यह रियल एस्टेट किंगपिन मेगाडील्स की राह दिखाता है

न्यूयॉर्क शहर का सबसे अच्छा दृश्य मिडटाउन मैनहट्टन कार्यालय भवन की 12वीं मंजिल पर एक निकट-खिड़की रहित सम्मेलन कक्ष में हो सकता है।

10 फोल्डिंग टेबलों पर फैला हुआ, कागज, टेप और चिपचिपे नोटों के साथ टुकड़ों में बंटा एक नक्शा, प्रत्येक ब्लॉक और पार्सल का विवरण देता है – 27,649 संपत्तियाँ – मैनहट्टन में पूर्व की ओर 96 वीं स्ट्रीट के नीचे और पश्चिम की ओर 110 वीं स्ट्रीट के नीचे।

यह नक्शा बॉब नाकल का काम है, जिन्होंने महामारी के उजाड़ शुरुआती महीनों के दौरान हर रास्ते और सड़क पर चलकर इसे बनाया था।

नियमित रूप से अपडेट किया जाता है, लॉट को हाइलाइटर्स और स्टिकी नोट्स के साथ रंग-कोडित किया जाता है ताकि यह दिखाया जा सके कि कौन सा बिक्री के लिए है (हरा स्टिकी नोट), हाल ही में बेचा गया था (लाल स्टिकी नोट), शहर के स्वामित्व में हैं (गुलाबी हाइलाइट्स) या निर्माणाधीन हैं (हरा) हाइलाइट्स)। ऑरेंज हाइलाइट्स का मतलब है कि बहुत कुछ कम उपयोग किया गया है – और एक संभावित सौदा किया जाना है।

चार दशकों से, श्री नकलल ने न्यूयॉर्क सिटी रियल एस्टेट की गलाकाट दुनिया में दुर्लभ स्थिति हासिल करने के लिए डेटा और रचनात्मक विपणन तकनीकों के प्रति अपने जुनून का उपयोग किया है। उन्हें व्यापक रूप से माना जाता है द्वारा उद्योग पेशेवरों देश के सबसे बड़े वाणिज्यिक बाजार में लेनदेन की संख्या के आधार पर शीर्ष वाणिज्यिक बिक्री दलाल बनना।

“यह वास्तव में रियल एस्टेट व्यवसाय नहीं है, यह सूचना व्यवसाय है,” 61 वर्षीय श्री नाकल ने हाल ही में मैप रूम के दौरे के दौरान कहा, जिसे वह मैप रूम कहते हैं, जहां उनकी कार्टोग्राफिक रचना रहती है।

1984 के बाद से, जब उन्होंने पहली बार मैनहट्टन में शुरुआत की, श्री नकलल ने 2,329 संपत्तियां – कार्यालय, शहर के घर, गैरेज, अपार्टमेंट इमारतें और गोदाम – कुल 22 बिलियन डॉलर बेची हैं। उनका सबसे बड़ा लेन-देन 2016 में ब्रुकलिन में यहोवा के साक्षियों के स्वामित्व वाली कई संपत्तियों की लगभग $700 मिलियन की बिक्री थी, जिसमें ब्रुकलिन हाइट्स में वॉचटावर बिल्डिंग भी शामिल थी।

तेजी से, वह न्यूयॉर्क के क्षितिज को आकार देने वाले प्रमुख सौदों में शामिल रहे हैं, जिसमें 2014 में मैनहट्टन के वेस्ट साइड पर 238 मिलियन डॉलर में एक पार्किंग स्थल की बिक्री भी शामिल है, जो अब स्पाइरल ऑफिस टॉवर है, जो शहर की सबसे ऊंची इमारतों में से एक है।

बिक्री ने न केवल श्री नकलल के लिए महत्वपूर्ण धन अर्जित किया है, बल्कि उन्हें निर्वाचित अधिकारियों तक पहुंच भी प्रदान की है।

शहर, और विशेष रूप से मैनहट्टन, आम लोगों के लिए और भी अधिक दुर्गम हो गया है, श्री नाकल ने कानून निर्माताओं को एक संदेश पर जोर दिया है।

उनका कहना है कि उन्हें किफायती आवास की परवाह है क्योंकि इसका अधिक निर्माण शहर के भविष्य के लिए महत्वपूर्ण है, हालांकि वह यह भी स्वीकार करते हैं कि संपत्तियों और विकास के लिए अधिक सौदों से उन्हें लाभ हो सकता है।

मिडटाउन में एक निजी दोपहर के भोजन के दौरान, उन्होंने गवर्नर कैथी होचुल से कार्यालय भवनों को आवास में बदलने को प्रोत्साहित करने के लिए और अधिक प्रयास करने का आग्रह किया। उन्होंने हाल ही में मेयर एरिक एडम्स का कान भी झुका दिया था.

