समझदार निवेशकों के देखने लायक 3 क्षेत्र

वित्तीय बाजारों में अस्थिरता, ब्याज दर अनिश्चितता और लगातार उच्च मुद्रास्फीति ने 2023 में रियल एस्टेट के लिए निवेशकों की भूख को कम कर दिया, जिससे इस क्षेत्र में लंबे समय से अपेक्षित सुधार में देरी हुई। निवेश की मात्रा दीर्घकालिक औसत की तुलना में कम हो गई और मूल्य निर्धारण करना मुश्किल हो गया। कॉर्पोरेट मार्जिन कम होने के कारण पट्टेदारों ने अपनी कमर कस ली और मुद्रास्फीति लगातार ऊंची बनी रहने के कारण उपभोक्ता खर्च पर लगाम लगाई गई। 2024 में आगे बढ़ते हुए, सफलता की कुंजी चपलता और संपत्ति का चयन होगी। हमें उम्मीद है कि नया साल 2023 की तुलना में कम अनिश्चित और कम अस्थिर होगा। विशेष रूप से, तीन रियल एस्टेट क्षेत्र हैं जिन पर हम इस वर्ष करीब से ध्यान दे रहे हैं: आवासीय, मिश्रित उपयोग और खुदरा।

1. आवासीय

महामारी से पहले और हाल के दोनों दशकों में, रैले, अटलांटा, डलास और ऑस्टिन जैसे मजबूत कामकाजी आयु जनसंख्या वृद्धि वाले बाजारों ने औसत से ऊपर आवासीय किराया लाभ दर्ज किया, इसके बावजूद इन बाजारों को नए निर्माण के लिए कम बाधाओं वाले शहरों के रूप में भी जाना जाता है। इसके विपरीत, बे एरिया, लॉस एंजिल्स और न्यूयॉर्क सिटी जैसे आपूर्ति में उच्च बाधाओं वाले बाजार या तो किराया वृद्धि के औसत स्तर से नीचे चले गए या अपरिवर्तित रहे। हमारा मानना ​​है कि आर्थिक चक्रों में निवेश के लिए सबसे आकर्षक बाज़ारों में घरेलू आय में वृद्धि और कामकाजी आयु की जनसंख्या में वृद्धि दोनों शामिल हैं।

हम यह भी मानते हैं कि मौजूदा अपार्टमेंट बाजार निवेशकों के लिए आकर्षक आपूर्ति और मांग के बुनियादी सिद्धांतों के साथ सावधानीपूर्वक उप-बाज़ारों का चयन करने के लिए आकर्षक अवसर प्रदान करता है। देश भर में अपार्टमेंट सबमार्केट आम तौर पर ऐतिहासिक मांग वृद्धि की तुलना में आपूर्ति के उच्च स्तर का सामना कर रहे हैं। हालाँकि, ऐसे उप-बाज़ार हैं जहां निकट अवधि की आपूर्ति ऐतिहासिक मांग वृद्धि से कम है, जिसमें ह्यूस्टन में रिवर ओक्स, साल्ट लेक सिटी में ओरेम और साउथ जॉर्डन और अटलांटा में फोर्सिथ काउंटी शामिल हैं। ये सभी उपबाज़ार औसत कार्यशील आयु से अधिक जनसंख्या वृद्धि वाले महानगरीय क्षेत्रों में भी स्थित हैं।

2. मिश्रित उपयोग/कार्यालय

घर से काम करने के पैटर्न के कारण महामारी की शुरुआत से ही कार्यालय क्षेत्र को चुनौती दी गई है। कैलिफ़ोर्निया, न्यूयॉर्क और इलिनोइस जैसे राज्यों से टेक्सास, फ्लोरिडा और उत्तरी कैरोलिना जैसे राज्यों में स्थानांतरित होने के कारण वे शहर बदल गए जहां श्रमिक आमतौर पर रहते थे। इन बदलावों का स्पष्ट लाभार्थी शहरों के भीतर प्रवास से लाभान्वित होने वाले आकर्षक मिश्रित उपयोग वाले स्थानों में नई, अत्यधिक सुविधायुक्त संपत्तियां रही हैं। प्रवासन से कार्यालय कर्मचारी प्राप्त करने वाले शहर, जिन्हें हम लक्षित विकास शहर कहते हैं, सिएटल से रॉकीज़ से टेक्सास तक, फिर फ्लोरिडा और कैरोलिनास तक फैले एक चाप में स्थित हैं।

