फैनी मॅई ने शीर्षक बीमा के बजाय अटॉर्नी-राय पत्रों के लिए भत्ते का विस्तार किया। आखिर प्रतिक्रिया क्या है?

संयुक्त राज्य अमेरिका में घर खरीदारों के लिए किफायती बंधक पहुंच बढ़ाने के अपने लक्ष्य के हिस्से के रूप में, फैनी मॅई की घोषणा की दिसंबर में कहा गया कि वह अधिक बंधक के साथ शीर्षक बीमा के स्थान पर वकील-राय पत्र (एओएल) स्वीकार करेगा। जबकि एओएल को सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम द्वारा चुनिंदा बंधक पर अनुमति दी गई है 2022 सेनिर्णय का विस्तार होता है पात्र बंधक कोंडो इकाइयों और संपत्तियों को गृहस्वामी संघ (एचओए) प्रतिबंधों के साथ शामिल करना, संभावित रूप से पहली बार घर खरीदने वालों को सहायता प्रदान करना। गृहस्वामित्व की उच्च लागत उनकी बंधक समापन लागत में लगभग $1,000 की कटौती करके।

अमेरिका के सामुदायिक गृह ऋणदाता समर्थन व्यक्त किया गृहस्वामी सामर्थ्य चुनौतियों से निपटने के एक तरीके के रूप में विकल्प के लिए। लेकिन देश की सबसे बड़ी टाइटल बीमा व्यापार संस्था, अमेरिकन लैंड टाइटल एसोसिएशन (एएलटीए) ने लगातार ऐसा किया है पीछे धक्केला गृहस्वामियों और उधारदाताओं के लिए सुरक्षा में कमियों का हवाला देते हुए, शीर्षक बीमा विकल्पों की अनुमति देने के प्रयासों के खिलाफ।

एसोसिएशन ने दोनों राजनीतिक दलों के सांसदों के साथ मिलकर पहले के पायलट कार्यक्रम की आलोचना की, जिसने चुनिंदा बंधकों पर शीर्षक बीमा की आवश्यकता को पूरी तरह से समाप्त कर दिया होगा। फैनी मॅई छोड़ा हुआ संघीय आवास वित्त एजेंसी (एफएचएफए) के मार्गदर्शन के आधार पर पिछले साल पायलट कार्यक्रम।

हालांकि एओएल अब कई सरकार समर्थित बंधक उत्पन्न करने वाले ऋणदाताओं के लिए एक विकल्प होगा, आलोचकों का दावा है कि ऋणदाताओं को उधारकर्ताओं को विकल्प उपलब्ध कराने के लिए आवश्यक सुरक्षा का त्याग करना होगा, जो फैनी मॅई के निर्णय के प्रभाव को सीमित कर सकता है।

शीर्षक बीमा क्या है?

सबसे पहले, यह समझना उपयोगी है कि क्या टाइटल बीमा है। इस प्रकार का बीमा दोषों से बचाता है शीर्षक जो घर की बिक्री से पहले मौजूद थे लेकिन खरीदार के स्वामित्व अधिकारों को खतरे में डाल सकते हैं या भविष्य में मौद्रिक नुकसान का कारण बन सकते हैं।

अधिकांश बंधक ऋणदाताओं को उधारकर्ताओं से खरीदने की आवश्यकता होती है ऋणदाता की शीर्षक बीमा पॉलिसी एक सीमा के साथ जो बंधक मूलधन को कवर करती है। इसका मतलब यह है कि खरीदारों को समापन पर एक बड़ा एकमुश्त प्रीमियम का भुगतान करना होगा, जो कि बंधक का पूरा भुगतान होने या घर बेचने तक कवरेज प्रदान करता है।

