सीआरई की डील संबंधी चिंताएं कम होने के संकेत दिख रहे हैं

एक साल तक ऐतिहासिक रूप से कम लेन-देन की मात्रा के बाद, हमें अंततः उत्साहजनक संकेत दिखाई देने लगे हैं कि रियल एस्टेट गतिविधि में तेजी आ सकती है।

यह मददगार रहा है कि फेड ने इस वर्ष के लिए दर में कटौती की उम्मीदों पर बाजार को मार्गदर्शन दिया है, और अर्थव्यवस्था 3 प्रतिशत की मुद्रास्फीति दर पर स्थिर होती दिख रही है, जिससे राजकोषीय उपज लगभग 4 प्रतिशत तक कम हो गई है। इससे डेवलपर्स, इक्विटी फंड, निवेशकों और उधारदाताओं को प्रोत्साहित करने में मदद मिली है, जो पिछले वर्ष में “सौदे की चिंता” से पीड़ित होकर लेनदेन करने के लिए अपने अंडरराइटिंग मापदंडों को आसान बनाने के लिए थक गए थे। यहां कुछ अन्य कारक हैं जो बाजार सहभागियों को इस वर्ष लेनदेन करने के लिए प्रेरित कर रहे हैं।

निवेशकों

2023 में ब्याज दरों में लगातार बढ़ोतरी के साथ, निवेशकों का ध्यान परिसंपत्ति प्रबंधन पर केंद्रित था, साथ ही वे यह पता लगा रहे थे कि परिपक्व ऋण का पुनर्पूंजीकरण कैसे किया जाए और अपने ऋणदाताओं के साथ ऋण विस्तार और संशोधनों पर बातचीत कैसे की जाए। जिन लोगों को अपनी इक्विटी वापस पाने की कोई उम्मीद नहीं थी, उन्होंने चाबियाँ अपने ऋणदाताओं को वापस सौंप दीं। निवेशक अपने एलपी से निपट रहे थे और पूंजी कॉल भेज रहे थे। प्रीफ़ और मेज़ पिछले साल आसानी से उपलब्ध हो गए, और कई निवेशकों ने इसका लाभ उठाया। जैसे ही ट्रेजरी की पैदावार 4 प्रतिशत की सीमा तक गिर गई, कुछ निवेशक अपने फ्लोटिंग-रेट ऋण को पुनर्वित्त करने में सक्षम हो गए, ज्यादातर एलपी पूंजी कॉल कम आने पर बचाव के लिए प्रीफ और मेज़ के साथ कैश-इन पुनर्वित्त करते थे। बुनियादी सिद्धांतों के स्थिर होने के साथ, निवेशक फिर से तलाश में निकल पड़े हैं। चुनौती यह है कि कई मालिक/विक्रेता बुनियादी सिद्धांतों में समान सुधार देख रहे हैं और खरीदार जो भुगतान करने को तैयार हैं, उससे कम कैप दरों की उम्मीद कर रहे हैं।

डेवलपर्स

परिसंपत्ति वर्गों में किराया वृद्धि आम तौर पर स्थिर रहने के कारण, डेवलपर्स इक्विटी निवेशकों द्वारा मांग की गई लागत पर अधिक उपज प्राप्त करने के लिए मूल्य इंजीनियरिंग पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। सामान्य ठेकेदार और सहायक सहयोग कर रहे हैं क्योंकि वे अपनी नौकरी पाइपलाइन को सिकुड़ते हुए देख रहे हैं लेकिन एक मजबूत श्रम बाजार द्वारा सीमित हैं। निर्माण वित्तपोषण आम तौर पर डेट फंडों, जीवन कंपनियों और बैंकों से तेजी से उपलब्ध होने के साथ, डेवलपर्स आगे बढ़ रहे हैं और 2-3 वर्षों में परियोजनाओं को वितरित करने पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं, जिसमें बहुत कम या कोई प्रतिस्पर्धी नई आपूर्ति नहीं है।

इक्विटी फ़ंड

उन फंडों में न केवल अंतिम शेष सौदों को बेचने का दबाव है, जहां प्रबंधक पदोन्नति में हैं, बल्कि 2021 में जुटाए गए फंड में रिकॉर्ड 213 बिलियन डॉलर को तैनात करने का भी दबाव है। परिसंपत्ति की उम्र के साथ-साथ स्थान और गुणवत्ता के मामले में भी गुणवत्ता की उड़ान है। नए निवेश के लिए प्रायोजन. अवसर निधि विकास (मुख्य रूप से बहुपरिवार और औद्योगिक) पर विचार कर रही है और एक छोटी संख्या मनोरंजक कार्यालय पर है। यहां मुख्य बात शोर को रोकना और बुनियादी बातों पर ध्यान केंद्रित करना है। पिछले साल धन जुटाने के चुनौतीपूर्ण माहौल में सुधार हो रहा है, जिससे समूहों को नई पूंजी जुटाने में सक्षम होने के लिए अपनी पूंजी निवेश करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है

ऋणदाताओं

हम घरेलू बैंकों की ओर से ज्यादा हलचल नहीं देख रहे हैं।’ यूएस-आधारित ऋणदाता अभी भी सीख रहे हैं कि अपने पोर्टफोलियो पर बहुत कम भुगतान के साथ-साथ अपनी देनदारियों के सापेक्ष अपनी परिसंपत्तियों पर प्राप्त होने वाले बेमेल के साथ नियामक दबाव से कैसे निपटें। नतीजतन, विदेशी ऋणदाताओं को बाजार हिस्सेदारी हासिल करने का अवसर दिख रहा है और वे जमा संबंधों को आकर्षित करते हुए अपनी ऋण गतिविधि बढ़ा रहे हैं।

डेट फंड और ब्रिज ऋणदाता अधिक लचीले होते जा रहे हैं, साथ ही उच्च प्रसार को बनाए रखते हुए, लॉकआउट प्रावधानों को माफ कर रहे हैं, ब्याज भुगतान को वर्तमान और संचय में विभाजित कर रहे हैं और साथ ही अपनी स्थिर ऋण उपज आवश्यकताओं को कम कर रहे हैं, जिससे ब्याज दर कैप की खरीद की अनुमति मिल रही है जो कि बहुत दूर हैं। लेन-देन की लागत कम करने के लिए पैसा – सभी सौदे पेंसिल से बनाने के लिए। विशेष रूप से, पुनर्पूंजीकरण।

जैसा कि हम 2024 में बस चुके हैं, बाजार अभी भी फेड ब्याज दर में कटौती के समय, एक बेहद मजबूत अर्थव्यवस्था (सीआरई के लिए अच्छा), आगामी राष्ट्रपति चुनाव और बढ़े हुए भू-राजनीतिक तनाव से जूझ रहा है। इन सभी से इस वर्ष लेन-देन की मात्रा में भारी सुधार होना चाहिए।

श्लोमी रोनेन एक प्रबंध प्रिंसिपल और संस्थापक हैं, डेकेल कैपिटल.