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वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति के बीच चयन करना निवेशकों के लिए एक बड़ा निर्णय है। यदि आप गलत रणनीति चुनते हैं, तो आप मुसीबत में पड़ सकते हैं और संभावित रूप से पैसा खो सकते हैं।
हमने शुरुआती लोगों के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश मार्गदर्शिका बनाई है ताकि आपको यह समझने में मदद मिल सके कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने का क्या मतलब है और इसकी क्या आवश्यकता है।
वाणिज्यिक बनाम आवासीय रियल एस्टेट को समझना
जब आप वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में सोचते हैं, तो आप संभवतः खुदरा स्टोर, कार्यालय स्थान और चिकित्सा सुविधाओं के बारे में सोचते हैं। इसमें पाँच से अधिक इकाइयों वाली संपत्तियाँ भी शामिल हो सकती हैं, जैसे अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स और होटल।
आवासीय अचल संपत्ति का तात्पर्य केवल रहने के लिए संपत्तियों से है। इसमें पांच से कम इकाइयों वाली कोई भी इमारत शामिल है, जैसे एकल-परिवार के घर, कॉन्डो और डुप्लेक्स।
वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति दोनों ही मकान मालिकों को किराया दिला सकती हैं और संपत्ति मालिकों को उन्हें प्रबंधित करने और बनाए रखने की आवश्यकता होती है, लेकिन समानताएं यहीं समाप्त हो जाती हैं।
मुख्य अंतर
आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बीच मुख्य अंतर जानने से यह निर्धारित करने में मदद मिल सकती है कि कौन सी निवेश रणनीति आपके लिए सही है।
- किरायेदारों के प्रकार: वाणिज्यिक अचल संपत्ति किरायेदारों की विशिष्ट ज़रूरतें होती हैं। उदाहरण के लिए, आपको खुदरा किरायेदार, चिकित्सा व्यवसायी, या कार्यालय स्थान की आवश्यकता वाले किरायेदार मिल सकते हैं। आवासीय अचल संपत्ति के किरायेदारों को रहने के लिए सख्ती से जगह की आवश्यकता होती है। आम तौर पर आवासीय रियल एस्टेट किरायेदारों का एक बड़ा समूह होता है।
- लीज़ की शर्तें: वाणिज्यिक अचल संपत्ति में आम तौर पर आवासीय पट्टों की तुलना में अधिक लंबी पट्टे की शर्तें होती हैं। अधिकांश आवासीय पट्टे एक वर्ष या उससे कम के लिए होते हैं, जिससे आय कम सुसंगत हो जाती है और वाणिज्यिक अचल संपत्ति की तुलना में उच्च रिक्ति दर का जोखिम होता है, जिसमें आमतौर पर तीन से 10 साल तक के पट्टे होते हैं।
- आय की संभावना: वाणिज्यिक अचल संपत्ति आम तौर पर उच्च और अधिक स्थिर आय प्रदान करती है क्योंकि किरायेदार लंबे पट्टे पर हस्ताक्षर करते हैं। रिक्ति का जोखिम आवासीय संपत्तियों के साथ आय अधिक अस्थिर हो जाती है, और किराए की कीमतें आम तौर पर कम होती हैं।
- विनियम: वाणिज्यिक अचल संपत्ति को बहुत सख्त ज़ोनिंग और उपयोग दिशानिर्देशों का सामना करना पड़ता है। इससे आपके उपलब्ध किरायेदारों का पूल सीमित हो सकता है। आवासीय संपत्तियों का एक ही उपयोग होता है: किरायेदारों के रहने के लिए जगह।
- प्रारंभिक निवेश आवश्यकता: निवेशकों को वाणिज्यिक अचल संपत्ति की तुलना में आवासीय अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए बहुत कम पूंजी की आवश्यकता होती है। यह कभी-कभी वाणिज्यिक अचल संपत्ति में शुरुआती लोगों के लिए प्रवेश में बाधा बन सकता है।
- अस्थिरता: वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में मंदी की अधिक संभावना है क्योंकि जब अर्थव्यवस्था संघर्ष करती है तो व्यवसाय आमतौर पर संघर्ष करने वाले पहले व्यक्ति होते हैं। दूसरी ओर, हर किसी को रहने के लिए जगह की आवश्यकता होती है, इसलिए आवासीय अचल संपत्ति उतनी अस्थिर नहीं होती है।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश के लाभ