यदि शीर्षक के साथ ऐसे मुद्दे उठते हैं जो खरीदार के स्वामित्व के अधिकार को चुनौती देते हैं, जैसे कि सीमा विवाद, अवैतनिक अचल संपत्ति कर, ठेकेदार के दावे, संपत्ति के रिकॉर्ड में त्रुटियां, या धोखाधड़ी, तो ये मुद्दे संपत्ति में ऋणदाता के सुरक्षा हित को खतरे में डाल सकते हैं। ऋणदाता की शीर्षक बीमा पॉलिसी उस स्थिति में ऋणदाता को मौद्रिक नुकसान से बचाती है जब कोई तीसरा पक्ष खरीदार के घर के स्वामित्व का सफलतापूर्वक दावा करता है। यह खरीदार की कानूनी फीस को कवर नहीं करता है या उनकी घरेलू इक्विटी की सुरक्षा नहीं करता है।

इसीलिए अधिकांश वकील सलाह देते हैं कि खरीदार एक खरीद लें मालिक की शीर्षक बीमा पॉलिसी भी। इन्हें अक्सर पैकेज के रूप में बेचा जाता है। मालिक की स्वामित्व बीमा पॉलिसी आम तौर पर घर के मालिक को तब तक कवर करती है जब तक वह घर का मालिक है।

क्या शीर्षक बीमा आवश्यक है?

शीर्षक बीमा आलोचकों का तर्क है कि अटॉर्नी-राय पत्र, जिसे अब फैनी मॅई द्वारा समर्थित कई बंधकों पर अनुमति दी गई है, और अधिक सीमित परिस्थितियों में, फ्रेडी मैकशीर्षक जोखिमों के विरुद्ध पर्याप्त सुरक्षा प्रदान करें।

फैनी मॅई के मार्गदर्शन के अनुसार, पत्र जारी करने वाले वकीलों के पास त्रुटियां और चूक बीमा होना चाहिए, जो शीर्षक परीक्षा के दौरान वकील की लापरवाही के कारण ऋणदाता को होने वाले नुकसान से बचा सकता है। उदाहरण के लिए, सिंगलसोर्स, जो बंधक प्रवर्तकों को सेवाएं प्रदान करता है, अब एक पेशकश करता है शीर्षक का वकील निष्कर्ष इसमें एक लेनदेन संबंधी देयता बीमा पॉलिसी शामिल है जो ऋणदाता को तीसरे पक्ष के लाभार्थी के रूप में सूचीबद्ध करती है और ऋण की अवधि के लिए ऋण मूलधन को कवर करती है।

लेकिन अगर खरीदार को स्वामित्व संबंधी मुद्दों का पता चलता है जो वकील की लापरवाही के कारण नहीं हैं, तो किसी भी परिणामी नुकसान को कवर नहीं किया जा सकता है। और पुरोबंध दावा दायर करने से पहले भी इसकी आवश्यकता हो सकती है। यह भी स्पष्ट नहीं है कि खरीदार या ऋणदाता की कानूनी फीस शीर्षक विवाद में शामिल होगी या क्या एओएल धोखाधड़ी से संबंधित शीर्षक मुद्दों के खिलाफ कोई सुरक्षा प्रदान करता है। अल्टा.

इन कारणों से, ऋणदाता और खरीदार शीर्षक दोषों की एक विस्तृत श्रृंखला के लिए व्यापक कवरेज तक पहुंच प्राप्त करने के लिए शीर्षक बीमा का विकल्प चुन सकते हैं, भले ही कोई सस्ता विकल्प उपलब्ध हो। कांग्रेस के कुछ सदस्यों के पास है व्यक्त चिंता का विषय इस बारे में कि घर मालिकों के लिए एओएल का विपणन कैसे किया जाएगा और उपभोक्ता संरक्षण उल्लंघनों को रोकने के लिए क्या खुलासे आवश्यक होंगे, इस पर एफएचएफए से स्पष्टीकरण मांगा है। शीर्षक बीमा और एओएल के बीच अंतर पर उचित शिक्षा के बिना, घर खरीदार उन सुरक्षाओं को नहीं समझ पाएंगे जिन पर वे पैसा बचाने के लिए छोड़ रहे हैं। बंद करने की लागत.

