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ATTOM की साल के अंत 2023 अमेरिकी फौजदारी बाजार रिपोर्ट से पता चलता है कि फौजदारी गतिविधि पिछले साल 2022 के स्तर से बढ़ी है, लेकिन क्या यह निवेशकों के लिए चिंता का कारण है?
एटीटीओएम रिपोर्ट पता चलता है कि पुरोबंध फाइलिंग, जिसमें डिफॉल्ट नोटिस, नीलामी और रिपोजिशन शामिल हैं, 357,062 थी, जो 2022 से 10% और 2021 से 136% अधिक है। हालांकि, ये आंकड़े बहुत कम चिंताजनक लगते हैं, जब पूर्व-महामारी फौजदारी स्तरों के संदर्भ में सेट किए जाते हैं। 2023 में फौजदारी गतिविधि अभी भी 2019 की तुलना में 28% कम थी और वित्तीय संकट से जूझ रहे 2010 में अपने चरम से 88% कम थी।
2010 की अपनी सबसे खराब स्थिति में, अमेरिकी फौजदारी सभी अमेरिकी आवास इकाइयों का 2.23% थी। 2023 के अंत में, यह प्रतिशत मात्र 0.26% था, जो 2022 में 0.23% से मामूली वृद्धि थी।
ATTOM के सीईओ रॉब बार्बर ने एक प्रेस विज्ञप्ति में टिप्पणी की कि फौजदारी गतिविधि में 2023 की वृद्धि को ”खतरे की वजह के बजाय बाजार में सुधार” के रूप में देखा जाना चाहिए। यह वर्षों की अस्थिरता के बाद अधिक पारंपरिक पैटर्न की ओर वापसी का संकेत देता है।
यह याद रखने योग्य है कि मार्च 2020 और 31 जुलाई, 2021 के बीच संघ समर्थित बंधक ऋणों पर फौजदारी अधिस्थगन था। यह बताता है कि फौजदारी गतिविधि 2021 में आवास इकाइयों के 0.11% के सर्वकालिक निचले स्तर पर क्यों पहुंच गई। अनिवार्य रूप से, एक बार स्थगन समाप्त हो गया, फौजदारी दाखिलों में बढ़ोतरी शुरू हो गई।
आंकड़ों का क्या अर्थ है?
सौभाग्य से, हम क्या हैं नहीं फौजदारी गतिविधि की एक राष्ट्रव्यापी लहर देखी जा रही है जो आवास बाजार और व्यापक अर्थव्यवस्था के साथ प्रणालीगत समस्याओं का संकेत दे सकती है। बार्बर को भरोसा है कि ”जबकि फौजदारी गतिविधि में उतार-चढ़ाव हो सकता है, लेकिन पिछले दशक में देखी गई ऊंचाई तक पहुंचने की संभावना नहीं है। इसके बजाय, हम एक ऐसे बाजार की आशा करते हैं जो व्यापक आर्थिक रुझानों को अधिक प्रतिबिंबित करता है, जिसमें फौजदारी फाइलिंग आवास परिदृश्य का अधिक अनुमानित पहलू बन जाती है।”
ज़मीनी स्तर पर रियल एस्टेट निवेशक इस विचार का समर्थन करते प्रतीत होते हैं कि मौजूदा स्तर पर फौजदारी दाखिलों में वृद्धि चिंताजनक नहीं है। येन्सी फोर्सिथे, मालिक मिसौरी वैली होम्सबिगरपॉकेट्स को बताया कि फौजदारी फाइलिंग में वृद्धि को ”चिंताजनक प्रवृत्ति के बजाय बाजार सुधार का हिस्सा” के रूप में समझा जाना चाहिए। इसके अलावा, जबकि फोर्सिथे ”मिसौरी अचल संपत्ति बाजार में बढ़ती फौजदारी की एक समान प्रवृत्ति देख रहा है,” ”यह ”चिंताजनक” नहीं है।
फिर भी, फौजदारी में वृद्धि का मतलब है कि अधिक लोग अपना भुगतान करने में असमर्थ हैं बंधक. निवेशकों को क्षेत्रीय फौजदारी प्रवृत्तियों से परिचित होना चाहिए। यह क्षेत्रीय स्तर पर है कि आवास बाजारों में असमानताएं खुद को दिखाने लगी हैं।
एटीटीओएम डेटा के अनुसार, 2023 में पांच राज्यों में फौजदारी का स्तर वास्तव में महामारी-पूर्व स्तर से बढ़ गया:
- इंडियाना (+73%)
- इडाहो (+70%)
- मिशिगन (+15%)
- नेवादा (+10%)
- मिनेसोटा (+9%)
