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राष्ट्रीय मांग में बड़े पैमाने पर बढ़ोतरी के साथ खुदरा अचल संपत्ति में तेजी आ रही है। महामारी से उत्पन्न चुनौतियों के बावजूद, इस वर्ष की पहली छमाही के दौरान औद्योगिक/लॉजिस्टिक्स संपत्तियों के बाद खुदरा संपत्तियां दूसरे सबसे वांछनीय पूंजी निवेश के रूप में आईं। कुल मिलाकर, यह क्षेत्र आशाजनक – कभी-कभी असमान – लीजिंग तस्वीर का आनंद ले रहा है।
अमेरिका के खुदरा अनुसंधान के प्रमुख ब्रैंडन इस्नर ने कहा, “पिछले 10 वर्षों में अपेक्षाकृत कम नए निर्माण के कारण खुदरा क्षेत्र का रियल एस्टेट पक्ष मजबूत रहा है।” सीबीआरईबताया वाणिज्यिक संपत्ति कार्यकारी. “इसने रियल एस्टेट के बुनियादी सिद्धांतों को पकड़ने की अनुमति दी है। हम उपलब्धता के रिकॉर्ड-निम्न स्तर पर हैं, निरंतर मांग और अभी भी पाइपलाइन में बहुत कम नया विकास है।
छवि इब्राहिम अक्सेंगिज़/iStockphoto.com द्वारा
सीबीआरई की तीसरी तिमाही की खुदरा रिपोर्ट के अनुसार, खुदरा उपलब्धता दर कम से कम 18 वर्षों में अपने सबसे निचले स्तर पर गिर गई। 2022 की तीसरी तिमाही की तुलना में उपलब्धता में 50 आधार-बिंदु की गिरावट के साथ, पड़ोस, समुदाय और स्ट्रिप सेंटर खंड में सबसे अधिक सख्ती हुई।
बदलते आपूर्ति-मांग संतुलन का एक और बड़ा कारक अप्रचलित उत्पाद में लगातार कमी है। जेएलएल ने अपनी तीसरी तिमाही की खुदरा रिपोर्ट में बताया है कि पिछले पांच वर्षों में विध्वंस ने बाजार से 145 मिलियन वर्ग फुट जमीन छीन ली है।
एक हालिया परियोजना, न्यूयॉर्क शहर में 25 ग्रेट जोन्स सेंट। न्यूयॉर्क शहर में खुदरा मांग उपबाजार के आधार पर काफी भिन्न होती है, जैसा कि देश भर के कई शहरों में प्रवृत्ति है। छवि वैंटेज रियल एस्टेट एडवाइजर्स के सौजन्य से।
जबकि घर से काम करने की प्रवृत्ति और बढ़ती ईकॉमर्स बिक्री कुछ प्रकार की खुदरा गतिविधियों का समर्थन कर रही है और दूसरों में बाधा डाल रही है, निरंतर उपभोक्ता खर्च भी काफी हद तक आशाजनक पृष्ठभूमि पेश कर रहा है। राष्ट्रीय खुदरा महासंघ 2023 के लिए खुदरा बिक्री में साल-दर-साल 4 प्रतिशत की बढ़ोतरी का अनुमान है। सीएनबीसी/एनआरएफ रिटेल मॉनिटर का अनुमान है कि अक्टूबर की मुख्य खुदरा बिक्री में सितंबर से थोड़ी गिरावट आई है, लेकिन साल-दर-साल 2.63 प्रतिशत की वृद्धि हुई है।
खुदरा रियल एस्टेट निवेश और खुदरा पूंजी बाजार के राष्ट्रीय प्रमुख जिम डिलवाउ ने कहा, “अभी हम वास्तव में जिस चीज पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं वह आवश्यकता-संचालित खुदरा है।” लिंकन संपत्ति कंपनी डिलवौ इस वाक्यांश का उपयोग उन संपत्तियों का वर्णन करने के लिए करता है जिन्हें अक्सर किराना-आधारित के रूप में वर्गीकृत किया जाता है, क्योंकि कई खुदरा विक्रेताओं ने अब आवश्यकता-संबंधित उत्पादों को ले जाने के लिए अपनी उत्पाद श्रृंखला का विस्तार किया है। डिल्लावौ हाल के वर्षों में आवश्यक खुदरा क्षेत्र को इस क्षेत्र की सबसे टिकाऊ श्रेणी मानता है, “महामारी के बावजूद, और इसके बावजूद… यह विचार है कि ईकॉमर्स खुदरा को नष्ट करने जा रहा है।” डिल्लावो किराना-आधारित/आवश्यकता-संचालित संपत्तियों की ताकत की दृढ़ता से आशा कर रहा है।
