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कहां निवेश करें? यह हमारा मिलियन-डॉलर (ठीक है, $950,000) का प्रश्न है और उन बड़ी चीज़ों में से एक है जिनसे हम इस महीने जूझ रहे हैं।
यदि आप गए हैं साथ चल रहा हैआप जानते हैं कि हम एक बड़ी गिरावट का सामना कर रहे हैं 1031 विनिमय मई में। हम अपना ब्रुकलिन कॉन्डो बेच रहे हैं, जिसकी काफी सराहना हुई है और हम इसमें काफी बढ़ोतरी की उम्मीद कर रहे हैं। पिछले महीने, हमें अपनी बिक्री टीम मिल गई, और इस महीने, हम इस बारे में सोचना शुरू कर रहे हैं कि हम कहाँ खरीदना चाहते हैं।
लेकिन इससे पहले कि हम यह जानें कि फरवरी में क्या होने वाला है, यहां बताया गया है कि हमने अपना जनवरी का होमवर्क कैसे किया, जो मुख्य रूप से बिक्री पक्ष को बंद करने पर केंद्रित था।.
जनवरी कार्य
हमारे विक्रय एजेंट को नियुक्त करें
यह कार्य संभवतः सबसे आसान था। हम अपने पुराने एजेंट के पास पहुंचे, जिसने पिछले 20 वर्षों से अच्छे किरायेदारों को ढूंढने में हमारी मदद की है। वह धैर्यपूर्वक हमारे बाजार में अपनी जगह बनाने का इंतजार कर रही है और ब्रुकलिन में हमारी मूल्य सीमा में बिक्री का उसका शानदार ट्रैक रिकॉर्ड है।
हमने 5% कमीशन पर बातचीत की। मुझे इससे कोई दिक्कत नहीं है—यह वह जगह नहीं है जहां मैं अपना पैसा कमाना चाहता हूं; इसके बजाय, मैं चाहता हूं कि वह इसे बेचा हुआ लिक्टी-स्प्लिट प्राप्त करे ताकि हम खरीदारी की ओर बढ़ सकें।
कोंडो तैयार करें
हमारे एजेंट ने कॉन्डो के कुछ क्षेत्रों की पहचान की है जिन्हें सूचीबद्ध करने से पहले हम मरम्मत करना चाहेंगे। ये सभी मुद्दे “अप्रेंटिस” स्तर पर हैं, इसलिए इन्हें ठीक करने में हमें संभवतः $1,000 या उससे अधिक का खर्च नहीं आएगा।
जब अप्रैल के अंत में हमारे किरायेदार चले जाएंगे तो हम इनसे निपटने के लिए तैयार होंगे। हमारा सहायक मूल रूप से हमारे रियल एस्टेट एजेंट का रेफरल था।
उचित स्थिति में एक स्लश फंड बनाएं
हम यह जानते हैं: हम वह नहीं जानते जो हम नहीं जानते। खोए किराए से लेकर मरम्मत की लागत और उससे आगे तक, हम कोई बुरा कदम नहीं उठाना चाहते क्योंकि हम किसी अच्छे कदम के लिए धन नहीं जुटा सकते। जब हमने न्यू हैम्पशायर में अपना आखिरी किराया खरीदा था, तो घर का मूल्यांकन किया गया था (हाल ही में शून्य थे)। comps क्षेत्र में), और हम अचानक एक खतरे में पड़ गए अतिरिक्त अंतर को पूरा करने के लिए $25,000 नकद। आउच।)
हमने अपना सबक सीखा: हमने इस परिवर्तन के माध्यम से आगे बढ़ने के लिए सुरक्षा जाल के रूप में $28,000 अलग रखे हैं।
एक कर समर्थक का प्रयोग करें
हमारे वर्तमान कर पेशेवर के पास रियल एस्टेट का बहुत अनुभव है (वह खुद एक निवेशक है) और एक्सचेंज के सभी चरणों के बारे में हमें आसानी से बताने में सक्षम था। उन्होंने हमें 1031 तृतीय पक्ष का भी उल्लेख किया जिसका उपयोग उन्होंने पिछले 12 महीनों में अपने स्वयं के विनिमय के लिए किया था।
1031 तृतीय पक्ष खोजें
हमारे कर समर्थक की अनुशंसा के आधार पर, हमने 1031 तृतीय-पक्ष कंपनी को बुलाया। इस प्रकार के विनिमय में, विक्रेता को कभी भी बिक्री से प्राप्त धन पर कब्ज़ा करने की अनुमति नहीं होती है – यदि वे ऐसा करते हैं, तो वे कर लाभ से वंचित हो जाते हैं। इससे बचने के लिए, आप जिस संपत्ति को खरीदना चाहते हैं उसकी तलाश करते समय एस्क्रो में पैसा रखने के लिए एक मध्यस्थ को नियुक्त करते हैं।
उन्होंने हमें इस प्रक्रिया से अवगत कराया और अपनी फीस ($1,000) साझा की। मैंने उनसे हमारी योजना के बारे में बात करने का अवसर लिया, जैसे प्रश्न पूछे:
- मैं क्या भूल रहा हूँ?
- मुझे टीम में और किसकी आवश्यकता है?
- मैं किन लागतों की योजना बनाने में उपेक्षा कर रहा हूँ?
