वीए ऋण में कमीशन शामिल नहीं है। वयोवृद्ध नई फीस कैसे वहन करेंगे?

एक हालिया ऐतिहासिक समझौता जो रियल एस्टेट एजेंटों को भुगतान करने के तरीके को महत्वपूर्ण रूप से बदल सकता है, संभावित घर खरीदारों के एक क्षेत्र पर प्रतिकूल प्रभाव डाल सकता है जो अक्सर सरकार समर्थित बंधक पर भरोसा करते हैं: सैन्य दिग्गज।

नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयलटर्स ने घरेलू विक्रेताओं के कई कानूनी दावों को निपटाने के लिए अपने नियमों को बदलने पर सहमति व्यक्त की, जिन्होंने तर्क दिया कि कमीशन पर व्यापार समूह की नीति ने उन्हें अत्यधिक शुल्क का भुगतान करने के लिए मजबूर किया।

लेकिन इस बात की भी चिंता है कि दिग्गज अब सौदेबाजी की मेज पर बिना प्रतिनिधित्व के जाने का विकल्प चुनेंगे क्योंकि वेटरन्स अफेयर्स ऋण उन्हें खरीदार एजेंट को कमीशन का भुगतान करने से रोकता है।

वयोवृद्ध मामले ऋण क्या है?

वेटरन्स अफेयर्स लोन, या वीए लोन, अमेरिकी वेटरन्स अफेयर्स विभाग द्वारा समर्थित एक निजी तौर पर वित्त पोषित बंधक है जो दिग्गजों को बिना किसी डाउन पेमेंट के घर खरीदने की अनुमति देने के लिए जाना जाता है। यह ऋण 1944 में जीआई बिल ऑफ राइट्स के हिस्से के रूप में बनाया गया था, और यह अक्सर अनुचित कलंक के साथ आता है – उन्हें एक बार पारंपरिक ऋणों की तुलना में अधिक जटिल और बंद करने के लिए कठिन माना जाता था, लेकिन कई नौकरशाही के साथ प्रक्रिया को लंबे समय से सुव्यवस्थित किया गया है विक्रेता लंबे समय से जिन बाधाओं के दूर होने को लेकर चिंतित थे।

1944 से अब तक लगभग 28 मिलियन सैन्य दिग्गजों ने ऋण का उपयोग किया है।

वीए ऋण एजेंट कमीशन के बारे में क्या कहता है?

वीए ऋण के नियमों में से एक यह है कि इसका उपयोग करने वाले उधारकर्ताओं को घर खरीदते समय अपने रियल एस्टेट एजेंटों को कमीशन का भुगतान करने की अनुमति नहीं है – उन्हें अतिरिक्त लागतों से बचाने के लिए डिज़ाइन किया गया एक आदेश। और एनएआर निपटान तक, यह शायद ही कोई मुद्दा था, क्योंकि लंबे समय तक कमीशन का भुगतान कैसे किया जाता रहा है: संयुक्त राज्य अमेरिका में, अधिकांश एजेंट विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए 5 या 6 प्रतिशत का कमीशन निर्दिष्ट करते हैं। यदि खरीदार के पास कोई एजेंट है, तो विक्रेता का एजेंट घर को बाजार में सूचीबद्ध करते समय उस एजेंट के साथ कमीशन का एक हिस्सा साझा करने के लिए सहमत होता है।

लेकिन जब एनएआर समझौता जुलाई में प्रभावी हो जाता है, तो न्यायाधीश की मंजूरी लंबित होने पर, कमीशन के उन प्रस्तावों के खत्म होने की संभावना होती है, एक महत्वपूर्ण नियम में बदलाव के लिए धन्यवाद, जिसे जूरी ने प्रतिस्पर्धा-विरोधी माना था। और विक्रेता एजेंटों द्वारा अपने कमीशन को खरीदार एजेंटों के साथ विभाजित किए बिना, रियल एस्टेट एजेंट का उपयोग करने वाले खरीदारों से अब अपने एजेंटों की सेवाओं के लिए बिल लेने की उम्मीद की जाएगी।

