हमारे बंधक निवेश – 2 वर्ष का अद्यतन

कुछ साल पहले हमने एक घर खरीदा था, जिसका पूरा भुगतान नकद में किया गया था। फिर मुझे मुद्रास्फीति से बचाव के लिए और मौज-मस्ती और लाभ के लिए निवेश करने के लिए एक छोटा बंधक मिला।

हमने बंधक के एक हिस्से का उपयोग चल-फिरने के खर्चों को निधि देने और सभी सामान्य घरेलू साज-सामान हासिल करने, अपनी छत पर सौर ऊर्जा लगाने और मध्यम आकार के कर बिल का भुगतान करने के लिए किया, जो एक घर के लिए नकद भुगतान करने के लिए पर्याप्त स्टॉक बेचने के साथ आता है। शेष राशि मैंने एकमुश्त राशि के रूप में बाज़ार में वापस डाल दी।

अब तीस में से दो साल हो गए हैं। आइए देखें कि यह निवेश कैसा प्रदर्शन कर रहा है।

बंधक रखना है या नहीं यह प्रारंभिक और पारंपरिक दोनों प्रकार के सेवानिवृत्त लोगों के बीच बहुत बहस का विषय है।

मैंने स्वयं को तर्क के पक्ष में पाया क्योंकि मुद्रास्फीति अधिक थी और दरें कम थीं। मुद्रास्फीति और बंधक दरें जहां दिसंबर 2023 में हैं, मैं विपरीत स्थिति अपनाऊंगा।

हमारा बंधक $250,000 है, 30-वर्षीय निश्चित 2.75% ब्याज। भुगतान $1,020.60 मासिक है और मैं संपत्ति कर और बीमा का भुगतान सीधे करता हूं (एस्क्रो नहीं)।

सितंबर 2021 में मैंने 150,147 डॉलर (बंधक आय का 60%) का निवेश लगभग हमारे परिसंपत्ति आवंटन के अनुसार किया क्योंकि मैं अतिरिक्त धनराशि को नकदी में नहीं रखना चाहता था।

• वीटीआई के 450 शेयर @ 222.61 ($100,174.50)
• VXUS के 475 शेयर @ 63.10 ($29,972.50)
• आई-बॉन्ड @ $20,000 ($20,000)

यह इक्विटी आवंटन पर लगभग 75/25 यूएस/अंतर्राष्ट्रीय विभाजन और बांड में एक छोटा सा योगदान है।

अगले 2.x वर्षों में, अमेरिकी बाजार ऊपर हैं और वैश्विक बाजार नीचे हैं।

आवंटन परिवर्तन

मुद्रास्फीति कम होने और अल्पकालिक ब्याज दरें बढ़ने के साथ, मैंने 10/3/2023 को आई-बॉन्ड स्थिति का आधा हिस्सा भुनाया, और उस नकदी ($ 11,208) को अपने ब्रोकरेज कोर खाते में 5.0% अर्जित कर रहा हूं। मोचन हमारी 2023 कर योग्य आय में $1,208 जोड़ देगा। क्योंकि मैंने इन बांडों को 5 साल से कम समय तक रखा था, 3.38% की प्रभावी ब्याज दर पर ($94.69) भुनाते समय मुझे 3 महीने का ब्याज खो दिया।

मैं अन्य आधे हिस्से को 1/1/2024 को $11,404 में भुनाऊंगा, और उच्च निश्चित दर (1.3% बनाम 0%) पर नए आईबॉन्ड खरीदूंगा। इसी तरह मैं मोचन पर 3 महीने का ब्याज खो दूंगा ($94.69 3.38% की दर पर)। )

आय

बंधक निवेश बनाम नकदी में निवेश का एक प्लस पक्ष यह है कि हमें नियमित लाभांश और ब्याज प्राप्त होता है।

अब हमें वीटीआई और वीएक्सयूएस से 2.5 साल का लाभांश वितरण और आई-बॉन्ड पर मासिक ब्याज प्राप्त हुआ है।

वीटीआई लाभांश – $3,680.78
Q32021 – $325.89
Q42021 – $386.64
Q12022 – $318.69
Q22022 – $337.10
Q32022 – $357.98
Q42022 – $418.73
Q12023 – $353.79
Q22023 – $371.92
Q32023 – $359.28
Q42023 – $450.77

