घर खरीदते समय आगामी बोली युद्धों के लिए तैयारी कैसे करें

भविष्य के रुझानों का अनुमान लगाने से स्मार्ट निवेश हो सकता है। अपने 20 वर्षों के रियल एस्टेट निवेश अनुभव के आधार पर, मुझे उम्मीद है कि 2024 और उसके बाद आवास बाजार में बोली युद्ध फिर से बढ़ेंगे।

आवास बाजार में बोली युद्धों की वापसी के मुख्य कारण इस प्रकार हैं:

• 2022 के मध्य से रुकी हुई मांग बढ़ रही है, जब फेड ने आक्रामक 11-दर-वृद्धि चक्र शुरू किया। संभावित घर खरीदारों ने अपने जीवन को दांव पर लगाने और अपनी वर्तमान जीवन स्थितियों के साथ काम करने का फैसला किया। हालाँकि, अंततः, जीवन को आगे बढ़ना ही चाहिए।

• जेरोम पॉवेल की 13 दिसंबर, 2023 की गवाही के बाद बंधक दरें चट्टान की तरह गिर गईं, जिसमें 2024 में एक धुरी का अनुमान लगाया गया है। अब 2024 में 3-6 दरों में कटौती की उम्मीदें हैं, जो निर्धारित औसत 30-वर्ष के लिए बंधक दरों को 6% से नीचे लाने में मदद कर सकती हैं।

• 2020-2021 तक इतिहास में सबसे कम बंधक दरों को लॉक करने के लॉक-इन प्रभाव के कारण आपूर्ति अभी भी औसत से कम है।

• सहस्राब्दी पीढ़ी के घर खरीदने और परिवार निर्माण के वर्षों के कारण अचल संपत्ति की मांग में वृद्धि हुई है।

मुझे बोली-प्रक्रिया युद्ध में पड़ने से नफरत है

मैंने 4Q2023 में एक घर खरीदने का फैसला किया क्योंकि मेरे शेयरों में उछाल आया था और एक उच्च श्रेणी का घर जिसकी मैं 16 महीने से तलाश कर रहा था वह कम कीमत पर बाजार में वापस आ गया। उच्च बंधक दरों के साथ, मैं कम प्रतिस्पर्धा के साथ खरीदारी करने में सक्षम था।

मेरे बच्चे 6 और 3 साल के हैं, जिसका मतलब है कि कॉलेज जाने से पहले मेरे पास घर पर केवल 12 और 15 साल बचे हैं। सबसे अच्छे घर का मालिक बनने का सबसे अच्छा समय वह है जब आपके बच्चे घर पर हों। आप अधिक लोगों के लिए लागत का परिशोधन कर सकते हैं और साथ ही अधिक लोगों को अधिक आराम और खुशी भी प्रदान कर सकते हैं। आपके बच्चों के जाने के बाद, इसकी संभावना कम है कि आप और भी बड़ा और अच्छा घर खरीदना चाहेंगे।

मैं नया घर खरीदने के लिए सही समय तक इंतजार करने को तैयार नहीं था क्योंकि मेरे पास जो समय बचा था उसमें मैंने इष्टतम जीवन जीने से इनकार कर दिया था। मैं एक वृद्ध माता-पिता हूं और अब जीवन को अधिकतम स्तर तक जीने पर ध्यान केंद्रित कर रहा हूं।

अंततः, मुझे एक आदर्श संपत्ति को खोने से नफरत है। बोली-प्रक्रिया युद्ध में शामिल होना इष्टतम नहीं है क्योंकि भावनाएं कभी-कभी हमें तर्कहीन कार्य करने और बाजार से ऊपर भुगतान करने के लिए प्रेरित कर सकती हैं। एक बार जब बोली युद्ध शुरू हो जाता है, तो घर की कीमतें बढ़ने लगती हैं आगे आना क्रमिक वृद्धि के बजाय।

आश्चर्य! यदि आपको सपनों की संपत्ति मिलती है, तो अन्य लोग भी ऐसा करेंगे। हो सकता है मैंने पहले भी खरीदा हो. हालाँकि, मैं थोड़ा बहुत देर करने के बजाय थोड़ा जल्दी खरीदना पसंद करूँगा।

