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हम सभी जानते हैं कि महामारी के दौरान लोग चले गए; कहीं से भी काम करने की नई क्षमता के साथ, कई लोग सनबेल्ट में चले गए। अप्रैल 2020 और जुलाई 2023 के बीच, जनगणना ब्यूरो के आंकड़ों से पता चलता है कि दक्षिण में जनसंख्या में लगभग चार मिलियन लोगों की वृद्धि हुई है।
लेकिन सोमवार को जारी बैंक ऑफ अमेरिका के शोध नोट के अनुसार असली कहानी यह है कि पश्चिम में क्या हो रहा है।
बैंक ने कहा, “हालांकि इस वृद्धि पर कभी-कभी महामारी के संदर्भ में चर्चा की जाती है, लेकिन कई मायनों में यह कोई नई ‘खबर’ नहीं है – अमेरिकी आबादी में दक्षिण की हिस्सेदारी लंबे समय से बढ़ रही है।” “वास्तविक कहानी, यकीनन, पश्चिम की जनसंख्या की हिस्सेदारी में गिरावट है… समग्र अमेरिकी आबादी में इसकी हिस्सेदारी कम हो गई है, और अब गिरती दिख रही है।”
द्वितीय विश्व युद्ध के बाद पहली बार, पश्चिम में रहने वाले अमेरिकियों की हिस्सेदारी में गिरावट आई है।
बैंक ऑफ अमेरिका के आंकड़ों से पता चलता है कि पश्चिम के प्रमुख महानगरीय क्षेत्रों में जनसंख्या वृद्धि पिछले वर्ष की तुलना में घट रही है, जिसमें लास वेगास अपवाद है। बैंक ने कहा, “पश्चिम में जनसंख्या वृद्धि में गिरावट एक प्रशांत कहानी की तरह है,” एक चार्ट में सैन डिएगो, पोर्टलैंड, सिएटल, लॉस एंजिल्स और सैन फ्रांसिस्को में जनसंख्या वृद्धि में गिरावट दिखाई गई है, जिसमें बाद के दो शहर अग्रणी हैं। गिरावट.
लेकिन लोग पश्चिमी तट को क्यों छोड़ रहे हैं, और शायद कैलिफोर्निया में रहने के अपने सपनों को भी? यह सरल है: आवास की लागत।
बैंक ने कहा, “हमारा मानना है कि सापेक्ष आवास सामर्थ्य कहानी का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बनी हुई है।” बैंक ऑफ अमेरिका के अनुसार, उच्च औसत बंधक भुगतान वाले प्रमुख महानगरीय क्षेत्रों में नकारात्मक जनसंख्या वृद्धि या, सर्वोत्तम रूप से, कमजोर सकारात्मक वृद्धि का अनुभव हुआ है।
बैंक ने कहा, “पश्चिम में प्रशांत राज्यों में (महानगरीय सांख्यिकीय क्षेत्रों) को देखते हुए, उन सभी में अमेरिका के सापेक्ष औसत से अधिक बंधक भुगतान होता है।” “इसके विपरीत, दक्षिणी पर्वतीय राज्यों में, बंधक भुगतान अमेरिकी औसत से कम है, इसलिए बाहरी प्रवास संभावित रूप से आवास लागत की प्रतिक्रिया है।”
सैन फ़्रांसिस्को और लॉस एंजिल्स में सबसे अधिक जनसंख्या हानि का अनुभव हुआ, जबकि सैन एंटोनियो और ऑस्टिन में सबसे बड़ी वृद्धि देखी गई। आवास लागत के संदर्भ में, यह समझना मुश्किल नहीं है कि ऐसा क्यों है। लॉस एंजिल्स में घर का औसत मूल्य $918,087 है; सैन फ्रांसिस्को में, यह $1,216,087 है। इस बीच, ऑस्टिन में घर का औसत मूल्य $527,205 है। सैन एंटोनियो में, यह केवल $251,545, प्रति ज़िलो है।
आइए गणित करें: मान लीजिए, एक मिलियन-डॉलर के घर पर 7% 30-वर्षीय निश्चित बंधक दर (कर और बीमा शामिल नहीं) पर 20% कम करने के बाद मासिक बंधक भुगतान लगभग $5,300 होगा। यह आम तौर पर सैन एंटोनियो या ऑस्टिन में रहने के लिए आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली राशि से बहुत अधिक है।
प्रवासन और आवास लागत के बीच संबंध सही नहीं है: उदाहरण के लिए, फीनिक्स की आबादी पिछले वर्ष की तुलना में थोड़ी कम हो गई है, इस तथ्य के बावजूद कि शहर में अपेक्षाकृत उच्च बंधक भुगतान नहीं है। लेकिन 2020 की पहली तिमाही की तुलना में महानगरीय आबादी में काफी वृद्धि हुई है, जो बताता है कि “सापेक्ष आवास लागत जनसंख्या प्रवाह पर कुछ ‘गुरुत्वाकर्षण खिंचाव’ पैदा करती है, भले ही अल्पकालिक कारक भी प्रभाव डालते हों।”
समय के साथ, बैंक ऑफ अमेरिका को उम्मीद है कि देश भर में घरेलू प्रवास प्रवाह से निवासियों को खोने वाले महानगरीय क्षेत्रों में “सापेक्ष आवास लागत में कुछ कमी आएगी”। बैंक का मानना है कि यह संभावना है कि उन क्षेत्रों में घर की कीमतों और किराए पर दबाव कम हो जाएगा, जो अंततः सस्ती आवास लागत के बराबर होगा – हालांकि, यह उन क्षेत्रों की तुलना में है जहां वर्तमान में जनसंख्या वृद्धि में वृद्धि देखी जा रही है।
“दिलचस्प बात यह है कि हमारा डेटा पश्चिम में (महानगरीय सांख्यिकीय क्षेत्रों) से दक्षिण की ओर लोगों के बहिर्वाह में उच्च आय वाले परिवारों का अपेक्षाकृत उच्च अनुपात दिखाता है, जो दक्षिणी (महानगरीय सांख्यिकीय क्षेत्रों) में आवास की मांग को और अधिक बढ़ा सकता है। जाने वाले लोगों की सीधी गिनती से पता चलेगा,” बैंक ने कहा। “इसी तरह, यदि उच्च आय वाले परिवार जा रहे हैं तो पश्चिम में आवास की मांग और अधिक कमजोर हो सकती है।”
पश्चिम से दक्षिण की ओर जाने वाले 40% से अधिक लोगों की आय $125,000 से अधिक थी, और 10% से अधिक की आय $250,000 से अधिक थी। फिर भी, बैंक के आंकड़ों से पता चला कि पश्चिम छोड़ने वालों का बड़ा हिस्सा एकल-व्यक्ति परिवारों का है। लॉस एंजिल्स और सैन फ्रांसिस्को छोड़ने वाले ज्यादातर एकल-व्यक्ति परिवार हैं। इसलिए अगर हम मान लें कि वे अर्थव्यवस्था में बदलाव के प्रति लचीले हैं, तो अंततः वे वापस आ सकते हैं।
बैंक ने कहा, “कुल मिलाकर, जैसे-जैसे महामारी का प्रभाव कम होता जा रहा है, बैंक ऑफ अमेरिका के आंतरिक डेटा में हमने जो आंतरिक प्रवासन प्रवाह देखा है, वह जारी रहेगा या आसानी होगी, यह एक खुला प्रश्न है।” “हालांकि वर्तमान पैटर्न उलझा हुआ लग सकता है, समय के साथ, हमें लगता है कि सापेक्ष आवास लागत समायोजन पर प्रभाव पड़ने की संभावना है।”
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