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खैर, 2023 एक और जंगली वर्ष रहा है व्यावसायिक अचल संपत्ति. सुर्खियाँ सीआरई के लिए परेशानी का सबब बनी हुई हैं। कई लोग उत्तरोत्तर शानदार होते जा रहे हैं।
कुछ मित्र मुझसे पूछ रहे हैं, “तो…मैंने सुना है कि इस समय वाणिज्यिक अचल संपत्ति में यह बहुत कठिन है। आप कैसे हैं?” आपने भी यही बात सोची होगी.
म्युजिकल चेयर्स
क्या आपने कभी म्यूजिकल चेयर गेम खेला है? मैं पहले से ही बहुत कुछ जानता था सिंडिकेटर्स अपने निवेशकों की पूंजी के साथ म्यूजिकल चेयर खेल रहे थे। मैं 2018 से उसके बारे में लिख और बोल रहा हूं।
इस अद्यतन में, मैं वास्तव में नकारात्मकता पर ध्यान केंद्रित नहीं करना चाहता था। लेकिन जब मैंने इस सप्ताह एक और मल्टीफैमिली सिंडीकेटर द्वारा वितरण रोकने की खबर देखी, तो मैं निराश हो गया।
मेरी आरंभिक निराशा आवश्यक रूप से ऑपरेटरों के प्रति नहीं थी। उनमें से कई 2008 के महान वित्तीय संकट के दौरान व्यवसाय में नहीं थे, इसलिए उन्हें इससे बेहतर कुछ पता नहीं था।
लेकिन यह सही नहीं है. क्या उन्हें निवेशकों की गाढ़ी कमाई के करोड़ों (या अधिक) पैसे स्वीकार करने से पहले बेहतर जानकारी नहीं होनी चाहिए थी?
यह स्पष्ट लग रहा था कि अधिक भुगतान करना, अधिक उधार लेना और फ्लोटिंग-रेट ऋण का उदारतापूर्वक उपयोग करना म्यूजिकल चेयर खेलने जैसा था। और जबकि मुझे आशावाद पसंद है, यह विश्वास करना कि पेड़ (किराए) आसमान तक बढ़ जाएंगे, जबकि मुद्रास्फीति और तंग नौकरी बाजार के बीच परिचालन लागत स्थिर रहेगी, आशावाद नहीं था। मैं आपको यह तय करने दूँगा कि उस व्यवहार को कैसे लेबल किया जाए।
निचली पंक्ति: संगीत को रोकना पड़ा और किसी को कुर्सीविहीन छोड़ना पड़ा।
मैं वैध रूप से उन हजारों लोगों के लिए खेद महसूस करता हूं जिन्होंने ऐसे सौदों में निवेश किया है जिनका वितरण अब रुका हुआ है, पूंजी बुला रहे हैं, या फौजदारी की प्रक्रिया में हैं। हालाँकि मैंने बिगरपॉकेट्स के पाठकों और पॉडकास्ट श्रोताओं को कई वर्षों तक चेतावनी दी थी, लेकिन एक बड़ा मुद्दा था जिसे मैं स्वीकार करता हूँ कि मैंने आते नहीं देखा: रेट कैप प्रतिस्थापन के लिए ऋणदाता-अनिवार्य भंडार में वृद्धि।
यहां मैं किस बारे में बात कर रहा हूं: बहुत से सिंडिकेटर्स ने संपत्तियों को हासिल करने के लिए फ्लोटिंग-रेट ऋण का इस्तेमाल किया (अक्सर अधिक कीमत पर) और ब्याज दर में वृद्धि से बचाने के लिए रेट कैप खरीदे। बेशक, किसी ने सपने में भी नहीं सोचा था कि ब्याज दरें इस तरह आसमान छू जाएंगी।
ये रेट कैप रिज़र्व आम तौर पर एक से दो साल में समाप्त हो जाते हैं और इन्हें नवीनीकृत किया जाना चाहिए। अपने अनुबंधों में, ऋणदाताओं को सिंडीकेटर्स को आगामी रेट कैप प्रतिस्थापन के लिए नकदी प्रवाह (जिसे निवेशकों को वितरित किया जा सकता था) आरक्षित करने के लिए बाध्य करने का अधिकार है।
इसमें कुछ भी कपटपूर्ण नहीं है; यह मानक व्यवसाय है. लेकिन इन सिंडिकेटर्स को कभी भी उम्मीद नहीं थी कि उन्हें बढ़े हुए आरक्षित जनादेश मिलेंगे। कुछ $1,000 से $2,000 प्रति माह से लेकर $70,000 या $80,000 तक पहुँच गए प्रति महीने (नहीं, यह कोई टाइपो त्रुटि नहीं है)। यह कुछ मामलों में लगभग 70 गुना वृद्धि दर्शाता है!