उन्होंने मेयर से कहा कि शहर में ऐसी कई संपत्तियां हैं जिनका उपयोग कम हुआ है और उनका पुनर्विकास किया जा सकता है। उन्होंने विशेष रूप से सार्वजनिक आवास विकास का आह्वान किया, जिसके बारे में उनका कहना है कि उसी भूखंड पर पास में नए किफायती और निजी आवास का निर्माण करते समय इसे संरक्षित किया जा सकता है।

उन्होंने कहा, “आप भूमि के इन विशाल भूभागों को देखें, जिन पर सार्वजनिक आवास स्थित है, जहां एक हजार लोग रहते हैं, जिस पर कोई कर नहीं लगता है।” “उस ज़मीन पर 10,000 लोगों के रहने, उसका एक हिस्सा कर पैदा करने और किसी को विस्थापित किए बिना हज़ारों नौकरियाँ पैदा करने का अवसर है।”।”

कुछ प्रगतिशील कानून निर्माता और शिक्षाविद सामर्थ्य संकट के लिए श्री नक्कल जैसे डेवलपर्स और दलालों को जिम्मेदार ठहराते हैं, जिनका लक्ष्य संपत्ति मालिकों के लिए उच्चतम बोली सुनिश्चित करना है। उनका तर्क है कि लगातार बढ़ती बिक्री कीमतें निवेशकों को ऐसी परियोजनाएं विकसित करने के लिए प्रोत्साहित करती हैं जो बड़ा मुनाफा कमा सकती हैं, जिसके परिणामस्वरूप अक्सर अधिक लक्जरी कॉन्डोमिनियम बनते हैं।

मिगुएल रॉबल्स ने कहा, “ब्रोकर का काम अपने आप को बेहतर सौदे दिलाने के लिए सत्ता में मौजूद लोगों के साथ घेरना है, इसलिए आप सत्ता और पैसे के दायरे के जितना करीब पहुंचेंगे, आप उतने ही बेहतर सौदे कर पाएंगे और पैसा कमा पाएंगे।” डुरान, न्यू स्कूल के पार्सन्स स्कूल ऑफ़ डिज़ाइन में शहरीकरण के एसोसिएट प्रोफेसर हैं।

ब्रुकलिन के एक लोकतांत्रिक समाजवादी, राज्य सीनेटर जाबरी ब्रिस्पोर्ट ने कहा कि किफायती आवास के निर्माण में श्री नाकल को कोई भूमिका नहीं निभानी चाहिए।

श्री ब्रिसपोर्ट ने कहा, “वह इस समय हमारे आवास संकट में जो कुछ भी गलत है उसका एक उदाहरण है, जो यह है कि हमने आवास को एक गारंटीशुदा अधिकार के बजाय एक वित्तीय वस्तु के रूप में निवेश के रूप में मानने की अनुमति दी है।”

श्री ब्रिसपोर्ट ने कहा, “यह एक ऐसा व्यक्ति है जो रहने के लिए जगह की तलाश कर रहे न्यूयॉर्कवासियों के कारण बहुत अमीर हो गया है।” उन्होंने कहा कि श्री नक्कल ने अपनी कमाई का उपयोग “अमीरों और शक्तिशाली लोगों से राजनीतिक लाभ खरीदने के लिए” किया है।

श्री नाकल ने जवाब में कहा कि हाल के वर्षों में न्यूयॉर्क के सांसदों द्वारा लागू की गई नीतियों ने नए आवासों के निर्माण को काफी हद तक रोक दिया है और आवास संकट को और खराब कर दिया है। उन्होंने डेवलपर्स को भी हमले का एहसास कराया है, जिससे वे दक्षिण की तरह कहीं और निवेश करना शुरू कर रहे हैं।

श्री नाकल ने कहा, “यदि आप मानते हैं कि आवास एक अधिकार है तो इसमें बहुत बड़ा दार्शनिक अंतर है, और यदि आप सोचते हैं कि आवास एक व्यवसाय है।” “यह पता लगाना एक रियल एस्टेट ब्रोकर के दायरे से परे है, लेकिन मुझे नहीं लगता कि कोई भी इसके खिलाफ तर्क दे सकता है कि यदि आप अधिक आपूर्ति जोड़ते हैं, तो लोगों के लिए किराया अधिक किफायती होगा।”