आगामी गृह बोली युद्धों के लिए तैयारी कैसे करें

मेरा मानना ​​​​है कि 75% निश्चितता के साथ आवास बाजार 1H 2024 में मजबूत होने जा रहा है। 25% संदेह अर्थव्यवस्था के संभावित रूप से उम्मीद से भी बदतर मंदी में जाने से आता है। फेड वक्र के पीछे रहता है। जब तक फेड दरों में कटौती करेगा, अर्थव्यवस्था संकट में पड़ सकती है।

अगर आप कर रहे हैं तैयार नहीं धीमी सर्दी के दौरान या बाज़ार में मंदी के दौरान घर खरीदने के लिए, आवास सौदे प्राप्त करने के लिए वर्ष का सबसे अच्छा समय, यदि आप युद्ध वापसी की बोली लगाते समय घर खरीदने की योजना बना रहे हैं तो तैयारी करने के तरीके यहां दिए गए हैं।

1) पूर्व-अनुमोदन प्राप्त करें, न कि केवल पूर्व-योग्यता प्राप्त करें

पूर्व-अनुमोदन प्राप्त करने में देरी न करें. प्री-अप्रूव्ड का अर्थ है बैंक से एक विशिष्ट ऋण राशि स्वीकृत कराना ताकि आप आत्मविश्वास से घर खरीद सकें। इसमें पूर्व-योग्यता प्राप्त करने की तुलना में कहीं अधिक गहरी प्रक्रिया शामिल है।

पूर्व-योग्यता प्राप्त करना बहुत आसान है। ऋणदाता हर चीज़ की समीक्षा करता है और अनुमान लगाता है कि उधारकर्ता कितना प्राप्त करने की उम्मीद कर सकता है। प्री-क्वालिफिकेशन फ़ोन पर या ऑनलाइन किया जा सकता है, और इसमें आमतौर पर कोई लागत शामिल नहीं होती है। लेकिन विक्रेता के लिए पूर्व-योग्यता प्राप्त करना ज्यादा मायने नहीं रखता।

पूर्व-अनुमोदन प्राप्त करने के लिए, उधारकर्ता को एक आधिकारिक बंधक आवेदन पूरा करना होगा और साथ ही व्यापक क्रेडिट और वित्तीय पृष्ठभूमि की जांच करने के लिए ऋणदाता को सभी आवश्यक दस्तावेज उपलब्ध कराने होंगे। फिर ऋणदाता एक निर्दिष्ट राशि तक पूर्व-अनुमोदन की पेशकश करेगा।

एक बार पूर्व-अनुमोदन के बाद, ऋणदाता एक सटीक ऋण राशि के लिए लिखित रूप में एक सशर्त प्रतिबद्धता प्रदान करेंगे, जिससे उधारकर्ताओं को उस मूल्य स्तर पर या उससे नीचे घरों की तलाश करने की अनुमति मिलेगी। विक्रेता के साथ व्यवहार करते समय यह उधारकर्ताओं को लाभ में रखता है क्योंकि वे वास्तविक बंधक प्राप्त करने के एक कदम करीब होते हैं।

2) तेजी से आगे बढ़ने के लिए तैयार रहें.

नई लिस्टिंग तुरंत कई ऑफ़र आकर्षित कर सकती है। नई लिस्टिंग के बारे में सतर्क रहें और घर देखने और तुरंत ऑफर देने के लिए तैयार रहें। एक विशिष्ट “हॉट होम” दो सप्ताह तक बाज़ार में रहता है और फिर कृत्रिम रूप से निर्धारित समय सीमा के कारण अनुबंध में चला जाता है।

सबसे अच्छे पड़ोस में प्रमुख ब्लॉकों पर प्रमुख संपत्तियाँ पीढ़ियों तक पारिवारिक संपत्ति द्वारा निगल ली जाती हैं। हम शांत सड़कों, अतिरिक्त बड़े भूखंडों, दृश्यों वाले घरों और दुर्लभ वास्तुकला के बारे में बात कर रहे हैं। यदि आप खिड़की से चूक गए, तो घर संभवतः दशकों तक, यदि हमेशा के लिए नहीं, तो नष्ट हो जाएगा।

