मूल्य निर्धारण: चौंकाने वाले सीबीए आंकड़े गृह ऋण पर आवास सामर्थ्य संकट के प्रभाव को प्रकट करते हैं

150,000 डॉलर से अधिक कमाने वाले परिवारों के लिए ऑस्ट्रेलिया के सबसे बड़े ऋणदाता के पास प्रत्येक दो गृह ऋण आवेदनों में से एक से अधिक आवेदन होते हैं, क्योंकि कम आय वालों को संपत्ति बाजार से बाहर कर दिया जाता है।

कॉमनवेल्थ बैंक के डेटा से पता चलता है कि दिसंबर तक छह महीनों में सभी नए मालिक-अधिकारी गृह ऋण आवेदनों में से आधे से अधिक $150,000 से अधिक आय वाले उधारकर्ताओं से आए थे, जबकि एक तिहाई $200,000 से अधिक आय वाले ग्राहकों से आए थे।

पांच साल पहले, 20% से भी कम ऋण आवेदन 200,000 डॉलर से अधिक आय वाले उधारकर्ताओं से आए थे।

निवेशक बंधकों में उच्च आय अर्जित करने वालों के प्रति झुकाव और भी अधिक स्पष्ट था, 60% से अधिक निवेश ऋण आवेदन $200,000 से अधिक आय वाले ग्राहकों से प्राप्त हुए थे।

सकल आय बैंड द्वारा सीबीए समूह गृह ऋण आवेदन

स्रोत: कॉमनवेल्थ बैंक | 23 दिसंबर तक 6 महीनों में ऋण आवेदनों की संख्या

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यह उच्च ब्याज दरों और मुद्रास्फीति के प्रभाव के रूप में सामने आया है, जिसे जनसांख्यिकी में ‘असमान रूप से’ महसूस किया जाता है, युवा परिवार कम बचत करते हैं और खर्च में कटौती करने के लिए मजबूर होते हैं।

सीबीए के मुख्य अर्थशास्त्री मैट कॉमिन ने कहा कि कई ग्राहकों को जीवन-यापन की लागत का दबाव वहन करने में कठिनाई हो रही है।

श्री कोमिन ने कहा, “मौजूदा माहौल में ऑस्ट्रेलियाई परिवार लगातार दबाव महसूस कर रहे हैं, कई लोग समायोजन में कटौती कर रहे हैं।”

“आवास की उपलब्धता और सामर्थ्य कई वर्षों से एक महत्वपूर्ण मुद्दा रहा है, इसमें कोई संदेह नहीं है कि यह एक गंभीर मुद्दा है और इस साल और अगले कुछ वर्षों में भी ऐसा ही रहेगा।”

जबकि उनके गृह ऋण पर पीछे छूटने वाले उधारकर्ताओं की संख्या ऐतिहासिक मानकों से कम बनी हुई है – मजबूत श्रम बाजार द्वारा समर्थित – उन्होंने कहा कि बंधक बकाया अधिक बढ़ रहा था।

“चूंकि नकदी दर में वृद्धि का घरों और व्यावसायिक ग्राहकों पर धीमा प्रभाव पड़ता है, हम उम्मीद करते हैं कि 2024 में हमारे बकाया और हानियों में वृद्धि के साथ वित्तीय तनाव जारी रहेगा।”

कॉमनवेल्थ बैंक के सीईओ मैट कॉमिन ने चेतावनी दी है कि हाल के महीनों में बंधक बकाया बढ़ गया है। छवि: एएपी/लुकास कोच।

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ब्याज दर में अधिकांश वृद्धि पहले ही बंधक पुनर्भुगतान के माध्यम से पारित कर दी गई है, हालांकि सीबीए का अनुमान है कि लगभग 20% ग्राहकों द्वारा अभी तक महसूस नहीं किया गया है।

सीबीए अपनी प्रमुख बाजार हिस्सेदारी के कारण ऑस्ट्रेलियाई गृह ऋण बाजार के एक महत्वपूर्ण बैरोमीटर के रूप में कार्य करता है, जो वर्तमान में हर चार बंधकों में से एक के लिए जिम्मेदार है। कुल मिलाकर, चार बड़े बैंक देश में सभी गृह ऋणों का लगभग 75% नियंत्रित करते हैं।

बुधवार को अपने आधे साल के नतीजे देते हुए, सीबीए ने कहा कि बढ़ती लागत और बंधक बाजार में मजबूत प्रतिस्पर्धा ने आधे के दौरान कमाई पर असर डाला, नकद लाभ 3% गिरकर 5.02 बिलियन डॉलर हो गया।

बैंक लाभप्रदता का एक प्रमुख उपाय जिसे शुद्ध ब्याज मार्जिन के रूप में जाना जाता है – जो उधारकर्ताओं को पैसा उधार देने से सीबीए द्वारा अर्जित ब्याज और जमाकर्ताओं को भुगतान किए जाने वाले ब्याज के बीच अंतर को मापता है – चल रहे बंधक युद्धों द्वारा निचोड़ा गया था क्योंकि ऋणदाताओं ने नए ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए लड़ाई लड़ी थी। , जबकि ग्राहकों ने अपनी बचत पर अधिक आकर्षक जमा दरों की भी मांग की।