श्री नकलल प्रत्येक सोमवार को एक कानूनी पैड के साथ शुरुआत करते हैं जिसमें कॉल करने के लिए कई दर्जन संपत्ति मालिकों की हस्तलिखित सूची होती है। यह बेचने की कोशिश कर रहे मौजूदा ग्राहकों, संपत्ति मालिकों जो अभी तक तैयार नहीं हैं और पुराने ग्राहकों का मिश्रण है; कुछ कोल्ड-कॉल हैं।

वह स्वयं कॉल करता है, और तब तक ईमेल का अनुसरण करता रहता है जब तक कि वह मालिकों को फोन पर नहीं बुला लेता।

श्री नकलल ने कहा, दलालों से भरे शहर में, कॉल पर उनका नाम सबसे ऊपर रहता है। उन्होंने संभावित ग्राहकों के सामने केवल विक्रेताओं का प्रतिनिधित्व करने के अपने लंबे इतिहास पर जोर देते हुए कहा कि यह उनकी वफादारी को दर्शाता है।

“मुझे काम पर रखो, मुझे तुम्हारा समर्थन मिला है, मैं तुम्हारे कोने में हूं क्योंकि मैंने यह सब देखा है, यह सब किया है, और मैं तुम्हारी रक्षा कर सकता हूं,” श्री नाकल ने अपनी पिच का वर्णन करते हुए कहा। “यह कुछ ऐसा है जिसे अन्य लोग नहीं कह सकते क्योंकि उनका ट्रैक रिकॉर्ड वैसा नहीं है।”

उस दृढ़ रणनीति के कारण ही उन्होंने रियल एस्टेट मुगल हैरी बी मैकलोवे को जन्म दिया।

मिस्टर नाकल ने एक मंजिला रिटेल बिल्डिंग के बारे में मिस्टर मैकलो को दो साल से अधिक समय तक बेरुखी से फोन किया, इससे पहले कि उन्होंने अंततः मिस्टर मैकलो को जवाब दिया, उन्होंने अपने सहायक को चकमा देने की उम्मीद में एक रात देर तक उन्हें फोन किया।

यह एक लंबे समय से चल रहे व्यापारिक रिश्ते की शुरुआत थी जिसके परिणामस्वरूप अब तक ईस्ट 60वीं स्ट्रीट पर उस पहली संपत्ति सहित $350 मिलियन से अधिक की बिक्री हुई है। श्री मैकलोवे ने अंततः इसे बेचने के लिए उन्हें काम पर रखा – उनके पहले फोन कॉल के लगभग दो दशक बाद – 2005 में 11.75 मिलियन डॉलर में। इमारत को 42 किफायती आवास इकाइयों में पुनर्विकास किया गया था।

अपने कार्यालयों में, श्री नकलल मुद्रित स्प्रैडशीट्स, अपने सौदों का विवरण देने वाली हार्ड-बाउंड पुस्तकों और अपने कंप्यूटर पर संख्याओं से घिरे हुए हैं। वह लगभग हर चीज़ पर नज़र रखता है और आँकड़े ऐसे सुनाता है जैसे वह बेसबॉल कार्ड के पीछे पढ़ रहा हो।

वास्तव में, उनका बड़ा बिजनेस कार्ड एक बेसबॉल कार्ड जैसा दिखता है, जिसमें सामने की तरफ बेसबॉल का दस्ताना पकड़े हुए उनकी तस्वीर है और पीछे उनकी वार्षिक बिक्री संख्या है।

यहां तक ​​कि वह अपने प्रदर्शन को भी ट्रैक करते हैं।

पूर्व ग्राहकों को कितने प्रतिशत कॉल में वह किसी अन्य संपत्ति के मालिक के बारे में सुनता है जो बेचने के लिए बाजार में हो सकता है? नौ प्रतिशत.

पिच मीटिंग के बाद कितने प्रतिशत संभावित ग्राहक उसे नौकरी पर रखते हैं? लगभग 26 प्रतिशत.

पिच मीटिंग के लिए मैप रूम का दौरा करने वाले कितने प्रतिशत संभावित ग्राहक उसे नौकरी पर रखते हैं? एक सौ प्रतिशत।

उन्होंने कहा, पिछले कुछ वर्षों में उनकी बिक्री के आंकड़े अर्थव्यवस्था के शिखर और गिरावट को दर्शाते हैं। संपत्ति की बिक्री में हाल ही में गिरावट आई है, लेकिन उतनी नहीं जितनी 1990 के दशक की शुरुआत में बचत और ऋण संकट के दौरान आई थी।

महामारी के पहले वर्ष में, श्री नकल ने केवल सात संपत्तियाँ बेचीं, जो तीन दशकों में उनकी सबसे कम संपत्ति थी। जबकि 2022 में बिक्री में सुधार हुआ, तब से इसमें गिरावट आई है, जो शहर भर में 10 मिलियन डॉलर से अधिक के प्रमुख सौदों में भारी और लगातार गिरावट के कारण हुई है।