कुछ हॉट होम अनुबंध में और भी जल्दी शामिल हो जाते हैं क्योंकि विक्रेता प्रस्ताव आते ही उन्हें स्वीकार करने का निर्णय लेता है। परिणामस्वरूप, पहले खुले घर के दौरान घर का दौरा करने का प्रयास करें। यदि आपके रियल एस्टेट एजेंट के पास संबंध हैं तो संपत्ति को बाजार में लाने से पहले उसे देखने का प्रयास करना और भी बेहतर है।

3) वृद्धि खंडों को पंक्तिबद्ध करें।

अपने एजेंट से अपने प्रस्ताव में एक वृद्धि खंड शामिल करने पर विचार करें ताकि यदि अन्य प्रस्ताव अधिक आते हैं तो स्वचालित रूप से एक निर्धारित राशि तक ऊंची बोली लगाई जा सके। इस बात से सावधान रहें कि आप कितना भुगतान करने को तैयार हैं। आप बाज़ार से इतनी अधिक कीमत चुकाना नहीं चाहेंगे, जहाँ पैसा आने में वर्षों लग जाएँ।

कृपया मेरी घर खरीदने की मार्गदर्शिका पर कायम रहें ताकि आप भावनाओं को अपनी वित्तीय समझ पर हावी न होने दें। नीचे एक चार्ट है जो मेरे 30/30/3 और निवल मूल्य नियमों के आधार पर घर खरीदने के लिए आवश्यक आय और निवल मूल्य दर्शाता है।

मैं के लिए शूट करूंगा कम से कम उचित आय + आदर्श निवल मूल्य या आदर्श आय + उचित निवल मूल्य का संयोजन। सबसे अच्छा संयोजन स्पष्ट रूप से आदर्श आय अर्जित करना और आदर्श निवल मूल्य प्राप्त करना है।

4) लेखन के माध्यम से अपनी पेशकश की खूबियों को उजागर करें।

एक रियल एस्टेट प्रेम पत्र लिखें.

मैं इस बात पर अधिक जोर नहीं दे सकता कि पत्र लिखकर विक्रेता के साथ संबंध बनाना कितना शक्तिशाली है। घर बेचना घर खरीदने से भी अधिक भावनात्मक हो सकता है, खासकर यदि आपके पास लंबे समय से घर है। जितना अधिक आप विक्रेता को इस बारे में अच्छा महसूस करने के लिए मना सकते हैं कि वे किसे बेच रहे हैं, आपकी संभावना उतनी ही अधिक होगी।

पत्र में, अपनी मजबूत डाउन पेमेंट राशि, लचीली स्थानांतरण तिथि, घर खरीदने के लिए दूसरे घर की बिक्री की आवश्यकता नहीं और एस्क्रो को बंद करने की प्रतिबद्धता पर प्रकाश डालें। सबसे महत्वपूर्ण बात, विक्रेता को अपनी कहानी बताएं। आपके और विक्रेता के बीच समानताएँ खोजें जो पैसे से परे हों। एक विक्रेता किसी ऐसे व्यक्ति को बेचना चाहता है जिसे वे पसंद करते हैं और जिस पर उन्हें भरोसा है।

5) पूर्व-निरीक्षण या संभावित तरंग निरीक्षण करवाएं।

प्रस्ताव देने से पहले यथासंभव घर का निरीक्षण करें। मान लीजिए कि घर दो खुले घरों और दो ब्रोकरेज टूर के साथ दो सप्ताह तक बाजार में रहेगा। हर एक के पास जाएँ और स्वयं और एक अनुभवी रियल एस्टेट पेशेवर के साथ घर का अच्छी तरह से निरीक्षण करें, जो जानता हो कि क्या देखना है। आपके पास जितने अधिक हाथ और नेत्रगोलक होंगे, उतना बेहतर होगा!