जैसा कि कहा गया है, शीर्षक मुद्दे अपेक्षाकृत दुर्लभ हैं। वास्तव में, फैनी मॅई ने 2009 से अब तक खरीदे गए 10,000 से अधिक एओएल-समर्थित बंधकों में से किसी में भी बंधक कंपनी को घाटा नहीं हुआ है। जबकि स्वामित्व दोषों के कारण घर के मालिकों को दुर्लभ मामलों में अपनी संपत्ति खोनी पड़ी है, यांत्रिकी के ग्रहणाधिकार के अनुसार, अधिक सामान्य हैं और विनाशकारी नहीं हैं शहरी संस्थान.

शीर्षक बीमा लागत कम करना

शीर्षक बीमा पॉलिसियों द्वारा प्रदान की जाने वाली व्यापक कवरेज के बावजूद, कई लोग उपभोक्ताओं की उच्च लागत और उस पैसे को कैसे खर्च किया जाता है, इसकी आलोचना करते हैं। अधिकांश बीमा उत्पादों के साथ, प्रदाता पॉलिसीधारकों के दावों का भुगतान करने के लिए एकत्र किए गए प्रीमियम डॉलर का लगभग 70% या अधिक खर्च करते हैं। इसके विपरीत, शीर्षक बीमाकर्ता घाटे को कवर करने के लिए केवल 5% प्रीमियम लगाते हैं।

शीर्षक बीमा एजेंट खरीदारों के प्रीमियम का लगभग 70% अपने पास रखते हैं प्रतिवेदन अमेरिकी सरकार जवाबदेही कार्यालय (जीएओ) से। जबकि शीर्षक बीमा एजेंट की भूमिका कभी-कभी श्रम गहन होती है, अन्य मामलों में, यह अधिकतर स्वचालित हो सकती है, जिसमें शीर्षक खोज और परीक्षा में कम से कम 60 सेकंड लगते हैं।

उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो को प्रोत्साहित करती है घर ख़रीदने वालों को शीर्षक बीमा कंपनी के लिए खरीदारी करनी चाहिए क्योंकि शोध से पता चलता है कि तुलनात्मक खरीदारी से उपभोक्ताओं को शीर्षक बीमा पर $500 तक की बचत हो सकती है। हालाँकि, कुछ लोग सवाल करते हैं कि क्या रियल एस्टेट ब्रोकर या ऋणदाता घर खरीदारों को शीर्षक कंपनियों की ओर ले जा रहे हैं जिनके साथ उनके पास संबद्ध व्यवसाय व्यवस्था (एबीए) हैं जो वित्तीय प्रोत्साहन प्रदान करते हैं।

उदाहरण के लिए, डेनवर पोस्ट 2,200 घर की बिक्री की जांच की गई जिसके लिए रियल एस्टेट ब्रोकरों ने टाइटल कंपनियों के साथ लाभदायक साझेदारी की थी और पाया कि अधिकांश घर मालिकों ने टाइटल बीमा कंपनी को चुना जिससे उनके ब्रोकर को वित्तीय लाभ हुआ। एजेंटों को कोलोराडो राज्य के साथ एबीए को पंजीकृत करना और घर खरीदारों के साथ उन संबंधों का खुलासा करना आवश्यक है, लेकिन जांच में अपंजीकृत एबीए वाले कम से कम तीन दर्जन एजेंटों का पता चला।

और यह सुझाव देने के लिए सबूत थे कि पंजीकृत एबीए वाले कुछ ब्रोकर भी अपने ग्राहकों को विकल्प नहीं दे रहे थे। उदाहरण के लिए, तीन दलालों की 100% घरेलू बिक्री में उनकी संबद्ध शीर्षक बीमा कंपनी का उपयोग किया गया। यदि दलालों ने घर खरीदारों को एक-दूसरे के साथ तुलना करने के लिए तीन विकल्प प्रदान किए होते, जैसा कि उद्योग प्रोटोकॉल से पता चलता है, तो वह परिणाम अत्यधिक असंभावित होगा।

