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9 जनवरी को अमेरिकी सुप्रीम कोर्ट सुनवाई करेगा मामला कैलिफ़ोर्निया के जॉर्ज शीट्ज़ ने, जिन्होंने एल डोराडो काउंटी में अपनी ज़मीन पर एक निर्मित घर बनाने के परमिट के लिए आवेदन किया था और उन पर $23,420 यातायात शमन शुल्क लगाया गया था। डॉलर की राशि और क्षेत्र में यातायात पर उसके परिवार के वास्तविक प्रभाव के बीच किसी भी संबंध की कमी पर आपत्ति जताते हुए, शीत्ज़ ने शुल्क का भुगतान किया लेकिन कानूनी प्रणाली की ओर रुख किया। शीत्ज़ बनाम एल डोरैडो काउंटी, कैलिफ़ोर्निया, राज्य के आवास संकट के एक छोटे से हिस्से को संबोधित करता है। बहरहाल, यह उन लाखों लोगों के लिए मायने रखेगा जो यहां और कई अन्य राज्यों में किफायती घर नहीं ढूंढ पा रहे हैं।
जब “प्रभाव शुल्क” को किसी शहर या काउंटी में नए घर या विकास के कारण होने वाली बढ़ी हुई लागत से मुक्त कर दिया जाता है, तो शुल्क किसी को अनुचित बिल पेश करने के अलावा और भी बहुत कुछ कर सकता है – वे आवास निर्माण को भी कम कर सकते हैं। ऐसे देश में जहां घरों की कमी के कारण कीमतें आसमान छू रही हैं, यह आपके विचार से कहीं अधिक मायने रखता है।
बेशक, डेवलपर्स को अपना उचित हिस्सा चुकाना चाहिए। यदि निर्माण शुल्क नए विकास के लिए आवश्यक बढ़ी हुई सार्वजनिक सेवाओं की लागत को कवर करने में विफल रहता है, तो निर्वाचित अधिकारी और मतदाता उन लागतों को कवर करने या उनसे बचने के लिए अन्य तरीकों की ओर रुख करते हैं। वे उन परियोजनाओं को स्वीकार करने के बजाय नए घरों के निर्माण को अवरुद्ध करने के लिए विकास प्रतिबंध या अन्य बहिष्करणीय ज़ोनिंग नीतियां लागू कर सकते हैं जो उच्च करों या ख़राब सेवाओं का कारण बनती हैं।
हम ऐसा होने के व्यापक प्रमाण देखते हैं जब इलाके एकल-परिवार ज़ोनिंग, न्यूनतम लॉट-आकार आवश्यकताओं और सौंदर्य संबंधी आवश्यकताओं जैसे नियमों को अपनाते हैं जो यह सुनिश्चित करते हैं कि केवल महंगे आवास, जो उच्च संपत्ति कर उत्पन्न करते हैं, का निर्माण किया जा सकता है।
उचित रूप से निर्धारित प्रभाव शुल्क विकास को अपने तरीके से भुगतान करने का एक तरीका प्रदान करते हैं, और वे आवश्यक विकास के खिलाफ राजनीतिक दबाव को कम करते हैं। स्थानीय अध्ययनों से पता चला है कि उचित रूप से निर्धारित फीस जुड़ी हुई है बढ़ा हुआ निर्माण उपनगरीय क्षेत्रों में.