पूरे देश में, आवश्यकता-संचालित खुदरा के लिए अधिभोग स्तर उच्च बना हुआ है और किराए में वृद्धि जारी है। स्थिर पैदल यातायात के साथ, कई खुदरा विक्रेता इन आवश्यकता-संचालित परिसंपत्तियों में और उसके आस-पास जगह पर कब्जा करना चाहते हैं, जिससे अधिभोग दर मजबूत रहती है और किराए में वृद्धि होती है। इस्नर ने कहा, “खुदरा विक्रेता जो कभी केवल मॉल स्थानों पर ध्यान देते थे, वे पड़ोस और सामुदायिक खुदरा केंद्रों पर नए सिरे से विचार कर रहे हैं, जो किराने से जुड़े हैं, क्योंकि ऐसे केंद्रों के लिए पैदल यातायात बहुत सुसंगत है।”
किराना-आधारित और आवश्यक खुदरा बिक्री के अलावा, मजबूत मांग पैदा करने वाले अन्य स्थानों में मिश्रित-उपयोग वाले वातावरण और कुछ एकल-किरायेदार स्थान शामिल हैं। क्लास ए मॉल में, बुटीक आकार की जगहें खुदरा विक्रेताओं का लगातार ध्यान आकर्षित कर रही हैं, प्रबंध प्रिंसिपल और सह-संस्थापक पीटर ब्रूस ने कहा, ली एंड एसोसिएट्स एनवाईसी.
“मॉल के लिए, अभी एकल-किरायेदार स्थानों की तलाश की जा रही है। स्टारबक्स जैसी किसी चीज़ के बारे में सोचें,” रियल एस्टेट उद्योग की प्रमुख लिसा रिचमंड ने कहा क्लिफ्टनलार्सनएलन (सीएलए)।
छोटे और मध्यम आकार के पट्टे में एक अन्य कारक खाद्य और पेय पदार्थ श्रेणी है। जेएलएल की तीसरी तिमाही की रिपोर्ट के अनुसार, पिछले वर्ष में, उन किरायेदारों-विशेष रूप से त्वरित-सेवा वाले रेस्तरां-की लीजिंग मात्रा में 20 प्रतिशत की हिस्सेदारी थी।
इस्नर ने कहा कि फास्ट-कैज़ुअल रेस्तरां द्वारा ड्राइव-थ्रू की मांग की जाती है, जबकि दूसरी पीढ़ी के रेस्तरां की जगह भी बिल्ड-आउट लागत के कारण मांग में है। इस्नर ने कहा, “कई खुदरा विक्रेता अपने ग्राहक आधार को सर्वोत्तम सेवा देने के लिए सही स्थान ढूंढने के लिए लोकेशन इंटेलिजेंस का उपयोग कर रहे हैं।” “अब उनके पास इस पर बेहतर डेटा है, क्योंकि वे अपनी ऑनलाइन उपस्थिति का उपयोग ब्रांड बनाने और यह पता लगाने के लिए कर सकते हैं कि उनके ग्राहक कहां हैं।”
लॉस एंजिल्स में 382-332 एस. बेवर्ली डॉ. में हाल ही में पुनर्निर्मित खुदरा परिसर की कल्पना ज़ोल्टन पाली, एफएआईए द्वारा की गई थी। मिश्रित उपयोग का माहौल देश भर में खुदरा विक्रेताओं की मांग में से एक है। छवि क्रिस्टीना के सौजन्य से
पदचिह्न कारक
एक प्रवृत्ति जो विभिन्न खुदरा श्रेणियों में खुदरा पट्टे को प्रभावित करना जारी रखेगी, वह है फ़ुटप्रिंट का आकार बदलना। अधिभोग लागत और बढ़ती ईकॉमर्स बिक्री एक मल्टी-चैनल दृष्टिकोण का विस्तार कर रही है जो ऑनलाइन बिक्री और प्रत्यक्ष-से-उपभोक्ता डिलीवरी के साथ ईंट-और-मोर्टार को जोड़ती है। “परिणामस्वरूप, हमने देखा है कि खुदरा विक्रेता छोटे भौतिक स्टोरफ्रंट की ओर रुझान कर रहे हैं, जो उन्हें ऑनलाइन और व्यक्तिगत अनुभवों दोनों के संयोजन की पेशकश करने की अनुमति देता है,” लॉरेंस टेलर, संस्थापक और अध्यक्ष ने कहा। क्रिस्टीना.
