4 तरीके जिनसे एक समझौता आवास उद्योग को बदल सकता है

शुक्रवार की सुबह के शुरुआती घंटों में, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स एक वैश्विक निपटान समझौते पर सहमत हुए, जो व्यापार समूह के खिलाफ कई मुकदमों का समाधान करेगा।

मिसौरी के घर विक्रेताओं के एक समूह ने एजेंट मुआवजे पर अपनी नीतियों पर एनएआर पर मुकदमा दायर किया, यह तर्क देते हुए कि एनएआर नियम के तहत घर विक्रेताओं को अपने एजेंटों और उनके खरीदारों के एजेंटों को कमीशन का भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जिसके कारण बढ़ी हुई फीस और मूल्य निर्धारण होता है। मुकदमे में एक अन्य नियम पर भी सवाल उठाया गया है जिसमें एजेंटों को घरों को बेचने के लिए एनएआर-संबद्ध डेटाबेस पर सूचीबद्ध करने की आवश्यकता होती है। अक्टूबर में, एक जूरी ने सहमति व्यक्त की कि दोनों प्रथाएँ प्रतिस्पर्धा-विरोधी थीं, और एक न्यायाधीश ने कम से कम $1.8 बिलियन के हर्जाने का आदेश दिया।

एक दर्जन से अधिक नकल के मामले सामने आए हैं, जिनमें से सभी में एनएआर पर प्रतिस्पर्धा को दबाने और अविश्वास कानूनों का उल्लंघन करने का आरोप लगाया गया है।

निपटान समझौते के साथ, एनएआर हर्जाने में $418 मिलियन का भुगतान करेगा, लेकिन इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि यह कई नियमों को फिर से लिखने पर सहमत हुआ है जो लंबे समय से अमेरिकी आवास उद्योग के लिए केंद्रीय रहे हैं। यहां बताया गया है कि अदालत की मंजूरी मिलने तक चीजें कैसे बदल सकती हैं।

घर की कीमतें गिरेंगी.

संयुक्त राज्य अमेरिका में, अधिकांश एजेंट विक्रेता द्वारा भुगतान किया गया 5 या 6 प्रतिशत कमीशन निर्दिष्ट करते हैं। इसका मतलब है कि $1 मिलियन के घर वाले किसी व्यक्ति को अकेले रियल एस्टेट कमीशन पर $60,000 तक खर्च करने की उम्मीद करनी चाहिए, जिसमें $30,000 उसके एजेंट को और $30,000 उस एजेंट को जाएगा जो खरीदार लाता है। यहां तक ​​कि एक घर के लिए जिसकी कीमत $400,000 है – संयुक्त राज्य भर में घरों के लिए मौजूदा औसत के करीब – विक्रेता अभी भी कमीशन में लगभग $24,000 का भुगतान कर रहे हैं, एक लागत जो घर के अंतिम बिक्री मूल्य में शामिल होती है।

निपटान समझौते के साथ, विक्रेताओं के एजेंटों को अब खरीदारों के एजेंटों को कमीशन की पेशकश करने की आवश्यकता नहीं होगी, जिसे डिकॉउलिंग कहा जाता है। इससे घर मालिकों के अरबों रुपये बचेंगे।

कंज्यूमर फेडरेशन ऑफ अमेरिका के सेवानिवृत्त कार्यकारी निदेशक स्टीव ब्रोबेक ने कहा, “डिकॉउलिंग से कमीशन को हटाने और बातचीत करने की अनुमति मिलेगी, जिससे आवास की कीमतें और समग्र उपभोक्ता लागत दोनों कम हो जाएंगी।” श्री ब्रोबेक ने कहा कि अमेरिकी रियल एस्टेट कमीशन पर प्रति वर्ष लगभग 100 बिलियन डॉलर खर्च करते हैं, और निपटान के साथ, यह संख्या कम से कम 20 बिलियन डॉलर और 50 बिलियन डॉलर तक कम होने की उम्मीद है।

चूंकि घर की कीमत पर कमीशन तय होता है, “समय के साथ, विक्रेता और खरीदार दोनों अधिक कीमत-पारदर्शी बाजार में बातचीत और तुलनात्मक खरीदारी के माध्यम से दरों को कम करने के लिए मजबूर करेंगे,” उन्होंने कहा।