सभी नल और शॉवर से लेकर वॉशिंग मशीन और ड्रायर सहित हर चीज का परीक्षण करें और खिड़कियां ठीक से बंद होती हैं या नहीं। आपका लक्ष्य एस्क्रो बंद करने के बाद आश्चर्यजनक सुधारों और लागतों की संख्या को कम करने का प्रयास करना है।

पर्याप्त पूर्व-निरीक्षण पूरा करने के साथ, आप अपने बिना-वित्तपोषण आकस्मिक प्रस्ताव के साथ-साथ बिना-निरीक्षण आकस्मिक प्रस्ताव देने के लिए पर्याप्त आश्वस्त महसूस कर सकते हैं। कोई भी आकस्मिक प्रस्ताव अधिक आकर्षक नहीं है। जैसा कि कहा गया है, यदि आप एक अनुभवी रियल एस्टेट निवेशक नहीं हैं जो नहीं जानते कि क्या देखना है, तो आपको अपने प्रस्ताव में आकस्मिकताओं को शामिल करना चाहिए।

यद्यपि आप बोली-प्रक्रिया युद्ध में हार सकते हैं, लेकिन घर खरीदने से खुद को बचाना महत्वपूर्ण है जो आपके वित्त को प्रभावित कर सकता है।

6) उन्नत अग्रिम भुगतान और अग्रिम धन जमा राशि।

20% से अधिक कम करना यह संकेत दे सकता है कि आपके पास नकदी भंडार है और आप गंभीर हैं। आपका डाउन पेमेंट प्रतिशत जितना अधिक होगा, आप खरीदार को उतना ही अधिक आकर्षक लगेंगे। यदि आप सारा भुगतान नकद कर सकें तो और भी अच्छा।

औसत से अधिक डाउन पेमेंट करने के अलावा, अधिक बयाना राशि जमा करने की पेशकश पर विचार करें, जो वर्तमान में औसत 3% है। यदि कोई खरीदार आकस्मिकताओं को दूर करने के बाद पीछे हट जाता है तो विक्रेता को बयाना राशि जमा करनी होती है।

यदि आप वास्तव में आश्वस्त हैं कि आप घर खरीदना चाहते हैं, तो 3% बयाना राशि जमा करना या 10% बयाना राशि जमा करना आपके लिए कोई मायने नहीं रखेगा। बस यह सुनिश्चित कर लें कि आपने घर का कई बार अच्छी तरह से निरीक्षण कर लिया है और अपनी वित्तीय स्थिति पहले से ठीक कर ली है।

7) एक प्रीमेप्टिव प्रस्ताव बनाएं

यद्यपि एक विक्रेता एक ऑफर तिथि निर्धारित कर सकता है, आप हमेशा अपने बजट और पसंदीदा घर-खरीद गाइड के आधार पर एक आकर्षक प्रीमेप्टिव ऑफर दे सकते हैं। विक्रेता सबसे बुरी बात यह कह सकता है कि नहीं।

यहां तक ​​कि अगर लिस्टिंग एजेंट प्रीमेप्टिव ऑफर के लिए मना करता है, तो भी लिस्टिंग एजेंट का कर्तव्य है कि वह अपने ग्राहक को सभी ऑफर प्राप्त होते ही प्रस्तुत करे। यदि आप विक्रेता हैं, तो प्रीमेप्टिव ऑफर को देखने से खुद को रोक पाना लगभग असंभव है, भले ही आप कहें कि आप इसे स्वीकार नहीं करेंगे।

बोली-प्रक्रिया युद्ध में पड़ने से बचने के लिए प्रीमेप्टिव ऑफर सबसे अच्छे तरीकों में से एक है।

8) एक मृत बाज़ार के विपरीत कल्पना कीजिए

मंदी के बाजार में घर खरीदना असहज महसूस होता है। प्रतिस्पर्धा न के बराबर होने पर, आपको ऐसा लगता है जैसे आप एक मूर्ख जाल में फंस रहे हैं।

केवल एक ही घर की खरीदारी की विचित्रता के कारण, हो सकता है कि आप किसी भी घर पर कोई प्रस्ताव न दें क्योंकि आप भी हैं डरा हुआ. इसके बजाय, आप पूरी तरह से स्पष्ट संकेत मिलने तक प्रतीक्षा करने का निर्णय लेते हैं क्योंकि आप अन्य लोगों से पुष्टि चाहते हैं जो आप जो चाहते हैं उसे खरीदना चाहते हैं।