बिग-बॉक्स रिटेल में उथल-पुथल जारी है, लेकिन कुछ ब्रांडों के लिए, छोटे स्टोर का आकार विस्तार की कुंजी है। मेसी के हाल ही में 2024 और 2025 में 30 नए कॉम्पैक्ट स्थानों को जोड़ने की योजना का अनावरण किया गया। इन स्टोरों का आकार मैसी के पारंपरिक पदचिह्न से लगभग 20 प्रतिशत बड़ा है। ये स्टोर 2023 में खुलेंगे जिनमें बोस्टन, शिकागो, लास वेगास और सैन डिएगो में नए स्थान शामिल हैं।
हालांकि उद्योग वापसी कर रहा है, लेकिन पूरे देश में मांग समान रूप से महसूस नहीं की जा रही है। उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क सिटी रिटेल स्वस्थ दिख रहा है। लेकिन कुछ क्षेत्रों में – उदाहरण के लिए, मिडटाउन ईस्ट में – अधिभोग ख़राब प्रदर्शन कर रहा है। यह प्रवृत्ति डाउनटाउन लॉस एंजिल्स, सैन फ्रांसिस्को और अटलांटा में भी स्पष्ट है।
खुदरा मांग मुख्य रूप से जनसंख्या वृद्धि वाले क्षेत्रों में फल-फूल रही है, जिन्हें महामारी के दौरान आंतरिक प्रवासन से लाभ हुआ. रिचमंड ने कहा, “जो कुछ हम मजबूत पक्ष में देख रहे हैं वह देश के दक्षिणी हिस्से या पश्चिमी हिस्से में है,” यह देखते हुए कि ऑरलैंडो, मियामी और लॉस एंजिल्स बाजार जैसे बाजार आम तौर पर अच्छा प्रदर्शन कर रहे हैं।
पूरे देश में, विभिन्न प्रकार के खुदरा स्थान दूसरों से बेहतर प्रदर्शन कर रहे हैं। मैनहट्टन जैसे क्षेत्रों में, ये रुझान शहर के किस क्षेत्र में स्थित हैं, इसके आधार पर भिन्न भी हो सकते हैं। छवि ली एंड एसोसिएट्स एनवाईसी के सौजन्य से
अनुभवजन्य उत्थान
जबकि कई खुदरा विक्रेता अपनी स्थान आवश्यकताओं में कटौती कर रहे हैं, अनुभवी खुदरा विक्रेता आक्रामक रूप से बड़े स्थानों पर हस्ताक्षर कर रहे हैं और अपनी आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए स्थानों को परिवर्तित कर रहे हैं। ये अनुकूली-पुन: उपयोग विकास पूरे देश में जोर पकड़ रहा है। पुराने या कम उपयोग वाले स्थानों को पिकलबॉल कोर्ट, पिंग-पोंग क्षेत्रों या गोल्फ रेंज में परिवर्तित किया जा रहा है। ये आकर्षण आगंतुकों को खुदरा केंद्रों में लंबे समय तक बनाए रखने के लक्ष्य को साझा करते हैं।
जबकि अनुभवात्मक खुदरा उपभोक्ताओं के लिए एक गर्म विषय है, लागत एक नकारात्मक जोखिम पेश कर सकती है। हमेशा की तरह, अनुभवात्मक खुदरा बिक्री शुरू करना सही कदम है या नहीं, यह ग्राहक आधार पर निर्भर करता है। एक अन्य प्रमुख मुद्दा अनुभवात्मक खुदरा किरायेदारों को स्थानांतरित करने और सभी सही स्थान संशोधनों को सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक निवेश है। जबकि प्रायोगिक रिटेल अक्सर ग्राहकों को भौतिक स्थान तक लाने में सफल होता है, ट्रैफ़िक को बढ़ावा देने और बिल्ड-आउट में एक बड़ा निवेश किए जाने के बाद किरायेदार के पट्टे से जल्दी बाहर निकलने के वित्तीय जोखिम के बीच व्यापार का विश्लेषण करना महत्वपूर्ण है। .
