वाणिज्यिक संपत्ति फौजदारी बीमा दलालों के लिए अधिक काम पैदा करती है

उद्योग प्रतिभागियों का कहना है कि वाणिज्यिक संपत्ति फौजदारी में बढ़ोतरी से बीमा दलालों पर दबाव बढ़ रहा है, जिन्हें अंडरराइटर्स की अधिक मांग वाली पूछताछ का जवाब देना होगा और कवरेज के लिए और अधिक स्रोतों की तलाश करनी होगी।

ए हाल ही की रिपोर्ट रियल एस्टेट डेटा में विशेषज्ञता रखने वाली कंपनी ATTOM से पता चलता है कि जनवरी में 635 वाणिज्यिक फौजदारी थीं, जो मई 2020 में 141 थी। संकटग्रस्त अमेरिकी वाणिज्यिक संपत्तियों का पूल पिछले साल के अंत में कुल 85.8 बिलियन डॉलर था, इसके अनुसार MSCI से डेटा.

खराब मौसम, महामारी के बाद कर्मचारियों की धीमी गति से अपने कार्यालयों में वापसी, मुद्रास्फीति और बढ़ती ब्याज दरों के कारण वाणिज्यिक संपत्ति प्रभावित हुई है – जिससे संपत्ति के मूल्य में गिरावट आई है, जबकि ऋण की लागत बढ़ गई है और बीमा अधिक महंगा हो गया है। औसत वाणिज्यिक संपत्ति बीमा प्रीमियम पिछले वर्ष की दूसरी छमाही में 18.3% बढ़ गया, सीबीज़ इंक के अनुसार.

मार्श में अमेरिकी संपत्ति अभ्यास के वरिष्ठ उपाध्यक्ष माइक गेन्ना (तुरंत नीचे चित्रित) ने कहा, इस माहौल में, बीमा हामीदार संकटग्रस्त संपत्तियों के बारे में पहले से कहीं अधिक विस्तृत जानकारी की तलाश कर रहे हैं।

महामारी के बाद से, कार्यालय वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र को उच्च रिक्ति दरों का सामना करना पड़ा है, जिसके कारण किराये की आय और संपत्ति के मूल्यांकन में कमी आई है… 4Q2023 में कार्यालय भवनों की बिक्री कीमतों में औसत गिरावट -16% प्रति थी @अर्थशास्त्र
⁦@MSCI_Inc⁩ pic.twitter.com/pxSaLLzhTj

– लिज़ एन सॉन्डर्स (@LizAnnSonders) 27 फ़रवरी 2024

पहले, बीमाकर्ता केवल बीमा के लिए पूरा आवेदन चाहते थे। अब, वे इमारत की अधिभोग दर, पिछले मूल्यांकन और हानि इतिहास जैसे मुद्दों पर अधिक गहराई से विचार कर रहे हैं।

गेना ने कहा, “अतीत की तुलना में वाहक हामीदारी के प्रति अपने दृष्टिकोण में बहुत अधिक कठोर हो गए हैं।” “चुनौती (दलालों के लिए) हामीदार को सही जानकारी प्रस्तुत करना है।”

एओन के प्रबंध निदेशक और रियल एस्टेट प्रैक्टिस लीडर केविन मैडेन ने कहा, अंडरराइटर्स को वाणिज्यिक संपत्ति क्षेत्र में बहुत अधिक परिश्रम करना होगा।

मैडेन ने कहा, “इस कठिन बाजार के कारण, इस चुनौतीपूर्ण बीमा बाजार के कारण, उनका संदेह स्तर अविश्वसनीय रूप से बढ़ गया है।” “यह पहले से ही अधिक काम कर रहे अंडरराइटर के लिए और अधिक काम पैदा करता है – यही वह जगह है जहां ब्रोकर आता है और बहुत सारा काम करता है और उन सकारात्मकताओं को उजागर करता है जो उनके ग्राहक को अलग करती हैं।”

अधिक गहन पूछताछ

इसका एक उदाहरण जहां एक दलाल को एक हामीदार से अधिक गहन पूछताछ का जवाब देना पड़ सकता है वह एक संरचना के कवरेज के लिए एक आवेदन होगा जो गंभीर मौसम से प्रभावित हुआ है।

गेन्ना ने कहा, “हमें उस योजना की रूपरेखा तैयार करनी होगी कि उस छत की मरम्मत कब की जाएगी।”

हामीदार संभवतः इस बात पर भी दबाव डालेंगे कि कार्यालय भवन या अन्य संरचना का रखरखाव कैसे किया जाएगा। उदाहरण के लिए, यदि यह खाली है, तो इसकी अधिक संभावना है कि संपत्ति पर मौजूद कोई व्यक्ति खुद को चोट पहुंचाएगा।