वीएक्सयूएस लाभांश – $2,269.31
Q32021 – $169.34
Q42021 – $447.07
Q12022 – $47.69
Q22022 – $279.92
Q32022 – $133.19
Q42022 – $298.73
Q12023 – $57.24
Q22023 – $293.55
Q32023 – $140.22
Q42023 – $402.37

मैं-बांड
ब्याज – $2,750.01 (1/1/2024 के माध्यम से) (आईबॉन्ड पर वर्तमान में 6.48% और नकद भुगतान 5%)

कुल: $8.700.10
पाना: 5.8%

(लाभांश का उपयोग वर्तमान खर्च के लिए किया जाता है, आई-बॉन्ड ब्याज मूलधन में जोड़ा जाता है।)

अप्राप्त लाभ/हानि

बंधक निवेश के संभावित नकारात्मक पहलुओं में से एक यह है कि उस निवेश का मूल्य बाजार मूल्यों के साथ बदलता है। दिसंबर 2023 में स्टॉक की कीमतों में वृद्धि तक हमारा निवेश कम था।

29 दिसंबर, 2023 को बाज़ार बंद होने की ताज़ा कीमतें।

वीटीआई
खरीद मूल्य: $222.61
हालिया कीमत: $237.22
लाभ/हानि(%): +6.6%
लाभ/हानि($): +$6,574.50

वीएक्सयूएस
खरीद मूल्य: $63.10
हालिया कीमत: $57.96
लाभ/हानि(%):-8.1%
लाभ/हानि($):-$2,441.50

मैं-बांड
लाभ/हानि: 0%

कुल लाभ/हानि(%): +2.8%
कुल लाभ/हानि($): +$4,133

खर्च

बंधक निवेश का एक और नकारात्मक पक्ष यह है कि हम मासिक बंधक भुगतान कर रहे हैं। यद्यपि हमें लाभांश और ब्याज मिलता है, हम उन वितरणों पर कर का भुगतान करते हैं (ठीक है, वे हमारी कर योग्य आय में वृद्धि करते हैं…)

बंधक समापन लागत: -$30.37 (सभी खर्चों और क्रेडिट के बाद, बैंक ने हमें बंधक प्राप्त करने के लिए भुगतान किया। बंधक का 60% निवेश करने के लिए कुल का 60% स्केल किया गया)

बंधक ब्याज

2+ वर्षों तक बंधक रखने के बाद, हमें ब्याज के रूप में $9,329.07 का भुगतान करना पड़ा।

कुल: $9,329.07
समापन पर प्री-पेड: $260.19
नवंबर 2021 – $344.09
दिसंबर 2021 – $343.46
जनवरी 2022 – $342.84
फ़रवरी 2022 – $342.22
मार्च 2022 – $341.59
अप्रैल 2022 – $340.96
मई 2022 – $340.33
जून 2022 – $339.70
जुलाई 2022 – $339.07
अगस्त 2022 – $338.45
सितम्बर 2022 – $337.82
अक्टूबर 2022 – $337.19
नवंबर 2022 – $336.56
दिसंबर 2022 – $335.92
जनवरी 2023 – $335.29
फ़रवरी 2023 – $334.65
मार्च 2023 – $334.01
अप्रैल 2023 – $333.37
मई 2023 – $332.73
जून 2023 – $332.09
जुलाई 2023 – $331.45
अगस्त 2023 – $330.80
सितम्बर 2023 – $330.16
अक्टूबर 2023 – $329.51
नवंबर 2023 – $328.86
दिसंबर 2023 – $328.21
जनवरी 2024 – $327.55

करों

कुल: $364.35
2021 – $364.35 (प्रभावी कर दर: ~27.4%)
2022 – $0
2023 – $0 अनुमानित

प्रति वैनगार्ड, अनुमानित 97.57% वीटीआई लाभांश योग्य हैं। VXUS के लिए यह 73.76% है।
योग्य लाभांश के लिए हमारी 2021 कर की दर ~25.8% थी (15% लाभांश, 3.8% एनआईआईटी, और ~7% कैलिफोर्निया (आंशिक वर्ष के निवासियों के लिए बढ़ाया गया।))
गैर-योग्य लाभांश के लिए कर की दर अधिक थी, ~37.8% (12% साधारण, 15% लाभांश 0% ब्रैकेट से बाहर कर दिया गया, 3.8% एनआईआईटी, और ~7% सीए।)