हकीकत यह है कि अक्सर घर खरीदने का सबसे अच्छा समय वह होता है जब अधिकांश खरीदार भयभीत होते हैं। मुझे इसका प्रत्यक्ष अनुभव तब हुआ जब मैंने लॉकडाउन शुरू होने के एक महीने बाद 15 अप्रैल से 15 मई, 2020 के बीच खुले घरों का दौरा किया। आखिरकार मैंने जो घर खरीदा, उसके लिए लिस्टिंग एजेंट से कई सत्रों में घंटों तक बात की, क्योंकि कोई और मिलना नहीं चाहता था। फिर हाउसिंग मार्केट ने 2H2020 में उड़ान भरी।

यदि आपको अपना आदर्श घर मिल गया है, तो यह कल्पना करने का समय है कि मजबूत बाजार के दौरान यह कैसे बिकेगा। आपके सपनों के घर पर बोली लगाने और उसे छीनने के लिए कितने खरीदार लकड़ी के काम से बाहर आएंगे?

बोली-प्रक्रिया युद्ध से बचने का सबसे अच्छा तरीका यह है कि जब हर कोई ऐसा चाहता हो तो घर न खरीदें।

बोली जमा करते समय अपनी भावनाओं को आप पर हावी न होने दें

बोली युद्ध के दौरान मौजूदा बाजार से कहीं अधिक भुगतान करने का जोखिम वास्तविक है। मूलतः, आपकी विजयी बोली बाज़ार को ऊपर ले जाती है, जो ठीक हो सकता है यदि बाज़ार ऊपर जाता रहे। या यह जोखिम भरा हो सकता है और आपको फँसा सकता है।

यदि आप बोली युद्ध जीतते हैं, तो आपको “विजेता के अभिशाप” से निपटना होगा, जिसका अर्थ है कि कोई भी उतना भुगतान करने को तैयार नहीं था जितना आपने भुगतान किया था। इसलिए, आपको यह आशा करनी होगी कि आपके जीतने के बाद भी समग्र बाज़ार बढ़ता रहेगा।

अच्छी खबर यह है कि आपके खरीदने के तुरंत बाद आवास बाजार के दुर्घटनाग्रस्त होने की संभावना कम है। हालाँकि, यदि आप गिरावट वाले बाज़ार में खरीदारी करते हैं, तो बंद होने के ठीक बाद बाज़ार में तेजी आने की संभावना नहीं है। शुक्र है, लंबी अवधि में, आवास बाजार ऊपर जाता रहता है।

यदि आप बोली-प्रक्रिया में हार जाते हैं, तो थोड़ी देर के लिए अपनी निराशा को शांत करें और फिर आगे बढ़ें। वहाँ होगा हमेशा एक और सपनों का घर आपका इंतजार कर रहा है। उम्मीद है कि जब वह समय आएगा, तो आपकी वित्तीय स्थिति और भी बेहतर स्थिति में होगी।

पाठक प्रश्न और सुझाव

क्या आपको लगता है कि फेड द्वारा दरों में कटौती के कारण बोली-प्रक्रिया युद्ध वापस आ रहे हैं? या क्या आपको लगता है कि आवास बाजार अभी कुछ समय तक ठंडा रहेगा? यदि आप बोली-प्रक्रिया युद्धों की वापसी की उम्मीद कर रहे हैं, तो आप घर खरीदार या वर्तमान मालिक होने पर कैसे तैयारी कर रहे हैं? खरीदार तब तक इंतजार क्यों करते हैं जब तक हर कोई घर खरीदना नहीं चाहता है?

यदि आपको विश्वास है कि रियल एस्टेट बाजार मजबूत होगा, जैसा कि मैं करता हूं, तो अब डॉलर-लागत औसत पर विचार करें। चेक आउट अनुदान संचय, जो सनबेल्ट क्षेत्र में ज्यादातर आवासीय और औद्योगिक संपत्तियों में निवेश करके इक्विटी में $3.3 बिलियन से अधिक का प्रबंधन करता है। सनबेल्ट का मूल्यांकन कम है और पैदावार अधिक है। वित्तीय समुराई एक निवेशक है।

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