उन्होंने कहा, बढ़ती ब्याज दरों ने भवन मूल्यों में गिरावट में योगदान दिया है, जिससे मालिकों को संपत्तियों पर कब्जा करने के लिए डर लगता है।

श्री नाकल ने कहा कि आज बिक्री करने वाले अधिकांश मालिकों के पास कोई विकल्प नहीं है, वे तलाक, विवाद या मृत्यु के कारण बेचने के लिए प्रेरित होते हैं।

“जब आपके पास ऐसी परिस्थिति होती है जहां कोई चीज़ मूल्य पर नीचे की ओर दबाव डालती है, तो लोग बेचते नहीं हैं,” उन्होंने कहा। “चौथी तिमाही के आंकड़े भयानक होने वाले हैं।”

सप्ताह के दौरान, श्री नकलल अपना समय जेएलएल के मैडिसन एवेन्यू मुख्यालय में अपने कार्यालय, रियल एस्टेट फर्म जहां वह काम करते हैं, और मिडटाउन में एक अन्य इमारत के बीच बांटते हैं जहां उन्होंने सिर्फ अपने नक्शे के लिए जगह किराए पर ली थी।

श्री नकलल अक्सर मानचित्र कक्ष का दौरा करते हैं और जब डेवलपर्स कॉल करते हैं तो अक्सर मानचित्र का संदर्भ देते हैं, कभी-कभी पड़ोस पर शून्य करने के लिए एक आवर्धक लेंस का उपयोग करते हैं।

हाल ही की सुबह, उन्होंने एक रियल एस्टेट फर्म, रॉकफेलर ग्रुप के दो अधिकारियों का मार्गदर्शन किया, जो मैनहट्टन में आवास के अवसर की तलाश में थे।

उन्होंने संभावित स्थलों के लिए मानचित्र को स्कैन किया। श्री नाकल ने टिप्पणी की, अपर वेस्ट साइड पर बिक्री के लिए कुछ भी नहीं है। टेलिस्कोपिक पॉइंटर के साथ सेंट्रल पार्क में पहुँचकर, उसने उस पड़ोस में हरे चिपचिपे नोटों की कमी का संकेत दिया।

सूचक को अपनी ओर वापस खींचते हुए, उन्होंने डेवलपर्स को अपर ईस्ट साइड और लोअर मैनहट्टन में कई उपलब्ध संपत्तियों की ओर निर्देशित किया। उन्होंने उसे बताया कि इस समय कोई भी उपयुक्त नहीं था – या तो बहुत छोटा या बहुत महंगा।

डेवलपर्स में से एक, रॉकफेलर ग्रुप के वरिष्ठ प्रबंध निदेशक, मेग ब्रोड ने कहा कि अन्य वाणिज्यिक दलाल बता सकते हैं कि शहर में बिक्री के लिए क्या था। लेकिन रुझानों, पड़ोस और अवसरों के बारे में श्री नकल की अंतर्दृष्टि और ज्ञान की बराबरी कोई नहीं कर सका।

सुश्री ब्रोड ने कहा, “आप एक ऐसे ब्रोकर के साथ काम करना चाहते हैं जो बाज़ार में आने वाली चीज़ों के बारे में पूरी जानकारी रखता हो।” “हम इसके बारे में सबसे पहले सुनने वालों में से एक बनना चाहते हैं।”

शाम 6 बजे के आसपास, श्री नकलल आम तौर पर किसी कार्यक्रम या मिलन समारोह में भाग लेते हैं, जो हर साल 261 नेटवर्किंग समारोहों में भाग लेने के उनके लक्ष्य का हिस्सा है, प्रत्येक कार्यदिवस के लिए एक। वह सम्मेलनों में बोलने या पॉडकास्ट पर आने के प्रस्ताव को शायद ही कभी अस्वीकार करते हैं, भले ही दर्शकों की संख्या कितनी भी कम क्यों न हो।

पिछले साल उन्होंने एक और तरह की नेटवर्किंग अपनाई है. उन्होंने लिंक्डइन और एक्स पर पोस्ट करने का तरीका सिखाने के लिए एक सोशल मीडिया मैनेजर को काम पर रखा, और वह तुरंत आ गया बड़ी संख्या में अनुयायी प्राप्त किये पिछले सौदों के बारे में कहानियाँ साझा करके और खुद का मज़ाक उड़ाकर।

उनकी गति धीमी करने या निकट भविष्य में सेवानिवृत्त होने की कोई योजना नहीं है। उन्होंने कहा, ”मेरी ऊर्जा खत्म नहीं होती।”