यह कल्पना करना कठिन है कि इनमें से कितने जीपी जीवित बचे हैं। खासतौर पर तब से:
- कई लोगों के लिए बीमा दरें आसमान छू गईं।
- कई बाज़ारों में किराये अनुमान के अनुरूप नहीं बढ़े और कुछ में घट रहे हैं।
- ओवरबिल्ट बाज़ारों में नए किरायेदारों (मुफ़्त किराए) को प्रोत्साहन मिल रहा है, जो उन्हें नए विकास (संपत्तियों) की ओर खींच रहा है।
- महंगाई के साथ खर्चे भी बढ़ते रहे.
- संपत्ति प्रबंधकों को उनके बजट के भीतर कुशल श्रमिक नहीं मिल पाते हैं।
क्या मैं कह रहा हूँ कि मैं और भी बेहतर हूँ? या कि मेरी कंपनी उनकी कंपनी से बेहतर है? नहीं।
मैं उंगलियां नहीं उठा रहा हूं. मैंने अपने शुरुआती वर्षों में बहुत सारी गलतियाँ कीं। मेरी कई गलतियों ने मेरे साथी और मैंने सीआरई फंडों का अपना परिवार बनाने के लिए अपनाई गई रणनीति बनाने में मदद की।
हम समस्याओं या आश्चर्यों से अछूते नहीं हैं। लेकिन हमारी उचित परिश्रम आवश्यकताएँ काफी अधिक हैं। ऋण का प्रकार और राशि हमारी चेकलिस्ट में एक महत्वपूर्ण वस्तु है।
तो क्या है आप अभी निवेश कर रहे हैं?
कुछ निवेशकों ने सलाह मांगी है. मैं अभी क्या अनुशंसा करूं?
मैं तुमसे पूछूंगा. क्या आप उतरते ज्वार में नग्न होकर तैर रहे हैं? या सर्दियों के कोट में समुद्र तट पर कांपते हुए?
जैसा कि मैं कहा गया, रियल एस्टेट निवेश समाचारों के एक त्वरित स्कैन से बहुत सारी नंगी त्वचा का पता चलता है, साथ ही कई एलपी निवेशकों के समुद्र तट पर वापस जाने की रिपोर्ट भी सामने आती है। आप किनारे पर बैठना चुन सकते हैं। लेकिन आपको इसकी आवश्यकता नहीं है. यदि आप जानते हैं कि कहां देखना है तो ठोस लाभ क्षमता वाले अच्छे निवेश अब उपलब्ध हैं (दाएं)।
वास्तव में, अधिकांश पेशेवर नए अधिग्रहण और निवेश के अवसर प्रदान करने के लिए ऐसे ही समय की तलाश में रहते हैं। जब ज्वार निकल जाता है, तो न केवल स्किनी डिपर्स उजागर हो जाते हैं, बल्कि पहले से अधिक कीमत वाली कई संपत्तियां फिर से छूट पर उपलब्ध हो जाती हैं।
निम्नलिखित विश्लेषण को एक साथ रखने के लिए मैं ओल्ड कैपिटल लेंडिंग में जेम्स इंग का आभारी हूं।
इंजी सहसंबद्ध कैप दरें पिछले कई वर्षों से प्राइम क्लास ए मल्टीफ़ैमिली संपत्तियों के लिए। आप देख सकते हैं कि अप्रैल 2022 के उत्साहपूर्ण चरण में – ब्याज दरें बढ़ने से ठीक पहले, कैप दरें 3.37% जितनी कम थीं।
18 महीने से भी कम समय के बाद, उनकी दर 1.5% से अधिक 4.92% बताई गई है, जो इन परिसंपत्तियों के मूल्य में 46% की गिरावट (1.55% / 3.37% = 46%) का अनुवाद करता है। मुझे विश्वास नहीं है कि हम वास्तविक दुनिया में अधिकांश परिसंपत्तियों के लिए इस परिमाण की गिरावट देख रहे हैं।