वीए उधारकर्ताओं के लिए, यह संभव नहीं है।

देश के सबसे बड़े वीए ऋणदाता, वेटरन्स यूनाइटेड में बंधक अंतर्दृष्टि के उपाध्यक्ष क्रिस बिर्क ने कहा, “क्रेता आयोग अब इस तरह से बातचीत का हिस्सा बनने जा रहा है, जैसा कि दशकों में नहीं हुआ था।” “अभी भी इस बारे में बहुत अनिश्चितता है कि अनुभवी घर खरीदारों के लिए दिशानिर्देशों और व्यवहार में यह अंततः कैसे काम करेगा।”

कुछ एजेंट सैन्य खरीदारों में विशेषज्ञ होते हैं। उन एजेंटों का कहना है कि नियम में बदलाव से वे असहज रूप से एक चट्टान और एक कठिन जगह के बीच फंस गए हैं।

“जब मैंने इसके बारे में सुना तो मैं क्रोधित हो गया,” जोनाथन मायर्स, जैक्सनविले, एनसी में एक ब्रोकर, जो मरीन कॉर्प्स बेस कैंप लेज्यून और मरीन कॉर्प्स एयर स्टेशन न्यू रिवर का घर है, ने कहा। उनका अनुमान है कि उनके 80 प्रतिशत ग्राहक सैन्य हैं। “अब हमारे पास दो विकल्प हैं। हम या तो अपने कमीशन में कटौती कर सकते हैं ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि हम अनुभवी की तलाश कर रहे हैं या हम अनुभवी को अनुबंध पर रोक सकते हैं और उनसे अंतर का भुगतान कर सकते हैं।

क्या सरकार के पास निपटान में नियम परिवर्तन पर प्रतिक्रिया देने की कोई योजना है?

अभी तक नहीं, लेकिन वयोवृद्ध मामलों का विभाग न्याय विभाग और प्रमुख रियल एस्टेट उद्योग के नेताओं के साथ “इस प्रस्तावित समझौते से संबंधित अनुभवी उधारकर्ताओं के लिए किसी भी संभावित प्रभाव को निर्धारित करने” के लिए बातचीत कर रहा है, वीए प्रेस सचिव टेरेंस हेस ने एक ईमेल में कहा। .

श्री हेस ने कहा कि वीए और न्याय विभाग एक साथ काम कर रहे थे “यह सुनिश्चित करने में मदद करने के लिए कि दिग्गजों से ब्रोकर कमीशन के लिए न तो अधिक शुल्क लिया जाए और न ही घर खरीदने की प्रक्रिया में उन्हें नुकसान हो।”

श्री हेस ने कहा, “हम इसकी बहुत बारीकी से निगरानी करना जारी रखेंगे और आवश्यकतानुसार कदम उठाएंगे।”

वेटरन्स यूनाइटेड के श्री बिर्क ने कहा कि नियम में बदलाव से निपटने के लिए कई संभावित समाधानों पर विचार किया जा रहा है, जिसमें यह संभावना भी शामिल है कि वेटरन्स विभाग खरीदार कमीशन को एक शुल्क बना देगा जिसे दिग्गजों को भुगतान करने की अनुमति है।

एनएआर एक पेशेवर संगठन है जो रियल एस्टेट उद्योग का प्रतिनिधित्व करता है। यह नियम परिवर्तनों पर कैसी प्रतिक्रिया दे रहा है?