हालाँकि, ये सबसे बड़ी समग्र फौजदारी संख्या वाले राज्य नहीं थे। वे थे कैलिफोर्निया (29,180 फौजदारी शुरू), टेक्सास (28,533), और फ्लोरिडा (27,427)। इन आंकड़ों को संदर्भ में रखने के लिए, ये सभी घनी आबादी वाले राज्य हैं (कैलिफ़ोर्निया की आबादी 39 मिलियन है), जबकि इंडियाना अपेक्षाकृत कम आबादी वाला है (6.8 मिलियन की आबादी), और यहां फौजदारी गतिविधि में वृद्धि नाटकीय है।
निवेशकों को इन आंकड़ों पर ध्यान देने की जरूरत है क्योंकि फौजदारी गतिविधि में तेज वृद्धि का मतलब है कि, एक तरफ, स्थानीय घर मालिक वास्तव में सामर्थ्य के साथ संघर्ष कर रहे हैं, और दूसरी तरफ, उन्हें बेचने में कठिनाई हो रही है। राचेल ब्लेकमैन, पर्ड्यू फोर्ट वेन के निदेशक सामुदायिक अनुसंधान संस्थानबताया फोर्ट वेन मीडिया सहयोगात्मक पूर्वोत्तर इंडियाना जैसे एक संपन्न आवास बाजार में, ”यदि आप समझ सकते हैं कि आप अपने बंधक पर छूटना शुरू कर रहे हैं और आपको घर से बाहर निकलने की जरूरत है, तो आप शायद घर को अपेक्षाकृत जल्दी बेच सकते हैं। यह इस बात पर निर्भर करता है कि आपके पास कितने समय से घर है, संभवतः आप पानी के अंदर नहीं हैं।”
रेडफिन डेटा नवंबर 2023 से पता चलता है कि जहां इंडियाना में घर की कीमतें लगातार बढ़ रही थीं (साल दर साल 2.2%), घर की बिक्री की संख्या में 9.34% की गिरावट आई। एक स्थिर आवास बाज़ार, जो चलन के साथ संयुक्त है अप्राप्यतास्थानीय आबादी के लिए बुरी खबर है, और यह निवेशकों के लिए बहुत अच्छी खबर नहीं है।
तल – रेखा
जबकि गर्म बाजारों में फौजदारी निवेश आकर्षक हो सकता है, यह उन क्षेत्रों में बहुत जोखिम भरा है जहां संपत्ति बेचने या किराए पर लेने से चुनौतियां पेश हो सकती हैं। जैसा कि कहा गया है, बड़े राज्यों में उच्च फौजदारी संख्या को अस्वस्थ आवास बाजार के संकेत के रूप में नहीं लिया जाना चाहिए।
उदाहरण के लिए, फ्लोरिडा को लीजिए। हाँ, ATTOM रिपोर्ट के अनुसार, यह सबसे अधिक फौजदारी वाला राज्य है। फिर भी एक नौसिखिया निवेशक को भी पता होगा कि रियल एस्टेट में निवेश के लिए फ्लोरिडा एक आकर्षक स्थान बना हुआ है।
फ्लोरिडा अपने नौ सबसे बड़े महानगरों के साथ जनसंख्या वृद्धि का अनुभव कर रहा है अगले दशक में 10% या उससे अधिक बढ़ने की उम्मीद है. फ्लोरिडा के घरों की मांग आपूर्ति से अधिक बनी रहेगी। इसका मतलब यह है कि यहां तक कि घर के मालिक जो खुद को फौजदारी या फौजदारी से पहले की स्थिति में पाते हैं, उन्हें खरीदार ढूंढने में कोई परेशानी नहीं होगी। यदि कोई फ्लोरिडा में घर खरीदने में सक्षम नहीं है, तो कोई और इसे खरीद लेगा।
जैसा कि इंडियाना उदाहरण से पता चलता है, ऐसे आवास बाजार होंगे जो एक ही राज्य के भीतर अलग-अलग पैटर्न प्रदर्शित करेंगे। निवेशकों को इस पर ध्यान देना चाहिए और केवल उच्च फौजदारी वाले क्षेत्र में ही निवेश करना चाहिए अगर इसमें जनसंख्या का प्रवाह भी बढ़ रहा है और इसका श्रम बाजार भी स्वस्थ है। किसी क्षेत्र में निवेश करने से पहले हमेशा उसकी जांच-पड़ताल कर लें संभावित आवास बाज़ार में गिरावट के संकेत: उच्च फौजदारी दरें, उच्च स्थानीय बेरोजगारी, और पानी के नीचे बंधक की उच्च संख्या।
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बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।
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