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करते समय, इसे चुनने के लाभों पर विचार करना महत्वपूर्ण है। किसी भी निवेश की तरह, जब चीजें अच्छी चल रही हों तो वाणिज्यिक अचल संपत्ति एक ठोस विकल्प हो सकती है।
यहां निवेशकों को मिलने वाले कुछ लाभ दिए गए हैं:
- अधिक आय: वाणिज्यिक अचल संपत्ति किराए की कीमतें आमतौर पर आवासीय किराए की तुलना में बहुत अधिक होती हैं, इसलिए निवेशकों के पास मासिक नकदी प्रवाह अधिक होता है।
- लंबे पट्टे समझौते: वाणिज्यिक संपत्ति पट्टे से मिलने वाली मन की शांति सोने में अपने वजन के बराबर हो सकती है। यह जानकर कि आपके पास अगले 10 वर्षों बनाम एक वर्ष के लिए किरायेदार है, निवेश को बहुत कम तनावपूर्ण बना सकता है।
- ट्रिपल नेट पट्टे: ट्रिपल नेट लीज के तहत, वाणिज्यिक किरायेदार रियल एस्टेट कर, बीमा और रखरखाव प्लस किराया का भुगतान करते हैं। इससे संपत्ति के स्वामित्व में निवेशक की लागत कम हो जाती है और संभावित लाभ बढ़ जाता है।
- विविधीकरण: अपना सारा पैसा एक ही निवेश में लगाना कभी भी अच्छा विचार नहीं है, इसलिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में विविधता लाने से यह सुनिश्चित होता है कि जब दोनों बाजार अच्छा प्रदर्शन करते हैं तो आपको उनमें से सर्वश्रेष्ठ मिलता है और जब एक बाजार संघर्ष करता है तो प्रत्येक बाजार में नुकसान की भरपाई करने की क्षमता होती है।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट से जुड़े जोखिम
सभी निवेशों में जोखिम होता है, और जोखिम जितना अधिक होगा, संभावित रिटर्न उतना ही अधिक होगा। शुरुआती लोगों के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने से पहले जागरूक होने के लिए यहां कुछ सबसे आम जोखिम हैं:
- बाज़ार की संवेदनशीलता: जब बाजार में मंदी आती है, तो व्यवसाय सबसे पहले संघर्ष कर सकते हैं, विशेषकर गैर-आवश्यक उद्योगों में। कम बिक्री का मतलब किराया चूकना या टूटा हुआ पट्टा हो सकता है।
- संपत्ति प्रबंधन चुनौतियाँ: वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश के लिए आमतौर पर प्रतिष्ठित संपत्ति प्रबंधन कंपनियों को काम पर रखने की आवश्यकता होती है। एक भ्रामक संपत्ति प्रबंधन कंपनी को किराए पर लेने से आपको किरायेदारों और धन की हानि हो सकती है।
- उच्च प्रारंभिक निवेश: वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए 30% से 40% अग्रिम भुगतान की आवश्यकता होती है और इनका मूल्य बिंदु बहुत अधिक होता है। इसका मतलब यह हो सकता है कि आपको डाउन पेमेंट के लिए सैकड़ों-हजारों डॉलर की आवश्यकता होगी।
- तरलता के मुद्दे: ज़रूरत पड़ने पर आवासीय अचल संपत्ति को बेचना बहुत आसान होता है, और अक्सर आपके द्वारा निवेश की गई कीमत के करीब या उससे अधिक कीमत पर। वाणिज्यिक अचल संपत्ति का समान लाभ नहीं है। इसे जल्दी से बेचना अक्सर कठिन होता है, और वर्तमान मूल्यों और आर्थिक चक्र के आधार पर, आपने इसके लिए जितना भुगतान किया है वह संभवतः आपको नहीं मिलेगा।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश के साथ शुरुआत करने के लिए शुरुआती कदम
शुरुआती लोगों के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए यह सुनिश्चित करने के लिए कई चरणों की आवश्यकता होती है कि आप सही कदम से शुरुआत करें।
बाजार अनुसंधान
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने से पहले, बाजार अनुसंधान आवश्यक है, साथ ही क्षेत्र के आर्थिक और रोजगार स्वास्थ्य को जानना भी आवश्यक है। सभी व्यावसायिक संपत्तियाँ लाभदायक नहीं होंगी। यह समग्र क्षेत्र के स्वास्थ्य और आप जिस प्रकार की व्यावसायिक संपत्ति पर विचार कर रहे हैं उसकी मांग पर निर्भर करता है।
विशेषज्ञों की एक टीम इकट्ठा करें
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश के लिए विशेषज्ञों की एक ठोस टीम की आवश्यकता होती है जो प्रक्रिया के हर चरण में आपके लिए उपलब्ध हो। इस टीम में रियल एस्टेट एजेंट, ऋणदाता, एकाउंटेंट, संपत्ति प्रबंधक, ठेकेदार और वकील शामिल हैं। आपको मुनाफा कमाने में मदद करने के लिए सही टीम वाणिज्यिक अचल संपत्ति की खरीद और प्रबंधन की निगरानी करेगी।