एक वकील मिल
मुझे यकीन नहीं है कि आखिरकार मुझे उस वकील के पास किसने भेजा जिसका हम उपयोग कर रहे हैं, लेकिन चूंकि मैं अपनी बिक्री टीम के प्रत्येक व्यक्ति से सिफारिश के लिए पूछता हूं, मुझे पता है कि यह एक विश्वसनीय, सत्यापित स्रोत के माध्यम से आया है। मैंने उनसे बात की, उनसे वही पूछा “क्या प्रक्रिया है?” और “मैं क्या भूल रहा हूँ?” प्रश्न, और उसकी फीस बजट में जोड़ दी।
एक बंधक एजेंट खोजें
यह व्यक्ति अंततः हमारी बाय-साइड टीम का हिस्सा होगा, लेकिन इससे पहले कि हम बहुत आगे बढ़ें, मैं यह समझना चाहता था कि हमें किस चीज़ के लिए मंजूरी मिल सकती है ताकि हम अपने बाय बॉक्स के बारे में (सटीक रूप से) विचार करना शुरू कर सकें।
मेरे पति के पास W-2 में अच्छी नौकरी है, लेकिन मैंने कॉर्पोरेट अमेरिका छोड़ दिया और एक साल पहले अपनी खुद की कंपनी शुरू की, इसलिए मैं अब 1099 भूमि पर हूं, जो ऋण प्राप्त करने के लिए आदर्श नहीं है। जिस बंधक दलाल से मैंने बात की उसने इसकी पुष्टि की। यह संभवतः सिर्फ मेरे पति पर ऋण होगा (हालाँकि हम दोनों शीर्षक पर होंगे), और अच्छी खबर यह है कि समय आने पर हमें आवश्यकता से अधिक के लिए मंजूरी मिलने में कोई समस्या नहीं होनी चाहिए।
फरवरी की ओर देख रहे हैं
यह जानकर, हम वास्तव में अपने खरीद बॉक्स के साथ रचनात्मक होने में सक्षम हैं। एक खरीदने के लिए हमारे $800,000 नकद का लाभ उठाने का यह सबसे अच्छा तरीका है बहु परिवार $1 मिलियन के लिए? या क्या यह दो मल्टीफ़ैमिली को प्रत्येक $1 मिलियन में खरीदना है और फिर शेष $1.2 मिलियन का लाभ उठाना है? जब तक वे पेंसिल से लिखे जाते हैं, विकल्प वस्तुतः अनंत हैं।
इन टीम के सदस्यों को सूचीबद्ध करने के बाद, हमें अपेक्षाकृत विश्वास हुआ कि हमारी बिक्री टीम अच्छी स्थिति में थी। हमें इसमें शामिल संख्याओं की अच्छी समझ थी और किसी भी आश्चर्य से निपटने में मदद के लिए हमने एक वित्तीय सुरक्षा जाल बनाया।
लेकिन हम मई में कहां खरीदारी करने जा रहे हैं? इस महीने, हम इसी पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं: उन बाजारों पर नज़र डालना जहां संपत्तियों में अच्छा नकदी प्रवाह है और हमारे खरीद बॉक्स का पता लगाना।
यहां वह बाज़ार सूची है जिससे हम शुरुआत कर रहे हैं:
- सैन एंटोनियो, टेक्सास
- डलास
- क्लीवलैंड
- जैक्सनविले, फ्लोरिडा
- टाम्पा/सेंट. पीट, फ्लोरिडा
हाँ, वहाँ अन्य बाज़ार भी हैं जहाँ हम जानते हैं कि हमें एक शानदार नकदी-प्रवाह वाला बहुपरिवार मिल सकता है, लेकिन ईमानदारी से कहूँ तो, आपको कहीं न कहीं से शुरुआत करनी होगी और इस प्रक्रिया में समुद्र में उबाल नहीं लाना होगा।
यहां से, हम अपने नेटवर्क (और बिगपॉकेट्स) का लाभ उठाने जा रहे हैं महत्वाकांक्षी, निवेशक-अनुकूल एजेंट खोजें प्रत्येक क्षेत्र में और बातचीत शुरू करें। चूँकि हमने अभी तक कहीं भी निवेश नहीं किया है राज्य से बाहर फिर भी, हम बड़े सौदे को अपना मार्गदर्शक बना सकते हैं, और यदि हमें इनमें से किसी एक बाज़ार में कुछ अद्भुत मिलता है, तो हम छलांग लगाने में सक्षम होंगे। इनमें से प्रत्येक बाजार में ताकत और कमजोरियां हैं, और हम फ्लोरिडा में बीमा स्थिति से घबराए हुए हैं, इसलिए हम सावधानी से आगे बढ़ रहे हैं।
अगले महीने, मैं आपको बाज़ार के बारे में विस्तार से बताऊँगा कि हम कैसे मूल्यांकन कर रहे हैं कि हम कहाँ पहुँचना चाहते हैं और हम क्या खरीदना चाहते हैं। यह रोमांचक होता जा रहा है!
यह 1031 डायरी 2024 तक एक मासिक श्रृंखला होगी, जो मई में शुरू होने वाले (उम्मीद है) सफल और लाभदायक 1031 एक्सचेंज की हमारी यात्रा का विवरण देगी। हम सब कुछ साझा करेंगे – सभी संख्याएँ, विश्लेषण, अच्छे निर्णय, हम जो चाहते हैं हम अलग ढंग से करते, बड़ी गलतियाँ (उम्मीद है कि बहुत अधिक नहीं), और बीच में सब कुछ।
प्रश्न मिले? सलाह मिली? हम क्या खो रहे हैं? नीचे कमेंट में साझा करें!
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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।
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