उच्च ब्याज दरें उधारकर्ताओं को नकारात्मक नकदी प्रवाह में धकेल रही हैं

कुल मिलाकर, तस्वीर अच्छी बनी हुई है क्योंकि अधिकांश ग्राहक अपने बंधक पुनर्भुगतान पर ध्यान दे रहे हैं और अपने ऑफसेट और रिड्रा खातों में बफ़र्स का निर्माण कर रहे हैं।

लेकिन बैंक द्वारा चिह्नित जोखिम बढ़ रहे थे, पिछले छह महीनों में कठिनाई के मामलों में 9% की वृद्धि दर्ज की गई, जो 7,000 से अधिक तक पहुंच गई और अनुमान लगाया कि पिछले पांच वर्षों के भीतर ऋण लेने वाले लगभग 3.7% बंधक उधारकर्ता अब नकारात्मक नकदी प्रवाह में थे। वर्तमान नकद दर 4.35% है।

4.35% नकद दर पर नकारात्मक नकदी प्रवाह वाले ग्राहकों का अनुपात

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बचत बफ़र्स की क्षमता, केवल ब्याज वाले ऋण पर स्विच करने की क्षमता और खर्चों को कम करने पर विचार करते हुए, सीबीए ने कहा कि अपने पुनर्भुगतान को वहन करने में असमर्थ उधारकर्ताओं का अनुपात लगभग 1% उधारकर्ताओं तक गिर जाता है।

श्री कॉमिन ने कहा, “2023 हमारे कई ग्राहकों के लिए तेजी से चुनौतीपूर्ण था, जिन्हें जीवनयापन की लागत को वहन करने में कठिनाई हो रही है।”

“अर्थव्यवस्था काफी लचीली रही है, जो एक मजबूत श्रम बाजार, बचत और पुनर्भुगतान बफ़र्स, जनसंख्या वृद्धि और अपेक्षाकृत उच्च कमोडिटी कीमतों द्वारा समर्थित है।

“हालांकि, धीमी मांग और लगातार मुद्रास्फीति के ऑस्ट्रेलियाई व्यवसायों पर प्रभाव के कारण नकारात्मक जोखिम बढ़ रहे हैं। चल रहे भू-राजनीतिक तनाव भी अनिश्चितता पैदा करते हैं।

मुद्रास्फीति कम होने से व्यापारियों और अर्थशास्त्रियों के बीच साल के अंत में नकदी दर में कटौती की संभावना बढ़ गई है, जिसका पूर्वानुमान जून से नवंबर तक लगाया जा सकता है।

लेकिन रिज़र्व बैंक के गवर्नर मिशेल बुलॉक ने चेतावनी दी कि आपूर्ति श्रृंखलाओं के लिए ‘लेफ्ट ऑफ फील्ड’ जोखिम, जैसे कि मध्य पूर्व और लाल सागर में तनाव, उचित समय सीमा के भीतर मुद्रास्फीति के 2-3% मुद्रास्फीति सीमा पर लौटने का जोखिम पैदा कर सकता है।

आवास की सामर्थ्य कम आय वालों को प्रभावित करती है

उच्च आय अर्जित करने वालों का गृह ऋण बाजार पर प्रभुत्व होने के कारण, श्री कॉमिन ने कहा कि ‘अगले कुछ वर्षों’ में स्थिति में सुधार होने की संभावना नहीं है क्योंकि आवास विकास पाइपलाइन मांग को पूरा करने में विफल रहती है।

प्रॉपट्रैक की हालिया हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी रिपोर्ट में पाया गया कि प्रति वर्ष 200,000 डॉलर कमाने वाला एक परिवार भी पिछले वित्तीय वर्ष में बेचे गए केवल आधे घरों पर ऋण चुकाने में सक्षम था।

एक औसत आय वाला परिवार देश भर में बेचे गए घरों का केवल 13% ही वहन कर सकता है, जो 1995 में रिकॉर्ड शुरू होने के बाद से सबसे कम हिस्सेदारी है।

प्रॉपट्रैक के वरिष्ठ अर्थशास्त्री एंगस मूर ने कहा, “श्रम बाजार की स्थितियों में सुधार के बाद महामारी के बाद से घरेलू आय में वृद्धि, जिसने अधिक लोगों को रोजगार में आकर्षित किया है और वेतन वृद्धि को बढ़ावा दिया है, उच्च घरेलू कीमतों और, गंभीर रूप से, बंधक दरों में वृद्धि की भरपाई करने के लिए अपर्याप्त है।” .

सितंबर 2023 में रिपोर्ट जारी होने के बाद से, नकद दर 25 आधार अंक बढ़कर 4.35% हो गई है, जबकि देश भर में संपत्ति की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, जिससे सामर्थ्य में और कमी आई है।