वित्तीय विश्लेषण और बजट
संपत्ति वित्तीय विश्लेषण यह सुनिश्चित करने की कुंजी है कि आप एक ठोस वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश करें। आवासीय अचल संपत्ति की तरह, किराया इतिहास, संपत्ति प्रबंधन व्यय, कर और बीमा पर विचार करें। लेकिन आपको इकाइयों की संख्या, रिक्ति इतिहास, ज़ोनिंग नियम, संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय और नकदी प्रवाह पर भी विचार करना चाहिए।
आपको अपना व्यक्तिगत बजट भी निर्धारित करना होगा और यह भी निर्धारित करना होगा कि आप वित्तपोषण के लिए योग्य हैं या नहीं। इसके लिए संपत्ति के संचालन और प्रबंधन के लिए व्यापक अग्रिम भुगतान और चालू धनराशि की आवश्यकता होती है।
सुरक्षित वित्तपोषण
वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए वित्तपोषण सुरक्षित करना आवासीय निवेश वित्तपोषण से भिन्न है। जैसा कि उल्लेख किया गया है, आपको बड़े अग्रिम भुगतान की आवश्यकता होगी, लेकिन आपको यह भी दिखाना होगा कि आपके पास लाभदायक वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश का प्रबंधन करने का अनुभव और ज्ञान है।
आवासीय अचल संपत्ति निवेश के लिए आवश्यक मानक वित्तीय दस्तावेजों के अलावा, आपको यह साबित करना होगा कि आपके पास दस्तावेजी प्रमाण के साथ वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश चलाने के लिए आवश्यक अनुभव है, जैसे कि लाभ और हानि विवरण.
यथोचित परिश्रम
अनुसंधान वाणिज्यिक अचल संपत्ति में सफलतापूर्वक निवेश करने की कुंजी है। संपत्ति की कैप दर, कैश-ऑन-कैश रिटर्न और शुद्ध परिचालन आय पर विचार करें। यह देखने के लिए कि वे कैसे फिट बैठते हैं, इन नंबरों की अपनी समग्र निवेश योजना से तुलना करें।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश के लिए सामान्य रणनीतियाँ
शुरुआती लोगों के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करना प्रत्यक्ष निवेश से लेकर क्राउडफंडिंग तक कई विकल्प प्रदान करता है; हर आय स्तर पर अवसर हैं।
सीधा निवेश
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करते समय अधिकांश लोग प्रत्यक्ष निवेश के बारे में सोचते हैं। इसका मतलब है एक व्यावसायिक संपत्ति खरीदना और उसे किरायेदारों को किराए पर देना। इसके लिए बड़े अग्रिम भुगतान, वित्तपोषण के लिए अर्हता प्राप्त करना और स्वामित्व की अवधि के लिए संपत्ति का प्रबंधन कैसे किया जाए, इसकी समझ की आवश्यकता होती है।
REITs
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) रियल एस्टेट होल्डिंग कंपनियां हैं जो वाणिज्यिक रियल एस्टेट संपत्तियां खरीदती हैं और निवेशकों को अपनी कंपनियों के शेयर बेचती हैं। निवेशक डिफ़ॉल्ट रूप से रियल एस्टेट निवेशक बन जाते हैं और पोर्टफोलियो के रिटर्न की आनुपातिक राशि अर्जित करते हैं। रियल एस्टेट निवेश के लिए यह एक व्यावहारिक दृष्टिकोण है।
रियल एस्टेट सिंडिकेशन
यदि केवल वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करना भारी लगता है, तो आप रियल एस्टेट सिंडिकेशन में शामिल हो सकते हैं, रियल एस्टेट निवेशकों का एक समूह जो रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करने के लिए अपनी संपत्ति और संसाधनों को एकत्रित करता है। यह आपको आरईआईटी में निवेश करने की तुलना में अधिक शक्ति देता है और आवश्यक पूंजी और आपके समग्र जोखिम को कम करता है। लाभ, प्रशंसा और स्वामित्व प्रतिशत सीधे आपके निवेश के आकार से संबंधित हैं।
क्राउडफंडिंग प्लेटफार्म