6 प्रतिशत कमीशन अब सामान्य नहीं रहेगा।

मुकदमों में तर्क दिया गया कि एनएआर, और ब्रोकरेज जिनके लिए अपने एजेंटों को एनएआर का सदस्य होना आवश्यक था, ने ऐसे नियम निर्धारित किए थे जिनके कारण उद्योगव्यापी मानक कमीशन 5 या 6 प्रतिशत हो गया – जो दुनिया में सबसे ऊंची दरों में से एक है। उस गारंटीकृत दर के बिना, एजेंटों को अब व्यवसाय के लिए प्रतिस्पर्धा करने के लिए अपने कमीशन को कम करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।

“इंग्लैंड में अमेरिकी कमीशन के 1 या 2 प्रतिशत दर स्तर तक गिरने की संभावना नहीं है, जहां आमतौर पर केवल एक एजेंट और एक वकील घर की बिक्री में शामिल होते हैं। लेकिन उनमें निश्चित रूप से काफी गिरावट आएगी, और कमीशन भी बिक्री पर एजेंटों की क्षमता और प्रयासों को तेजी से प्रतिबिंबित करेगा, ”श्री ब्रोबेक ने एक ईमेल में कहा।

स्टीयरिंग – खरीदारों को अधिक महंगे घरों की ओर निर्देशित करने वाले एजेंटों की प्रथा – कम आम होगी।

अधिकांश डेटाबेस जहां घरों को संयुक्त राज्य अमेरिका में बिक्री के लिए सूचीबद्ध किया गया है, वे एनएआर से संबंधित बकाया भुगतान करने वाले सदस्यों तक ही सीमित हैं, एक प्रभुत्व जिसके कारण एनएआर के खिलाफ अविश्वास के आरोप लगे हैं।

एक एनएआर नियम की मांग है कि एक लिस्टिंग एजेंट, डेटाबेस पर एक घर पोस्ट करते समय, स्पष्ट रूप से मुआवजे की राशि बताए जो एक खरीद एजेंट को खरीदार लाने पर प्राप्त होगी। आलोचकों का कहना है कि यह एक ऐसी प्रथा है जो लंबे समय से “संचालन” की ओर ले गई है। जिसमें खरीदारों के एजेंट बड़ा कमीशन चेक लेने के लिए अपने ग्राहकों को महंगे घरों की ओर निर्देशित करते हैं।

समझौते के तहत, ब्रोकर मुआवजे को प्रदर्शित करने वाले किसी भी क्षेत्र को पूरी तरह से समाप्त कर दिया जाएगा, जिससे इस प्रथा को कम करने में मदद मिलेगी।

करीब दस लाख रियल एस्टेट एजेंट यह पेशा छोड़ सकते हैं।

महामारी के दौरान रियल एस्टेट एजेंटों की संख्या बढ़ गई, जब बंधक दरें गिर गईं और आवास बाजार में उछाल आया। 2020 और 2021 में, 156,000 से अधिक लोगों को अपने रियल एस्टेट लाइसेंस मिले, और नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स में सदस्यता 2022 में 1.6 मिलियन सदस्यों के शिखर पर पहुंच गई।

उस विकास का अधिकांश भाग आसान धन के विचार पर आधारित था।

लेकिन अब उनमें से बहुत से एजेंट संघर्ष कर रहे हैं, और कमीशन दरों में कमी ही होगी दर्द बढ़ाना. देश में आधे एजेंट एक घर बेच दिया – या कोई घर नहींबिलकुल नहीं – पिछले साल। चूंकि उद्योग अब बड़े पैमाने पर बदलाव की ओर देख रहा है, अनुभवी एजेंटों का अनुमान है कि उनके कम अनुभवी साथी एक साथ मैदान छोड़ देंगे।

कुछ विश्लेषक बड़े पैमाने पर प्रस्थान की भविष्यवाणी करते हैं। एक व्यापक रूप से उद्धृत रिपोर्ट निवेश बैंकिंग फर्म कीफे, ब्रूयेट और वुड्स के अनुमान के अनुसार साझा कमीशन गायब होने के कारण 10 लाख एजेंट इस क्षेत्र को छोड़ रहे हैं।

“दिग्गज एजेंटों ने मजबूत रिश्ते बनाए हैं, प्रतिष्ठा स्थापित की है और व्यापक नेटवर्क बनाए हैं। नए रियल एस्टेट एजेंट संघर्ष कर सकते हैं,” जेन मैकडॉनल्ड्स ने कहा, जो रेनो, नेवस में एलपीटी रियल्टी का नेतृत्व करते हैं और उन्होंने उद्योग में 24 साल बिताए हैं। “स्थापित प्रतिष्ठा या मजबूत ग्राहक आधार के बिना, उन्हें ग्राहकों को बनाए रखना या नए लोगों को आकर्षित करना चुनौतीपूर्ण लगेगा।”