रहेगा। उन्होंने कहा, “उन निवेशकों को उत्तरी अमेरिका और कनाडा पर ध्यान देने की जरूरत है।” “जलवायु परिवर्तन के ख़िलाफ़ वे सबसे अच्छी स्थिति में हैं, पूरी तरह से तो नहीं, लेकिन बदलाव लाने के लिए पर्याप्त हैं।” जीवाश्म ईंधन से दूर जाने के लिए उत्तरी इलाके भी बेहतर स्थिति में हो सकते हैं।

निवेश के बारे में उनकी सभी दूरदर्शी आशावाद के प्रकाश में, मुझे आश्चर्य हुआ कि क्या लुडगिन सीआरई की बढ़ती ऋण परिपक्वता समस्या और इसके अर्थव्यवस्था पर पड़ने वाले व्यापक प्रभावों के बारे में चिंतित थे, यदि विनाशक सही हैं। उसने मुझे बताया कि वह आश्वस्त महसूस करती है कि जीएफसी के बाद की अमेरिकी बैंकिंग प्रणाली स्थिति का सामना करेगी, लेकिन स्वीकार किया कि कुछ दर्द होगा। उन्होंने कहा, “जहां दर्द है वह क्षेत्रीय बैंकों में है, और यह उनके लिए एक कठिन वर्ष होगा।”

60 मिनट के साक्षात्कार के दौरान, पॉवेल सहमत हुए फेड को उम्मीद है कि इसका असर छोटे वित्तीय संस्थानों पर पड़ेगा, जिनमें से कुछ बंद हो जाएंगे या “अस्तित्व से बाहर हो जाएंगे”: “हमने बड़े बैंकों की बैलेंस शीट को देखा, और यह एक प्रबंधनीय समस्या प्रतीत होती है।” आशा करते है!