हालाँकि थोड़े समय में मूल्य में उल्लेखनीय गिरावट आई है, आइए इसका सामना करें: यह और भी बदतर हो सकता है। यदि कैप दरों का विस्तार ब्याज दरों में वृद्धि के सीधे अनुपात में होता है, जो यकीनन उचित है, तो कैप दरें अधिक होंगी, और मूल्यों में और अधिक गिरावट होगी। (एक और कारण जो हमें 10-वर्षीय होल्ड पसंद है वह यह है कि अल्पकालिक मूल्य में गिरावट अंतिम परिणामों को प्रभावित नहीं करती है)।
मेरा प्रस्ताव है कि लगातार आवास आपूर्ति और मांग असंतुलन बहुपरिवार और अन्य आवास कीमतों को बढ़ा रहा है। हाल ही में न्यूयॉर्क का समयएस टुकड़ा इसका समर्थन करते हुए कहा गया है कि आवास की कीमतें “गुरुत्वाकर्षण को धता बता रही हैं।”
Eng का मानना है कि यह बाजार चक्र में “घबराहट” और “निराशा” के बीच एक मौजूदा बिंदु की ओर इशारा करता है (चक्र चार्ट देखें)। बेशक, इस महत्वपूर्ण वक्र की सटीक ट्रैकिंग को अभी तक सत्यापित नहीं किया जा सकता है। इन चक्रों को केवल रियरव्यू मिरर में ही सटीक रूप से मापा जा सकता है – इस मामले में, “आशा” के बिंदु तक पहुंचने या उससे भी आगे निकलने के बाद।
हालाँकि मुझे पूर्वानुमान लगाने से नफरत है, मेरा मानना है कि हम अभी उस बिंदु पर नहीं हैं। इस बिंदु पर कई विक्रेताओं से कीमतें पूछने के आधार पर, मैं हमें “डर” और “घबराहट” के बीच में रखूंगा।
आप क्या सोचते हैं? मुझे आपसे सुनना अच्छा लगेगा.
तो, वास्तविक दुनिया में यह कैसे चलता है?
विक्रेता और क्रेता मूल्य विच्छेदन का एक सरल उदाहरण के दायरे में दिखाई देता है मोबाइल घर पार्क निवेश. हमारे मौजूदा फंड के कुछ निवेशकों ने सोचा है कि फंड का लगभग 3% हिस्सा ही मोबाइल होम पार्क अधिग्रहण का क्यों है।
हमारा मानना है कि ऐसा इसलिए है क्योंकि कई मोबाइल होम पार्क मालिकों (संभावित विक्रेताओं) को बेचने की ज़रूरत नहीं है। अधिकांश ने उत्साहपूर्ण अवधि में अपनी संपत्ति अर्जित नहीं की, जिसने मल्टीफ़ैमिली ऑपरेटरों को जोखिम भरे अल्पकालिक ऋण से अधिक लाभ उठाने के लिए प्रेरित किया।
बहुत कम या कोई जोखिम भरा उत्तोलन नहीं होने के कारण, वे पुनर्वित्त की समय सीमा को कम नहीं देख रहे हैं, इसलिए उन्हें बेचने की ज़रूरत नहीं है। वे अपनी परिसंपत्तियों को अपने पास रख सकते हैं या यदि बेच रहे हैं तो अपनी मांगी गई कीमत पर कायम रह सकते हैं—और वे ऐसा ही कर रहे हैं।
यहां 2023 में परिणामी बिक्री मात्रा की एक तस्वीर है:
यदि हम वास्तव में चक्र के डाउन-ट्रेंडिंग चरण में हैं, जो स्पष्ट प्रतीत होता है, तो यह मुझे बताता है कि हम आगे महत्वपूर्ण अधिग्रहण अवसरों का आनंद ले सकते हैं। इसका मतलब हमारे पास है नहीं अभी भी निम्न ज्वार तक पहुँच गया है.
आप इसे कैसे दूर कर सकते हैं?
चाहे आप साइकिल के निचले हिस्से पर निवेश कर रहे हों या ऊपर वाले हिस्से पर – चाहे आपको लगता है कि हम शीर्ष पर हैं या नीचे – दो शब्द हैं जिन पर आपको यह आश्वस्त करने के लिए ध्यान केंद्रित करना चाहिए कि आप हैं निवेश करना, अटकलें लगाना नहीं: यथोचित परिश्रम.