क्राउडफंडिंग रियल एस्टेट प्लेटफॉर्म अधिक निवेशकों के लिए वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश को संभव बनाते हैं। कुछ क्राउडफ़ंडिंग प्लेटफ़ॉर्म में निवेश की आवश्यकताएँ कम होती हैं—जैसे कि $100। यह वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश रणनीति 100% निष्क्रिय है, जिसका अर्थ है कि आपको संपत्ति के प्रबंधन के लिए कोई काम नहीं करना पड़ेगा। आप पैसा निवेश करते हैं और लाभ होने पर उसका अपना हिस्सा एकत्र करते हैं।
अपने वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश का प्रबंधन
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश का एक प्रमुख घटक इसका प्रबंधन करना है। वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश आपके लिए सही है या नहीं, यह तय करते समय इन कारकों पर विचार करें।
संपत्ति प्रबंधन
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करते समय, आपको यह निर्धारित करना होगा कि संपत्ति का प्रबंधन स्वयं करना है या पेशेवर संपत्ति प्रबंधक को नियुक्त करना है।
संपत्ति प्रबंधन में वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मालिक होने के दिन-प्रतिदिन के संचालन को चलाना, संपत्ति की रखरखाव योजना का प्रबंधन, किरायेदार प्रबंधन, रिक्तियों को संभालना, किराया एकत्र करना और बजट बनाना और रिपोर्टिंग करना शामिल है।
एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी को किराए पर लेने से आपके खर्च बढ़ जाते हैं लेकिन संपत्ति के प्रबंधन के लिए आपके द्वारा उपयोग किए जाने वाले समय और प्रयास में कमी आती है।
संपत्तियों में सुधार और उन्नयन
सुधार और उन्नयन आपको लंबे समय में पैसे बचाने और उच्च किराया अर्जित करने में मदद कर सकते हैं। किरायेदार हमेशा नवीनतम सुविधाओं के साथ उन्नत स्थानों की तलाश में रहते हैं। व्यावसायिक स्थानों को अपग्रेड करने से मरम्मत की लागत भी कम हो जाती है और संपत्ति लंबे समय तक चलती है।
किरायेदार संबंधों को संभालना
वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश का सबसे महत्वपूर्ण हिस्सा किरायेदार संबंध विकसित करना है। आप लीज और लीज नवीनीकरण पर बातचीत करेंगे, किराया एकत्र करेंगे, लीज समझौते में अनुमति के अनुसार किराया वृद्धि पर चर्चा करेंगे और लीज समझौते के भीतर किरायेदार की किसी भी जरूरत को संभालेंगे।
कानूनी एवं कर संबंधी विचार
वाणिज्यिक या आवासीय रियल एस्टेट निवेश में कर और कानूनी विचार महत्वपूर्ण हैं।
आम तौर पर, आवासीय अचल संपत्ति संपत्तियों में वाणिज्यिक की तुलना में संपत्ति कर की दरें कम होती हैं, लेकिन वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्तियों में आवासीय संपत्तियों की तुलना में कम मूल्यह्रास अवधि होती है (27.5 वर्ष बनाम 39 वर्ष)।
रियल एस्टेट निवेश चुनने से पहले और उसका स्वामित्व लेते समय, यह सुनिश्चित करने के लिए कि आप अपनी कानूनी और कर आवश्यकताओं को समझें, एक शक्तिशाली रियल एस्टेट टीम का होना महत्वपूर्ण है।
अंतिम विचार
शुरुआती लोगों के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश के लिए एक रणनीतिक योजना, उचित परिश्रम और एक ठोस रियल एस्टेट टीम की आवश्यकता होती है। आपके साथ सही लोगों और पर्याप्त शोध के साथ, आप आवासीय और वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश को शामिल करने के लिए अपने रियल एस्टेट निवेश पोर्टफोलियो में विविधता ला सकते हैं।
2024 लाइव वर्चुअल समिट
निवेश करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं या 2024 के रियल एस्टेट बाजार के बारे में अनिश्चित महसूस कर रहे हैं? हमारा पहला बिगरपॉकेट्स लाइव वर्चुअल समिट सिर्फ आपके लिए बनाया गया था! अपने पसंदीदा विशेषज्ञों के नेतृत्व में, शुद्ध रियल एस्टेट प्रेरणा की चार मन-उड़ाने वाली रातों में गोता लगाएँ और 2024 बनाएँ आपका रियल एस्टेट में सफलता का वर्ष।
बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।
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