शीर्षक बीमा की लागत आम तौर पर घर के खरीद मूल्य का लगभग 0.5% होती है, जो औसत कीमत वाले घर पर $2,000 से अधिक है। यहां तक ​​​​कि घर के मालिकों के लिए पर्याप्त सुरक्षा प्रदान करने वाले किफायती विकल्पों के अभाव में भी, अर्बन इंस्टीट्यूट का कहना है कि अत्यधिक लागत को नियंत्रित करने के तरीके हैं। द्वितीयक बाजार संस्थाओं द्वारा स्व-बीमा, जैसे पायलट कार्यक्रम फैनी मॅई को शीर्षक बीमा उद्योग से प्रतिक्रिया के बाद हटा दिया गया, एक संभावित रणनीति हो सकती है।

राज्य के नियम भी प्रभाव डाल सकते हैं। उदाहरण के लिए, आयोवा राज्य, जो वाणिज्यिक शीर्षक बीमा की बिक्री पर प्रतिबंध लगाता है, संचालित होता है आयोवा शीर्षक गारंटी, जो $750,000 या उससे कम में बिकने वाली संपत्तियों के लिए $175 के एक निश्चित शुल्क पर ऋणदाता और मालिक दोनों को वाणिज्यिक शीर्षक बीमा पॉलिसी के समान कवरेज प्रदान करता है। कोई भी अधिशेष लाभ आयोवा के आवास कार्यक्रम निधि में जाता है।

आयोवा के घर खरीदारों को भी वकील-अमूर्त राय के लिए भुगतान करना पड़ता है, लेकिन वे अभी भी अन्य राज्यों में सामान्य शीर्षक बीमा प्रीमियम से बहुत कम भुगतान करते हैं। इसके अतिरिक्त, आयोवा टाइटल गारंटी उन शीर्षकों का बीमा नहीं करेगी जिनकी किसी वकील द्वारा पूरी तरह से जांच नहीं की गई है। चूँकि यह व्यवस्था दशकों से चली आ रही है, इसलिए राज्य इसके लिए प्रसिद्ध है स्वच्छ शीर्षक.

तल – रेखा

हालाँकि घर खरीदने की लागत के सापेक्ष 1,000 डॉलर की बचत मामूली लग सकती है, लेकिन घर खरीदने वालों को आज किसी भी तरह की छूट की आवश्यकता है। शोध दिखाता है यहां तक ​​​​कि एक अतिरिक्त बंधक भुगतान के बाद के समापन भंडार का मूल्य भी डिफ़ॉल्ट के जोखिम को नाटकीय रूप से कम कर सकता है।

एफएचएफए आवश्यक है फैनी मॅई आवास वित्त इक्विटी को आगे बढ़ाने की दिशा में प्रयास करेंगी, जो उच्च बंधक दरों और उच्च आवास कीमतों को देखते हुए एक चुनौतीपूर्ण कार्य है। शीर्षक बीमा के स्थान पर एओएल की विस्तारित स्वीकृति फैनी मॅई की योजना का एक पहलू है, लेकिन कुछ स्थितियाँ, शीर्षक बीमा छोड़ने से घर के मालिक भविष्य में अप्रभावी लागतों के प्रति संवेदनशील हो सकते हैं। कानून निर्माता और शीर्षक उद्योग के वकील अपनी चिंताओं के बारे में मुखर रहे हैं, और उनकी आलोचना विकल्प की अनुमति देने के ऋणदाताओं के निर्णय को प्रभावित कर सकती है।

रियल एस्टेट निवेशक अपने निवेश के लिए व्यापक संभव सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए, अधिक किफायती विकल्प उपलब्ध होने पर भी, शीर्षक बीमा खरीदना जारी रख सकते हैं। लेकिन फ़ैनी मॅई के निर्णय के प्रभाव की परवाह किए बिना, शीर्षक बीमा से संबंधित आगे नवाचार और लागत नियंत्रण उपायों के लिए जगह हो सकती है।

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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।