लेकिन जब फीस मनमाने ढंग से उच्च स्तर पर निर्धारित की जाती है, तो वे नए घर के निर्माण को हतोत्साहित करते हैं और देश की आवास सामर्थ्य चुनौतियों को बढ़ाते हैं, जिससे किराएदारों और नए घर खरीदारों के लिए तनाव पैदा होता है।
2013 में, सुप्रीम कोर्ट ने माना कि सभी परमिट शुल्क का शहर या काउंटी सेवाओं पर विकास के वास्तविक प्रभाव और मोटे तौर पर आनुपातिक मूल्य टैग से एक आवश्यक संबंध होना चाहिए। यह समझदारी से उस जोखिम को कम करता है कि फीस विकास को रोक देगी।
फ़्लोरिडा जैसे कुछ राज्यों में, न्यायशास्त्र और भी आगे बढ़ जाता है, जिसके लिए आवश्यक है कि शुल्क केवल बुनियादी ढाँचे को निधि प्रदान करें जो उन विशिष्ट विकासों को पूरा करता है जिन पर वे लगाए गए थे। यह संयोग नहीं है कि फ्लोरिडा ने अपनी आबादी देखी है देश की तुलना में दोगुने से अधिक तेजी से विकास करें समग्र रूप से, इसे प्रतिबिंबित करते हुए नए घरों के लिए खुलापन और देश के बाकी हिस्सों की तुलना में अपेक्षाकृत उचित कीमतें।
लेकिन कैलिफ़ोर्निया, मैरीलैंड, वाशिंगटन और एरिज़ोना सहित अन्य राज्यों में, अदालतों ने सुप्रीम कोर्ट के आनुपातिकता सिद्धांत के लिए एक अपवाद बना दिया है, यदि वे कानून द्वारा निर्धारित किए जाते हैं तो उच्च शुल्क की अनुमति देते हैं। शीट्ज़ का मामला परीक्षण करेगा कि क्या वह अपवाद संवैधानिक है।
नक्काशी के तर्क का एक हिस्सा यह है कि मतदाताओं के पास मतपेटी में अत्यधिक मूल्यांकन के खिलाफ एक उपाय है। सिद्धांत रूप में, वे उन सांसदों को वोट दे सकते हैं जो ज़िम्मेदार हैं।
हालाँकि, कोई भी दावा कि मतदाता वास्तव में ऐसा कर सकते हैं और करेंगे, संदिग्ध है। हाउसिंग डेवलपर्स किसी भी मतदाता का एक छोटा सा हिस्सा हैं। भावी घर खरीदार या किराएदार – जिन्हें नगर पालिकाओं से घर निर्माण के लिए प्रोत्साहित करने की जरूरत है, न कि हतोत्साहित करने की – वे शुल्क निर्धारित होने पर वोट भी नहीं दे सकते हैं या अधिकार क्षेत्र में नहीं रह सकते हैं। दूसरी ओर, जो लोग मतदान करते हैं वे संभवतः ऐसे लोग होते हैं जिनके पास पहले से ही पास में घर होते हैं, और वे विकास का विरोध करते हैं: यदि उच्च शुल्क के कारण आवास की आपूर्ति कम रहती है तो उनकी संपत्ति का मूल्य बढ़ जाता है।
आवास सामर्थ्य संकट वास्तविक है। विशेष रूप से कैलिफ़ोर्नियावासियों को आपूर्ति और मांग की सरल गणना को समझना चाहिए जो बेघरता को बढ़ा रहा है और राज्य के सात शहरों (या मेट्रो क्षेत्रों) को देश के 10 सबसे महंगे शहरों में से एक बना रहा है, यूएस न्यूज और वर्ल्ड रिपोर्ट के अनुसार. जब और जहां राज्य की अदालतें स्थानीय राजनेताओं को अपने सबसे धनी घटकों की सेवा करने, अत्यधिक प्रभाव शुल्क वसूलने और अन्यथा नए घरों को बाहर रखने की अनुमति देती हैं, स्थिति में सुधार नहीं होगा।
उम्मीद है कि सुप्रीम कोर्ट 2024 की पहली छमाही में एल डोरैडो काउंटी फीस पर फैसला सुनाएगा। यह कानूनी मामला मजबूत है कि सभी प्रभाव शुल्क, चाहे उन्हें कोई भी निर्धारित करता हो, समान शर्तों के अधीन होना चाहिए। और राष्ट्रव्यापी आवास संकट के दौरान, राज्य और स्थानीय प्रथाओं के खिलाफ आर्थिक मामला जो आवास सामर्थ्य को खराब करता है और आवश्यक आवास उत्पादन में बाधा डालता है, और भी मजबूत है।
चार्ल्स गार्डनर जॉर्ज मेसन यूनिवर्सिटी के मर्कटस सेंटर में एक वकील और रिसर्च फेलो हैं। एमिली हैमिल्टन मर्कटस के अर्बनिटी प्रोजेक्ट के निदेशक हैं।
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