किरायेदार की वित्तीय योग्यताओं की अपर्याप्त जांच संभावित जोखिम को बढ़ा रही है। डिलवौ ने कहा, “ऐतिहासिक रूप से ऐसे कई अनुभवात्मक खुदरा विक्रेता रहे हैं जिनकी बैलेंस शीट अच्छी नहीं थी।” “आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि किरायेदार पट्टे की अवधि के दौरान आसपास रहेगा, चाहे वह 10, 15 या 20 साल का हो।”
उन्होंने आगे कहा, “दिन के अंत में, और सभी खुदरा क्षेत्र में, गेम का नाम कारों को पार्किंग में और लोगों को दुकानों में ले जाना है।”. “यदि आप ऐसा चाहते हैं, तो व्यापारिक मिश्रण आकर्षक है।”
लार्चमोंट मर्केंटाइल, लॉस एंजिल्स में हैनकॉक पार्क में स्थित है, जिसमें 14 सन्निहित खुदरा बुटीक हैं जो उपभोक्ताओं को विभिन्न प्रकार के विकल्प प्रदान करते हैं और क्षेत्र में पैदल यातायात बढ़ाते हैं। छवि क्रिस्टीना के सौजन्य से
2024 पूर्वावलोकन
जबकि अन्य संपत्ति प्रकार प्रभाव के लिए तैयार हो सकते हैं या पहले से ही मांग में गिरावट का अनुभव कर रहे हैं, खुदरा पट्टे को प्रभावित करने वाले कारकों को व्यापक रूप से 2024 में मजबूत स्थिति बनाए रखने की उम्मीद है। ब्रूस का मानना है कि, जबकि उच्च ब्याज दरें और आर्थिक अस्थिरता एक दबाव डालेगी विस्तार पर, अगले वर्ष के लिए बुनियादी बातें अच्छी दिख रही हैं।
ब्रौस ने कहा, “उम्मीद थी कि मुद्रास्फीति से उपभोक्ता खर्च पर बड़ा असर पड़ेगा, लेकिन ऐसा होता नहीं दिख रहा है।” “अगर फेड नरम लैंडिंग हासिल करने में कामयाब होता है, तो हम 2024 तक खुदरा बिक्री के मजबूत बने रहने की उम्मीद करेंगे।”
पूरे 2023 में, खुदरा विक्रेता अच्छे स्थानों के लिए संघर्ष कर रहे हैं जबकि मांग मजबूत बनी हुई है। रिचमंड को उम्मीद है कि यह 2024 में भी जारी रहेगा। उन्होंने कहा, “विदेशी मांग स्थिर बनी हुई है और हमारे पास अभी भी कम निर्माण है।” जबकि कुछ मोर्चों पर अस्थिरता बनी हुई है, निर्माण की कमी और कम खुदरा उपलब्धता से अगले वर्ष तक मजबूत खुदरा बुनियादी सिद्धांतों का समर्थन करना चाहिए।
के संस्थापक डैनी वोल्क के लिए वैंटेज रियल एस्टेट सलाहकार, रिटेल की निकट अवधि की लीजिंग संभावनाएं और सामान्य मजबूती काफी हद तक मूल्य निर्धारण पर निर्भर करेगी। शीर्ष पायदान के किरायेदारों को महत्व देने वाले मकान मालिक प्रोत्साहन देना जारी रखेंगे। “मजबूत सौदे के उदाहरणों में अतिरिक्त मुफ्त-किराया अवधि और महान किरायेदार सुधार भत्ते पैकेज शामिल हैं,” उन्होंने समझाया। “इस खुदरा वापसी की स्थायी शक्ति पर हमेशा अटकलें लगाई जाएंगी, लेकिन इसकी व्यवहार्यता वास्तव में खुदरा क्षेत्र के अस्तित्व के लिए माहौल बनाने की जमींदारों की क्षमता पर निर्भर करेगी।”
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