एनएआर, जो 15 मार्च को समझौते की शर्तों पर सहमत हुआ, वीए ऋणों पर अपनी नीतियों को बदलने के लिए वेटरन्स अफेयर्स विभाग के पास पहुंच गया है, एक प्रक्रिया जिसके लिए न्याय विभाग के साथ समन्वय की आवश्यकता होती है।

समूह के अध्यक्ष केविन सियर्स ने 27 मार्च को वीए के कार्यकारी निदेशक को एक पत्र भेजा, जिसमें कहा गया कि एनएआर समझौते के मद्देनजर समाधान खोजने के लिए वीए के साथ काम करने के लिए प्रतिबद्ध है।

श्री सियर्स ने लिखा, “इस अत्यधिक प्रतिस्पर्धी बाजार में, हम चिंतित हैं कि वीए की मौजूदा नीतियां पारंपरिक खरीदारों की तुलना में दिग्गजों को महत्वपूर्ण नुकसान में डालती हैं।”

सैन्य खरीदार कैसी प्रतिक्रिया दे रहे हैं?

कुछ चिंतित हैं.

अन्य, जैसे हीथ कैंपबेल, एक सेवानिवृत्त एयर कंट्रोल इलेक्ट्रॉनिक्स ऑपरेटर, जो अब जैक्सनविले, एनसी में एक मार्शल आर्ट स्टूडियो चलाते हैं, स्वीकार करते हैं कि उन्हें समझौते और इसके संभावित प्रभाव के बारे में पता नहीं था।

श्री कैंपबेल और उनके पति रिचलैंड्स, एनसी में अपना घर बेचने के बारे में सोच रहे हैं, जिसका मूल्य 2012 में खरीदने के बाद से दोगुना से अधिक हो गया है, और अपने काम के करीब एक नई संपत्ति खरीदने के बारे में सोच रहे हैं। उन्होंने कहा, जब वह खरीदारी करेंगे तो अपने वीए ऋण का उपयोग करना चाहेंगे, और इस तथ्य के बावजूद कि जैक्सनविले के एक चौथाई से अधिक निवासियों का सेना से जुड़ाव है, वे निपटान समाचार से अनभिज्ञ थे।

“मैं आपके प्रति ईमानदार रहूँगा। व्यवसाय के अलावा हम व्यक्तिगत रूप से बहुत सारे सोशल मीडिया से नहीं निपटते हैं। हमारे पास केबल नहीं है. हम टीवी भी नहीं देखते,” उन्होंने कहा।

हालाँकि, जैसे-जैसे खबर फैलती है, कुछ एजेंट रचनात्मक रूप से सोचने की कोशिश कर रहे हैं। जो निप्प, एक सेवानिवृत्त नौसेना सतह युद्ध कार्यालय, जो अब जीआई जो होम्स के मालिक हैं, एक उत्तरी कैलिफ़ोर्निया ब्रोकरेज जो विशेष रूप से सैन्य खरीदारों और विक्रेताओं को सेवा प्रदान करता है, ने कहा कि वह अपनी ब्रोकरेज टीम के साथ संभावित समाधान तैयार कर रहे हैं। वे उसकी कंपनी को एक रियल एस्टेट लॉ फर्म में बदलने की संभावना तलाश रहे हैं जो कमीशन के बजाय कानूनी शुल्क ले सके। वीए ऋण कानूनी शुल्क के भुगतान पर रोक नहीं लगाता है।

अन्य एजेंट जो सैन्य खरीदारों में विशेषज्ञ हैं, उनका कहना है कि उनकी सबसे बड़ी चिंता यह है कि अनुभवी लोग किसी एजेंट का उपयोग न करने का विकल्प चुनेंगे।

“संभावना है कि आप बहुत से लोगों को बिना प्रतिनिधित्व के जाते हुए देखेंगे, और आप देखेंगे कि बाज़ार अधिक एजेंटों की ओर स्थानांतरित हो रहा है जो केवल विक्रेताओं के साथ काम कर रहे हैं क्योंकि यही वह जगह है जहां वे सुनिश्चित कर सकते हैं कि उन्हें अपना कमीशन मिल रहा है,” डोंटे ने कहा। कोल, एक सेवानिवृत्त मरीन कॉर्प्स अनुभवी जो अब टाम्पा, फ्लोरिडा में ब्रोकर के रूप में काम करता है। “यह खरीदार के लिए एक कठिन स्थिति पैदा कर रहा है।”