2022 के लिए हमारी प्रभावी कर दर 14% एसीए कर और 4% सीए है, जो योग्य और गैर-योग्य लाभांश पर समान रूप से लागू होती है। हमें शून्य संघीय आयकर देना होगा।
हालाँकि हमने अपने बंधक के निवेश से होने वाली आय पर कोई कर नहीं चुकाया। (मैंने मूल रूप से सोचा था कि मैं 2022 के लाभांश पर कुछ कर का भुगतान करूंगा, लेकिन वे सभी कर क्रेडिट से ऑफसेट थे जो मुझे अन्यथा प्राप्त नहीं होते)

इसी तरह मुझे 2023 में शून्य कर चुकाने की उम्मीद है।

बंधक ब्याज या संपत्ति करों की कटौती के लिए हमें कोई संघीय कर लाभ नहीं मिलता है, और यद्यपि हमें कैलिफ़ोर्निया करों पर बड़ी कटौती मिलती है, हमारा कर बोझ पहले से ही $0 है।

कुल खर्च: $9,663.05
अतिरिक्त लाभ/हानि: -6.4%

व्यय आय से अधिक है, जिससे कुल रिटर्न 0.7% कम हो गया है।

मुद्रा स्फ़ीति

ऋण धारकों के लिए मुद्रास्फीति बहुत अच्छी है और सबसे पहले बंधक प्राप्त करने में प्रेरक कारकों में से एक थी।

के अनुसार यह मुद्रास्फीति कैलकुलेटर, जो $150,147 मैंने 9/17/2021 को निवेश किया था उसका मूल्य 12/15/2023 को $17,329 कम है, 11.5% की कमी। इस बीच मेरा बंधक भुगतान वही रहेगा।

यह आज बहुत मदद नहीं करता है, क्योंकि हमारे निवेशों में क्रय शक्ति समान रूप से कम हो गई है, लेकिन 10+ वर्षों में मैं शायद मुद्रास्फीति के एक स्वस्थ हिस्से की सराहना करूंगा।

एक चार्ट, सिर्फ इसलिए

ऐतिहासिक रूप से, समय के साथ लाभांश आय में वृद्धि हुई है। उदाहरण के लिए, 2023 में एसपी500 का लाभांश 2012 में मेरे काम छोड़ने के समय की तुलना में लगभग 2 गुना था।

अल्पावधि में, मामूली लाभांश वृद्धि और परिशोधन तालिका (जहां ब्याज प्रत्येक बाद के बंधक भुगतान का एक छोटा हिस्सा है) के नीचे स्वाभाविक रूप से चलने के साथ, आय 2024 के अंत तक ब्याज व्यय से अधिक हो सकती है।

यह मानते हुए कि लाभांश केवल 3% की दर से बढ़ता है (कोविड-पूर्व दशक में विकास दर का आधा), बंधक संतुष्ट होने से कुछ साल पहले आय संभवतः पूरे भुगतान से अधिक हो जाएगी (चार्ट देखें।) 4% की वृद्धि दर पर ( नहीं दिखाया गया) जो पूरे 10 साल पहले होता है।

सारांश

हमें एक छोटा बंधक ($150,147) मिला और प्राप्त राशि का निवेश किया।

2.x वर्षों के बाद, हमारा निवेश है ऊपर $3,170, +2.1%, जो बहुत अच्छा नहीं है लेकिन 1 साल के रिटर्न से बेहतर है।

कैप लाभ (अप्राप्त): +4,133, +2.8%
बंधक ब्याज: $9,329, -6.2%
लाभांश/ब्याज: $8,700, +5.8%
कर: $364.35, -0.2%
बंधक मूल्य में मुद्रास्फीति में कमी: -$17,329, 11.5%
आज तक भुगतान किया गया मूलधन: $7,500

अगर मैं सब कुछ बेच दूं और तुरंत बंधक का भुगतान कर दूं, तो आज हमें $14,383 प्राप्त होंगे।
($7,500 मूलधन कटौती में + $4,133 स्टॉक बिक्री पर अप्राप्त लाभ में + $2,750 आई-बॉन्ड संचित ब्याज (पहले से ही “आय” के हिस्से के रूप में गिना जाता है))

आगे क्या होता है? क्या हमारा निवेश बढ़ेगा या घटेगा? क्या यह एक लाभदायक उद्यम होगा या मेरे कई भयानक विचारों में से एक होगा? पता नहीं.

लेकिन मुझे पता है कि इसकी बहुत संभावना है कि 2024 में निवेश आय पहली बार बंधक ब्याज से अधिक हो जाएगी और समय के साथ यह अंतर बढ़ता जाएगा।