2023 में लक्षित विकास शहरों के भीतर आकर्षक मिश्रित उपयोग वाले जिलों में कार्यालय परियोजनाओं में कुल मांग में 6 प्रतिशत की वृद्धि हुई, और स्थिर संपत्ति (2021 से पहले निर्मित) ने 87 प्रतिशत से अधिक अधिभोग दर का आनंद लिया। आकर्षक मिश्रित उपयोग वाले जिलों को मात्रात्मक रूप से ऐसे क्षेत्रों के रूप में परिभाषित किया गया है जहां आवास, खुदरा और कार्यालय संपत्तियां निकटता में हैं और औसत किराया और मांग विशेषताओं से ऊपर हैं। इसके विपरीत, लक्षित विकास शहरों के बाहर जिन प्रमुख बाजारों पर हम नज़र रखते हैं, उनके लिए अमेरिकी औसत मांग वृद्धि -1.1 प्रतिशत थी और वर्ष 2023 के अंत में अधिभोग केवल 83 प्रतिशत था। हमारा मानना ​​है कि चूंकि नियोक्ता लोगों को कार्यालय में वापस लाना चाहते हैं, बेहतर स्थानों में बेहतर गुणवत्ता वाली जगह सकारात्मक मांग में वृद्धि जारी रखेगी, जबकि गैर-प्रीमियम कार्यालय, जो हमारी परिभाषा के अनुसार अमेरिकी कार्यालय सूची का 75 प्रतिशत से अधिक का गठन करते हैं, अधिभोग खोना जारी रखेंगे, अंततः उन्हें अन्य उपयोगों के लिए पुनर्निर्मित या ध्वस्त करने की आवश्यकता होगी आवास के रूप में.

3. खुदरा: स्ट्रिप मॉल की वापसी

अमेरिका में खुदरा क्षेत्र, विशेष रूप से ठोस आबादी और आय वृद्धि वाले शहरों में मिश्रित उपयोग और स्ट्रिप खुदरा प्रारूप, सफलता के लिए अच्छी स्थिति में दिखाई देते हैं। निवेश के लिए हमारा ध्यान लक्षित विकास वाले शहरों पर है, जहां औसत से अधिक प्रवासन और 35 से 54 वर्ष की आयु वर्ग में वृद्धि हो। इन बाजारों ने स्ट्रिप रिटेल क्षेत्र में 0.7 प्रतिशत औसत वार्षिक अवशोषण दर्ज किया है, लेकिन निर्माणाधीन स्ट्रिप रिटेल का केवल 0.3 प्रतिशत है।

इसके विपरीत, जिन अन्य बाजारों को हम कवर करते हैं, उन्होंने इसी अवधि में केवल 0.1 प्रतिशत की मांग वृद्धि दर्ज की है, जो अब चल रही इन्वेंट्री के 0.2 प्रतिशत से भी कम है। उल्लेखनीय रूप से, साल्ट लेक सिटी, अटलांटा, सिएटल, ह्यूस्टन, फीनिक्स और नैशविले में वर्तमान निर्माण स्तर की मांग में लगभग तीन गुना वृद्धि हुई है और पिछले दस वर्षों की तुलना में अधिभोग का आनंद लिया जा रहा है। महामारी-प्रेरित प्रवासन के अलावा, ये शहर बड़े तटीय शहरों की तुलना में मध्यम वर्ग के लिए अधिक किफायती आवास और अक्सर बेहतर रेटिंग वाले सार्वजनिक स्कूल प्रदान करते हैं, जो 35- से 54-वर्षीय जनसांख्यिकीय के लिए मूल्यवान गुण हैं। इसके विपरीत, सैन फ्रांसिस्को खाड़ी क्षेत्र, लॉस एंजिल्स और न्यूयॉर्क सभी अपने 10-वर्षीय औसत से कम अधिभोग के साथ-साथ हाल की अवशोषण दरों के अनुरूप या उससे भी अधिक नए निर्माण का सामना कर रहे हैं।

निष्कर्ष के तौर पर, हमें उम्मीद है कि अगले 12 से 24 महीनों में बाजार में और अधिक अवसर आएंगे। हम उम्मीद करते हैं कि वित्तपोषण की स्थितियाँ सख्त बनी रहेंगी लेकिन वर्ष की दूसरी छमाही में स्थिति ढीली होने लगेगी। हालाँकि, अधिग्रहण को न केवल भौगोलिक रूप से बल्कि गुणवत्ता और सेक्टर स्तर पर भी लक्षित करने की आवश्यकता है। बाजार में अव्यवस्था का लाभ उठाने के लिए, लंबे समय से चली आ रही अनिश्चितता को देखने और उन अवसरों को उजागर करने के लिए मैक्रो और माइक्रो लेंस दोनों आवश्यक हैं जो रियल एस्टेट सहित मजबूत रिटर्न दे सकते हैं जो अभी और भविष्य में कार्यात्मक रूप से प्रासंगिक है। निर्णयों को व्यापक क्षेत्र विकल्पों का समर्थन करने वाले दीर्घकालिक रुझानों द्वारा निर्देशित किया जाना चाहिए, लेकिन क्षेत्रों, उपक्षेत्रों, शहरों और उपबाजारों के भीतर और उनके बीच अंतर और अवसर भी महत्वपूर्ण होंगे।

हंस नॉर्डबी अनुसंधान एवं विश्लेषण के प्रमुख हैं, लाइटस्टोन निवेश.