लॉकटन कंपनीज़ के कार्यकारी उपाध्यक्ष और राष्ट्रीय रियल एस्टेट प्रैक्टिस लीडर पीट रोमानो (तुरंत ऊपर चित्रित) ने कहा, “जब कोई इमारत खाली रहती है, तो बहुत सी चीजें गलत हो सकती हैं, जिससे नुकसान की संभावना बढ़ जाती है।”

अधिभोग अधिशेष रेखाओं को निर्धारित करता है

यदि किसी भवन पर आंशिक रूप से कब्जा हो तो भी चुनौतियाँ उत्पन्न होती हैं। हालाँकि देश काफी हद तक महामारी से उभर चुका है, लेकिन दूर से काम करना वाणिज्यिक अचल संपत्ति को प्रभावित करता है।

यदि किसी कार्यालय भवन का उपयोग दो तिहाई से कम हो जाता है, तो मालिक बीमा कवरेज की अतिरिक्त और अधिशेष लाइनों की ओर रुख कर रहे हैं।

“आदर्श रूप से, वे इन इमारतों को 65-70% अधिभोग के साथ देखना चाहेंगे यदि (नीतियाँ) स्वीकृत बाज़ार में लिखी गई हों,” गेना ने कहा।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति की खराब स्थिति को देखते हुए, यह संभावना बढ़ रही है कि दलालों को सर्वोत्तम लागत और कवरेज संयोजन खोजने के लिए कई वाहकों के साथ काम करना होगा।

रोमानो ने कहा, “ब्रोकर का काम अधिक महत्वपूर्ण होता जा रहा है क्योंकि सभी के लिए एक आकार-फिट-फिट दृष्टिकोण नहीं है।” “इन बीमा कार्यक्रमों को प्रतिस्पर्धी बनाए रखने के लिए चारों ओर और अधिक प्रयास होने जा रहे हैं। रणनीतिक, सामरिक और लेन-देन के आधार पर इन चुनौतियों से निपटने की क्षमता, बीमाधारक के लिए सर्वोत्तम परिणाम लाने की कुंजी होगी।

प्रतिकूल हवाएँ तूफ़ान बन रही हैं?

वाणिज्यिक संपत्ति की बाधाएं ऐसी लग सकती हैं मानो वे तूफान के स्तर तक बढ़ रही हों, लेकिन यह स्पष्ट नहीं है कि यह तूफान बीमा उद्योग को किस हद तक प्रभावित करेगा।

रोमानो ने कहा, “यह एक कम दबाव प्रणाली की तरह है जो अटलांटिक में बनती है लेकिन अभी भी यह निर्धारित करने के लिए बहुत दूर है कि क्या यह तूफान बन जाता है और भूमि को खतरा है।” “मुख्य बात यह है कि आप अपनी आकस्मिकताओं और कवरेज के बारे में अभी से सोचना शुरू कर दें, ताकि आपके पास बाद में विकल्प हों।”

एक ब्रोकर ने कहा कि परिसंपत्ति मालिकों को असफलताओं का सामना करना पड़ सकता है, लेकिन बीमा क्षेत्र वाणिज्यिक संपत्ति की समस्याओं को गंभीरता से ले रहा है।

बर्न्स एंड विलकॉक्स ब्रोकरेज के प्रबंध निदेशक बैरी व्हिटन ने एक ईमेल में लिखा, “मुझे यकीन नहीं है कि मैं फौजदारी में किसी भी बढ़ोतरी से संपत्ति बीमा बाजार पर प्रभाव देख रहा हूं।” “बाज़ार हमेशा की तरह प्रतिक्रिया देता है और एक उपलब्ध कवरेज विकल्प प्रदान करता है।”

मैडेन ने कहा, रियल एस्टेट और बीमा उद्योगों को मुश्किल दौर से गुजरने का अनुभव है। उन्होंने 2010 के अंत में वित्तीय संकट की ओर इशारा किया।

मैडेन ने कहा, “हमारे पास 15 साल पहले की प्लेबुक है।” सर्वोत्तम नाटकों में हामीदारों को यह समझाकर जोखिमों के बारे में “सामने आना” शामिल है कि संपत्ति के मालिक अंतरिक्ष के साथ क्या कर रहे हैं और वे इसे कैसे बनाए रखेंगे।

मैडेन ने कहा, “रियल एस्टेट के बारे में अच्छी खबर है, भले ही वे दिवालिया हो जाएं, किसी को बीमा के लिए भुगतान करना होगा।” “यह या तो मालिक होगा या ऋणदाता होगा।”