अभी कौन सा बेहतर है?

औसत राष्ट्रीय बंधक दरें स्थान के अनुसार अलग-अलग होती हैं और आपकी अपनी दर आपके क्रेडिट स्कोर पर बहुत अधिक निर्भर करेगी। 1 दिसंबर, 2023 तक, इन्वेस्टोपेडिया के बंधक ऋणदाता सर्वेक्षण ने बताया कि बंधक दरें 30 साल की निश्चित अवधि के लिए 7.57%, 15 साल की निश्चित अवधि के लिए 6.88% और 5/6 समायोज्य पर पहले पांच वर्षों के लिए 6.56% थीं। दर बंधक (एआरएम)।

आपको किस प्रकार का बंधक मिल सकता है, इसमें आपकी बंधक दर महत्वपूर्ण भूमिका निभाएगी। यह तय करने में पहला कदम कि क्या निश्चित दर बंधक या एआरएम आज के बाजार में सबसे अच्छा विकल्प है, कई उधारदाताओं से जानकारी प्राप्त करना है। अपने क्रेडिट स्कोर, आय, ऋण, डाउन पेमेंट और आपके द्वारा वहन किए जा सकने वाले मासिक भुगतान के आधार पर पता लगाएं कि आप किस दर के लिए योग्य हैं और आपको कौन सी ऋण शर्तें मिल सकती हैं।

एक बार जब आपको पता चल जाए कि आप कौन सी दर और अवधि प्राप्त कर सकते हैं, तो आपको निश्चित दर बंधक और एआरएम के बीच चयन करना होगा।

निश्चित- बनाम समायोज्य-दर बंधक: मासिक भुगतान अंतर

आपके द्वारा उधार लिए गए प्रत्येक $100,000 के लिए, आप विभिन्न बंधक प्रकारों के लिए प्रति माह कितना भुगतान कर सकते हैं, जो कि 30-वर्ष की निश्चित अवधि के लिए 7.57% की औसत ब्याज दरों, 15-वर्ष की निश्चित अवधि के लिए 6.88% और पहले पांच वर्षों के लिए 6.56% पर आधारित है। 5/6 समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) पर, जो 1 दिसंबर, 2023 तक औसत ब्याज दरें थीं।

• 30-वर्षीय, निश्चित दर बंधक: $704
• 15-वर्षीय, निश्चित दर बंधक: $892
• 5/6 समायोज्य-दर बंधक: पहले 60 महीनों के लिए $874

केवल मासिक भुगतान को देखते हुए, समायोज्य-दर बंधक ऐसा लगता है कि यह बेहतर विकल्प हो सकता है, और आप लंबी अवधि में एक महत्वपूर्ण राशि बचा सकते हैं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि दरें कैसे समायोजित होती हैं।

लेकिन आपको इस बात पर विचार करना चाहिए कि क्या अंतर एआरएम से जुड़े अतिरिक्त जोखिमों के लायक है, जैसे कि ब्याज दरें बढ़ने का जोखिम। यदि आप शुरुआती पांच साल की अवधि के भीतर आगे बढ़ने की योजना बनाते हैं या दरें कम होने पर पुनर्वित्त की उम्मीद करते हैं, तो जोखिम इसके लायक हो सकता है।

समायोज्य-दर बंधक के प्रकार

एआरएम के सबसे लोकप्रिय प्रकार हाइब्रिड एआरएम हैं, जिनमें 5/6, 3/1, 7/1 और 10/1 एआरएम शामिल हैं।

उदाहरण के लिए, 5/6 एआरएम में पहले पांच वर्षों के लिए एक निश्चित ब्याज दर होती है, जिसे प्रारंभिक अवधि कहा जाता है। उसके बाद, शेष ऋण अवधि के लिए ब्याज दर साल में दो बार (हर छह महीने में) समायोजित होती है। प्रारंभिक अवधि जितनी लंबी होगी, एआरएम की ब्याज दर और निश्चित दर बंधक की ब्याज दर के बीच अंतर उतना ही कम होगा।

संयुक्त राज्य अमेरिका में, अधिकांश एआरएम के लिए ब्याज दर अमेरिकी ट्रेजरी दर पर आधारित है। हाल के वर्षों में ट्रेजरी दरें बहुत कम रही हैं, लेकिन कड़ी मौद्रिक नीति के बीच वे बढ़ रही हैं। जुलाई 2023 तक फेडरल रिजर्व ने 2023 में चार बार ब्याज दरें बढ़ाई हैं, हर बार 0.25% की वृद्धि हुई है।

