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क्रिस विमर सीएफए
इस साल की शुरुआत में हमारे यूएस आरईआईटी आउटलुक को “बिगड़ते” तक कम करने के बाद, फिच रेटिंग्स को उम्मीद है कि यह क्षेत्र और कमजोर होगा क्योंकि वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजार लगातार मुद्रास्फीति, वैश्विक भू-राजनीतिक अस्थिरता और बढ़ती दरों से जूझ रहा है। जबकि फिच को 2024 में मंदी की आशंका नहीं है, आरईआईटी को बढ़ती उधार लागत और दुर्लभ पूंजी का सामना करना जारी रहेगा।
अधिकांश बैंकों और अन्य ऋणदाताओं की इस वर्ष संपत्ति बाजार में बहुत कम गतिविधि हुई, जो मुख्य रूप से उच्च दरों और बैंकिंग क्षेत्र में उथल-पुथल के कारण हुई। परिणामस्वरूप, जो खरीदार आम तौर पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति में सक्रिय हैं, उन्होंने लेनदेन से एक बड़ा कदम पीछे ले लिया है। फिच-रेटेड आरईआईटी आम तौर पर उच्च गुणवत्ता वाली संपत्तियों और स्थिर संविदात्मक आय के बड़े पोर्टफोलियो द्वारा समर्थित मजबूत तरलता प्रदर्शित करते हैं। यह आरईआईटी नियमों द्वारा अनिवार्य उच्च लाभांश भुगतान अनुपात द्वारा संतुलित है, जो नकदी प्रवाह को बाधित करता है, और समान रेटिंग स्तर पर कॉर्पोरेट संस्थाओं के सापेक्ष उच्च उत्तोलन है। इन कारकों को देखते हुए, अधिकांश फिच आरईआईटी को बीबीबी श्रेणी में रेट किया गया है।
उच्च उत्तोलन स्तर, अपेक्षा से कम तरलता स्तर, और फ़्लैगिंग बुनियादी बातों ने इस वर्ष फिच-रेटेड REITS के लिए बड़ी संख्या में नकारात्मक रेटिंग कार्रवाइयों में योगदान दिया। यह मुख्यतः कार्यालय क्षेत्र में धर्मनिरपेक्ष प्रतिकूल परिस्थितियों के कारण और अधिक बढ़ गया है, क्योंकि मकान मालिकों को कार्यालय स्थान के उपयोग में निरंतर कमी के कारण चुनौती बनी हुई है।
इन चुनौतियों के बावजूद, आरईआईटी के लिए फिच के अधिकांश रेटिंग आउटलुक स्थिर हैं, और कम उत्तोलन और पर्याप्त तरलता के साथ निवेश-ग्रेड आरईआईटी 2024 में रियायती कीमतों पर प्रीमियम संपत्ति हासिल करने के लिए अच्छी स्थिति में होंगे।
औद्योगिक बुनियाद मजबूत हैं
ईकॉमर्स में वृद्धि और विनिर्माण गतिविधि की ऑन-शोरिंग ने गोदाम स्थान की मांग को बढ़ावा दिया है, जिससे औद्योगिक आरईआईटी बुनियादी सिद्धांत मजबूत हुए हैं। कब्जे लगभग 100 प्रतिशत पर हैं, हालांकि, 2024 में लीजिंग प्रसार औसतन 50 प्रतिशत या उससे अधिक होने की उम्मीद है, और संभवतः उससे भी आगे। जैसे-जैसे व्यवसायों को मुनाफे में गिरावट का अनुभव होता है, अधिक परिवारों को उच्च दरों से दबाव महसूस होता है और बैंक उधार देने की इच्छा के साथ अधिक सतर्क हो जाते हैं, इससे 2024 में उद्योगपतियों के लिए नरमी आ सकती है।
ऑफिस में तनाव रहता है
जबकि महामारी की समाप्ति के बाद से काम पर वापसी लगातार बढ़ रही है, फिच को अधिक समेकन और कब्जे वाली जगह में कमी देखने की उम्मीद है। ये स्थितियां निकट भविष्य में बनी रहेंगी क्योंकि पुराने पट्टे समाप्त हो जाएंगे और नए पट्टे पर बातचीत और हस्ताक्षर किए जाएंगे। कार्यालय आरईआईटी जो आकर्षक सुविधाओं और स्थिरता सुविधाओं के साथ आधुनिक कार्यस्थल प्रदान करते हैं, और जो कम्यूटर गंतव्यों और केंद्रीय व्यापार केंद्रों के पास स्थित हैं, उच्चतम स्तर की मांग और उच्चतम किराए को प्राप्त करने के लिए सर्वोत्तम रूप से सुसज्जित होंगे।
किराना और फार्मेसी सबसे आकर्षक
रिटेल और कुछ नेट लीज आरईआईटी ने बड़े पैमाने पर शेष महामारी से संबंधित या धर्मनिरपेक्ष रिटेलर मुद्दों को हल कर दिया है, जैसे कि बेड बाथ और बियॉन्ड दिवालियापन और अन्य संकटग्रस्त किरायेदारों के साथ-साथ सिनेमा उद्योग के नुकसान से उत्पन्न मुद्दे। गैर-विवेकाधीन खुदरा, मुख्य रूप से किराना और फार्मेसी, आरईआईटी के लिए सबसे आकर्षक किरायेदार हैं, जहां उपभोक्ता चाहतों से अधिक जरूरतों को प्राथमिकता देते हैं और विलासिता से अधिक सौदेबाजी करते हैं। विशेष रूप से, ओमनीचैनल रणनीतियों को नियोजित करने वाले खुदरा किरायेदार मकान मालिकों के लिए अधिक स्थिरता प्रदान करते हैं। आरईआईटी जो विविधीकरण को प्राथमिकता देते हैं और साथ ही जो उच्च-यातायात और समृद्ध क्षेत्रों में अधिक क्रेडिट योग्य किरायेदारों के साथ जुड़ते हैं, वे सबसे अच्छी स्थिति में होंगे।
क्रिस विमर, सीएफए, वरिष्ठ निदेशक हैं, फिच रेटिंग्स.
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