और ईमानदारी से कहूं तो, मैंने सोचा कि उचित परिश्रम आसान होगा। जब हमने दो और पेशेवरों को शामिल करके मेरे और मेरे साथी की उचित परिश्रम टीम का विस्तार किया, तो मैंने सोचा कि उचित परिश्रम आसान हो जाएगा, और नए निवेश ढूंढना आसान हो जाएगा।
लेकिन जैसे-जैसे हमारी टीम और क्षमताएं बढ़ी हैं, वैसे-वैसे हमारी विशेषज्ञता भी बढ़ी है। हमें उन चीजों की गहरी समझ है जो गलत हो सकती हैं। और हमारा सुझाव है कि आप भी इसी तरह सोचें.
ट्रैक रिकॉर्ड, टीमों और परियोजनाओं पर गहराई से नज़र डालें। पृष्ठभूमि और संदर्भ देखें. अंडरराइटिंग पर सबसे खराब स्थिति चलाएं और प्रायोजकों से कठिन प्रश्न पूछें। विचार करें कि क्या आप समान इक्विटी स्थिति में रहना चाहते हैं पसंदीदा इक्विटी और तुम्हारे सामने कर्ज है.
आइए इसे परिप्रेक्ष्य में रखें: हम एक फंड हैं जो निजी वाणिज्यिक रियल एस्टेट सौदों में निवेश करते हैं। हमारे पास एक बेहतरीन टीम है. और हम बहुत सारे सौदों पर गहराई से नज़र डालते हैं।
हमने हाल के छह महीने की अवधि में जिन ऑपरेटरों और सौदों का मूल्यांकन किया, उनका मिलान किया। यहाँ परिणाम हैं:
यदि आप अपनी मेहनत से कमाई गई पूंजी को किसी सिंडीकेटर या फंड मैनेजर के हाथों में सौंपने जा रहे हैं, तो अपने आप से पूछें कि क्या आपने यह सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक परिश्रम का स्तर पूरा कर लिया है कि आप एक स्थिर सीआरई परिसंपत्ति नहीं बन रहे हैं। एक खतरनाक अटकल में.
रियल एस्टेट निवेश में सफल होने के लिए तैयार हैं? निवेश रणनीतियों के बारे में जानने के लिए एक निःशुल्क बिगरपॉकेट खाता बनाएं; हमारे +2 मिलियन सदस्यों वाले समुदाय से प्रश्न पूछें और उत्तर प्राप्त करें; निवेशक-अनुकूल एजेंटों से जुड़ें; और इतना अधिक।
श्री मूर वेलिंग्स कैपिटल मैनेजमेंट, एलएलसी के भागीदार हैं, जो वेलिंग्स रियल एस्टेट इनकम फंड (डब्ल्यूआरईआईएफ) के निवेश सलाहकार हैं, जो मान्यता प्राप्त निवेशकों के लिए उपलब्ध है। निवेशकों को निवेश करने से पहले निवेश के उद्देश्यों, जोखिमों, शुल्कों और खर्चों पर विचार करना चाहिए। इस और वेलिंग्स रियल एस्टेट इनकम फंड के बारे में अन्य जानकारी के साथ एक निजी प्लेसमेंट ज्ञापन (“पीपीएम”) के लिए, कृपया 800-844-2188 पर कॉल करें या ईमेल करें (ईमेल संरक्षित)। निवेश से पहले पीपीएम को ध्यान से पढ़ें। पिछला प्रदर्शन भविष्य की कोई गारंटी नहीं हैइ परिणाम। इस संचार में शामिल जानकारी सूचना प्रयोजनों के लिए है, कोई सिफ़ारिश नहीं है, और इसे किसी भी क्षेत्राधिकार में किसी भी सुरक्षा को बेचने की पेशकश या खरीदने की पेशकश के आग्रह के रूप में नहीं माना जाना चाहिए जहां ऐसा हो प्रस्ताव या आग्रह किसी भी स्थानीय कानून का उल्लंघन होगा। सभी निवेशों में हानि का जोखिम शामिल होता है, जिसमें मूलधन की हानि भी शामिल है। हम कर, लेखांकन, या कानूनी सलाह न दें, और सभी निवेशकों को सलाह दी जाती है कि वे अपने कर, लेखांकन, या कानूनी से परामर्श लें निवेश से पहले सलाहकार
बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।
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