जोखिम सहनशीलता और भविष्य की योजनाएँ

जब आप एक निश्चित दर बंधक लेते हैं, तो आप अपने समापन कागजात पर हस्ताक्षर करने से पहले जानते हैं कि जब तक आपके पास बंधक है, तब तक आपका बंधक भुगतान प्रत्येक महीने कितना होगा। बहुत से लोग इस पूर्वानुमेयता को महत्व देते हैं।

एआरएम ब्याज दर जोखिम के अधीन हैं, या संभावना है कि ब्याज दर बदल जाएगी। प्रारंभिक अवधि के बाद, एआरएम के लिए ब्याज दर मौजूदा बाजार स्थितियों को प्रतिबिंबित करने के लिए समायोजित हो जाती है।

आप यह भी अनुमान लगा सकते हैं कि प्रारंभिक अवधि के बाद रीसेट होने पर एआरएम की ब्याज दर क्या होगी। किसी विशेष एआरएम का विवरण—या ब्याज दर सीमा संरचना—आपको बताता है कि आपका मासिक भुगतान कितना अधिक हो सकता है। उदाहरण के लिए, 5/1 एआरएम में 2-2-5 की सीमा संरचना हो सकती है, जिसका अर्थ है कि छठे वर्ष में (पांच साल की प्रारंभिक अवधि समाप्त होने के बाद), ब्याज दर 2% तक बढ़ सकती है; बाद के वर्षों में, ब्याज दर प्रति वर्ष अतिरिक्त 2% बढ़ सकती है; और ऋण की अवधि के दौरान ब्याज दर में कुल वृद्धि कभी भी 5% से अधिक नहीं हो सकती।

सीमा के साथ भी, इस बात पर विचार करें कि यदि ब्याज दरें अधिकतम तक बढ़ जाती हैं तो क्या आप अतिरिक्त लागत का प्रबंधन कर सकते हैं। आपकी दर कभी अधिकतम तक समायोजित होती है या नहीं, यह एआरएम की सूचकांक दर पर निर्भर करता है। यदि आपका एआरएम एक-वर्षीय ट्रेजरी दर पर अनुक्रमित है और वह दर वर्ष छह में वही है जो पहले वर्ष में थी, तो आपकी ब्याज दर वर्ष छह में नहीं बढ़ेगी। हालाँकि, यदि ट्रेजरी दर 3% बढ़ जाती है, तो सीमा के कारण आपकी ब्याज दर वर्ष छह में 2% से अधिक नहीं बढ़ेगी।

यदि आप एआरएम पर विचार कर रहे हैं, तो इन घटनाओं के घटित होने की संभावना को ध्यान में रखें:

• आप ऋण पुनर्भुगतान से पहले घर बेच देंगे।
• लोन रीसेट होने से पहले आपकी आय बढ़ जाएगी.
• आप ऋण पुनर्निर्धारण से पहले पुनर्वित्त करने में सक्षम होंगे।
• ब्याज दरें स्थिर रहेंगी या घटेंगी, जिससे उन्हें एक ऐसी दर मिलेगी जो ऋण रीसेट होने पर प्रारंभिक दर के समान होगी।

एफएचए समायोज्य-दर बंधक

संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) समायोज्य-दर बंधक की गारंटी देता है, जिससे ऋणदाताओं को उन उधारकर्ताओं को पेशकश करने की अनुमति मिलती है जिन्हें अर्हता प्राप्त करने के लिए अधिक उदार आवश्यकताओं की आवश्यकता होती है। एफएचए एक-वर्षीय एआरएम और तीन-, पांच-, सात- और 10-वर्षीय हाइब्रिड एआरएम प्रदान करता है।

एक और तीन साल के संस्करणों पर ब्याज दर प्रारंभिक अवधि के बाद प्रति वर्ष 1% से अधिक या ऋण की अवधि के दौरान 5% से अधिक नहीं बढ़ सकती है। पाँच-, सात- और 10-वर्षीय एआरएम पर ब्याज दर प्रारंभिक अवधि के बाद प्रति वर्ष 2% से अधिक नहीं बढ़ सकती है, और आजीवन सीमा 6% है।

सभी एफएचए बंधकों की तरह, जबकि एक एफएचए एआरएम में अधिक उदार योग्यताएं हो सकती हैं, इसके लिए उधारकर्ताओं को ऋण राशि का 1.75% अग्रिम बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करना पड़ता है (जो आमतौर पर ऋण में शामिल होता है, और आप इस पर ब्याज का भुगतान करेंगे) नतीजा # परिणाम)।

उदाहरण के लिए, यदि आप एफएचए के लिए आवश्यक न्यूनतम 3.5% डाउन पेमेंट करते हैं और 30-वर्षीय ऋण लेते हैं, तो आप बंधक बीमा में प्रत्येक वर्ष बकाया ऋण शेष का 0.85% भुगतान करेंगे जब तक कि आप ऋण का पूरा भुगतान नहीं कर देते। इसे 12 से विभाजित करें और अपने मासिक भुगतान में जोड़ें। $200,000 के ऋण पर, अग्रिम प्रीमियम की लागत आपको $3,500 होगी, और मासिक बंधक बीमा प्रीमियम की लागत आपको पहले वर्ष के लिए लगभग $142 प्रति माह होगी और उसके बाद धीरे-धीरे गिरावट आएगी।

निश्चित और समायोज्य दर बंधक के बीच चयन करना

एक बार जब आप निश्चित दर बंधक और एआरएम के बीच अंतर समझ जाते हैं, तो आपको यह निर्धारित करने के लिए अपनी व्यक्तिगत वित्तीय स्थिति को ध्यान में रखना होगा कि इस समय आपके लिए कौन सा बंधक सबसे अच्छा है।

शिकागो के पास इलिनोइस के होमर ग्लेन में एक ऋण अधिकारी सीन ओ. मैकगीहन ने कहा कि उनके कई ग्राहक निश्चित दरों को पसंद करते हैं। उन्होंने कहा, “पारंपरिक रूप से वे पहली बार घर खरीदने वाले हैं जो कोंडो या एकल परिवार का घर खरीद रहे हैं और उन्हें अपनी भविष्य की योजनाओं के बारे में नहीं पता है।” “अगर उनके बच्चे हो जाते हैं और उन्हें लंबे समय तक वहां रहने की ज़रूरत होती है, तो एक निश्चित दर उन्हें उनके बंधक भुगतान में निश्चितता और स्थिरता प्रदान करेगी।”

चूँकि आज के बाज़ार में ब्याज दरें बढ़ रही हैं, अधिकांश घर खरीदार एआरएम पर जोखिम लेने में रुचि नहीं रखते हैं।

कैलिफ़ोर्निया के सैन रेमन में एब्सोल्यूट मॉर्टगेज बैंकिंग के बंधक सलाहकार लॉरेन अब्राम्स ने कहा कि ब्याज दर के माहौल के कारण, 30-वर्षीय निश्चित दर विकल्प पहली बार घर खरीदने वालों के लिए लोकप्रिय रहा है। हालाँकि, उन्होंने कहा, खरीदारों को अपनी दीर्घकालिक योजनाओं पर विचार करने की आवश्यकता है।

अब्राम्स ने कहा, “ज्यादातर मामलों में, खरीदार नहीं जानते या भविष्यवाणी नहीं कर सकते कि वे योजनाएं क्या होंगी।” “ग्राहक कभी-कभी इस बात पर जोर देते हैं कि यह सिर्फ एक शुरुआती घर है और (वे) इसमें तीन से पांच साल से अधिक नहीं रहेंगे।” यह समय सीमा एक वर्ष से लेकर 10 वर्ष से अधिक तक हो सकती है, जैसे कि तलाक, नौकरी स्थानांतरण, विवाह या बच्चे हों।

उधारकर्ता जो सोचते हैं कि वे कम समय के लिए घर में रहेंगे और एआरएम का उपयोग करना चाहते हैं, तो संभावित उच्च भविष्य के भुगतान को कवर करने के लिए ब्याज वाले खाते में अपनी मासिक बचत डालकर अपने जोखिम को कम कर सकते हैं, यदि वे अभी भी घर में हैं जब दर समायोजित हो जाती है.

धनी ग्राहक और निवेशक जिनके पास योजना है कि वे कितने समय तक बंधक रखेंगे और बाद में संभावित रूप से उच्च भुगतान का भुगतान कर सकते हैं, उन्हें एआरएम की अपील देखने की अधिक संभावना है और इसकी प्रारंभिक दर से लाभ होने की अधिक संभावना है।

तल – रेखा

मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के आंकड़ों के अनुसार, लगभग 8% उधारकर्ताओं ने 24 नवंबर, 2023 को समाप्त सप्ताह में एआरएम को चुना।

यदि आप एआरएम का उपयोग करना चाहते हैं क्योंकि इसकी कम ब्याज दर आपको अधिक महंगी संपत्ति खरीदने के लिए वित्तपोषण के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद कर सकती है, तो विचार करें कि क्या एआरएम के साथ आपको मिलने वाली संपत्ति की गुणवत्ता में अंतर ब्याज दर जोखिम को सार्थक बनाता है। इस बढ़ती ब्याज दर वाले बाजार में कई उधारकर्ताओं के लिए, एक निश्चित दर अधिक विवेकपूर्ण हो सकती है।